Процентная ставка наконец снизилась, но покупателям новых квартир не стоит радоваться

Управляющий Банка Израиля опубликовал в понедельник решение по процентной ставке: она снизилась на 0,25 процентного пункта — с 4,5% до 4,25%. Это первое снижение процентных ставок в Израиле с января 2024 года, почти два года назад.

Жилищное строительство является одной из основных отраслей, которые жаждут снижения процентных ставок. Однако степень влияния незначительного снижения процентных ставок на ипотечные кредиты, а также на более высокие проценты, которые банки взимают с предпринимателей, не будет драматичной. Большой вопрос — как будут выглядеть следующие решения главы ЦБ по процентной ставке: продолжит ли он снижать процент или остановится.

В любом случае имеет место снижение ежемесячных платежей по кредитам, привязанным к «прайму» (который снизится с 6% до 5,75%). Например, для средней ипотеки, которая составляет около полумиллиона шекелей, снижение процентной ставки на 0,25% уменьшит ежемесячные выплаты на несколько десятков шекелей.

Конечно, это зависит от ипотечного кредита: чем выше часть ссуды, привязанная к «прайму», тем значительнее будет сокращение ежемесячного платежа. Например, для тех, у кого есть ипотечный кредит, в котором 150 000 шекелей привязаны к «прайму», выплаты снизятся на 375 шекелей в год.

Для тех, кто берет новую ипотеку на сумму около одного миллиона шекелей, выплата может снизиться примерно на 100 шекелей в месяц — опять же в зависимости от состава ипотеки и диапазона погашения, а также при условии, что банк не воспользуется снижением процентной ставки для увеличения своей маржи, то есть передаст полную скидку клиенту.

«Привязка к “прайму” постепенно снова станет прибыльной»

Нофар Яаков, председатель Ассоциации консультантов по ипотечным кредитам, считает, что еще слишком рано возвращаться к ипотечным кредитам с привязкой к «прайму» — маршруту кредитования, напрямую связанному с процентной ставкой Банка Израиля, который был самым прибыльным в эпоху низких процентных ставок.

Даже если Банк Израиля примет решение о снижении процентной ставки, снижение будет умеренным, и похоже, что мы не вернемся в ближайшие годы к почти нулевой процентной ставке, с которой расстались три с половиной года назад.

Маршрут «прайм» в настоящее время считается относительно дорогим и почти исчез из кредитной структуры, хотя кредиты по этому маршруту будут напрямую реагировать на любое снижение процентных ставок. «Маршрут, который был менее привлекательным в период повышения процентных ставок, постепенно вернется к прибыльности», — говорит Яаков. «Однако этот путь сопряжен с риском волатильности, поэтому его необходимо интегрировать контролируемым образом и в сбалансированную комбинацию».

Снижение процентных ставок может предоставить возможности тем, кто взял дорогие ипотечные кредиты, заменить их более дешевыми посредством сделок по рефинансированию, но сомнительно, что мы увидим широко распространенное явление рефинансирования ипотечных кредитов. «Мы до сих пор не видим падения фиксированных процентных ставок до такой степени, которая бы однозначно оправдывала рефинансирование. Эти кредиты обычно дешевле, чем кредиты с привязкой к “прайму”, и разница на данный момент не оправдывает изменение маршрутов», — говорит Яаков.

«Тем, кто рассматривает возможность рефинансирования кредита, следует учитывать количество оставшихся лет и штрафы за погашение, которые банк требует в случае досрочного закрытия дорогих кредитов с высокими процентами. Комиссия за погашение во многих случаях может компенсировать прибыль от снижения процентной ставки», — добавляет Яаков.

Более сложный вопрос заключается в том, стоит ли немного подождать с рефинансированием или взять новую ипотеку, чтобы посмотреть, будут ли процентные ставки продолжать падать. А вот те, кто подумывает отложить покупку квартиры до очередного снижения, могут разочароваться, даже если это произойдет: «С одной стороны, возможно, что падение процентных ставок удешевит финансирование. С другой стороны, простое обозначение пути падения процентных ставок может привести к увеличению спроса на квартиры — а соответственно и к росту цен, как мы видели в прошлом», — говорит Яаков.

По ее словам, «также может произойти изменение в политике банковской маржи, что приведет к тому, что процентные ставки будут падать более медленно, чем ставка Банка Израиля. Для тех, кто уже нашел актив, часто лучше создать сочетание, обеспечивающее гибкость в маршрутах, чтобы можно было получить выгоду от падения процентных ставок в будущем».

Экономическая реальность и изменения на рынке доказали, что автоматический выбор маршрута «прайм» может быстро стать невыгодным, тогда как стабильное сочетание, распределяющее риски, интегрирующее различные маршруты и ориентированное на долгосрочную перспективу, обеспечивает финансовую безопасность даже в периоды нестабильности.

Ожидание, которое еще не оправдалось

А что же застройщики? В последние месяцы они надеялись, что само ожидание начала поэтапного снижения процентных ставок улучшит атмосферу на рынке, а клиенты начнут покупать квартиры, опасаясь, что падение ставок возобновит рост цен.

Однако пока тенденция не изменилась, возможно, из-за неопределенности во время войны, политической нестабильности и слабого управления экономикой. И вот сейчас снижение процентной ставки может сразу повлиять на жилищную отрасль, пусть и незначительно, поскольку указывает на смену тренда.

Как и покупатели квартир, застройщики и подрядчики также ожидают облегчения. Высокая процентная ставка обременяет их дважды: замедление продаж привело к росту запасов непроданных квартир, увеличению задолженности перед банками и уменьшению денежных потоков, используемых для погашения долга.

Долговое бремя — одна из основных причин привлечения крупного капитала от институциональных инвесторов и эмиссий на фондовом рынке в попытке хотя бы немного снизить затраты на финансирование. Высокие затраты способствуют процветанию небанковских организаций, которые во многих случаях предлагают более дорогое финансирование предпринимателям, исчерпавшим возможности кредитования в банках.

Высокая процентная ставка в немалой степени способствовала замедлению продаж квартир и даже падению цен, которое ощущалось в 2023 году — одном из редких лет, когда цены на квартиры снижались. В последние месяцы эта тенденция возобновилась.

Выиграют ли заемщики?

Яаки Абрамов, директор по недвижимости и финансированию ипотечной консалтинговой сети, предупреждает, что ожидаемое падение процентных ставок даже на ипотечном рынке не дойдет до заемщиков в полной мере, поскольку ожидается, что банки увеличат свою рыночную маржу — разницу между стоимостью привлекаемого капитала и процентами, которые они взимают с клиентов. Поэтому тем, кто приобрел квартиру и уже взял на себя обязательства по выплатам, рекомендуется заранее зафиксировать условия ипотеки, чтобы воспользоваться снижением ставки без риска увеличения маржи со стороны банка.

По материалам TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Рами Шлуш