Программа «Цена для новосела» подбросила вверх цены на квартиры?

Во всяком случае так утверждается в исследовании, опубликованном сегодня, во вторник, Банком Израиля. Составители отчета заявляют, что государственные программы субсидирования жилья, такие как «Цена для новосела» («Мехир ла-миштакен») и «Целевая цена» («Мехир матара») действительно способствовали покупке квартир по сниженным ценам теми, кто выиграл в лотерею, но эти же программы внесли существенный вклад в скачок квартирных цен на свободном рынке.

Исследователи пришли к выводу, согласно которому программа продажи льготных квартир уменьшила предложение для всех остальных покупателей – улучшающих свои жилищные условия и инвесторов. В большинстве случаев им пришлось покупать квартиры из вторых рук и новые квартиры в домах, построенных на частной земле, что способствовало росту цен. К таким покупателям относятся и те, кто имел право на участие в лотереях либо участвовал в них, но не выиграл, и потому был вынужден купить квартиру на свободном рынке.

Программе «Цена для новосела» в исследовании уделено основное внимание. Банк Израиля утверждает, что чем больше была доля таких квартир в общих объемах строительства в данном населенном пункте, тем сильнее подорожали квартиры на свободном рынке в том же населенном пункте. Увеличению на один процентный пункт доли сделок по покупке квартир в рамках программы «Цена для новосела» сопутствовало повышение на 0,45% цен квартир, реализуемых на свободном рынке. Скидки на квартиры, продаваемые победителям лотерей, почти полностью скомпенсировало удорожание жилья на свободном рынке, и потому влияние программы на общие цены на квартиры оказалось незначительным.

К концу января этого года в лотереях на квартиры по госпрограммам выиграли почти 103 тысячи израильтян. 73 тысячи из них уже получили ключи от квартиры. Однако правом на льготные квартиры располагают еще около 263 тысяч семей. Всего за это время на долю квартир, проданных в рамках программы, пришлось 6,7% всех сделок, заключенных на квартирном рынке.

Анализ сделок, заключенных на протяжении 2015-2022 годов, обнаружил, что выигравшие в лотереях «Цена для новосела» получили скидки в размере от 26% до 40%. Наибольшие скидки получили купившие квартиры в районах повышенного спроса. К примеру, средняя скидка с цены четырехкомнатной квартиры в центральном регионе составила 929 тысяч шекелей, в северном и южном регионах – втрое меньше, соответственно 308 и 362 тысячи.

В большинстве населенных пунктов, где действовала программа, ее вклад в снижение цен составил лишь 1-5%, поскольку в программу была включена лишь малая часть всех квартир, проданных в этих населенных пунктах. Общий рост цен за рассматриваемый период составил почти 47%. Только в восьми населенных пунктах, в их числе и совсем небольшие, вклад программы «Цена для новосела» в снижение цен превысил 10%. В этом списке Бейт-Даган, Бейт-Янай, Мевасерет-Цион, Мидрешет Бен-Гурион, Шохам, Гедера, Явне и Бейт-Эль.

Во всех населенных пунктах, где квартиры продавали в рамках программы, рост цен в процентах измерялся двузначными числами, вплоть до 90%. Это, отмечает Банк Израиля, доказывает, что квартиры на свободном рынке, как новые, так и из вторых рук, подорожали настолько, что почти полностью компенсировали сдерживающее влияние программы «Цена для новосела» на рынок в целом.

Странная логика и странная статистика

Банк Израиля сам сообщает, что на долю квартир, проданных в рамках программы, пришлось лишь 6,7% всех сделок заключенных на квартирном рынке. Понятно, что и влияние на общий уровень цен было относительно небольшим. Что же касается тезиса о том, что программа продажи льготных квартир уменьшила предложение для всех остальных покупателей то, опять-таки, 6,7% — не столь уж большая доля, чтобы решительным образом сказаться на уровне предложения. И это уж не говоря о том, что эти же сделки, эти самые 6,7% снизили и спрос на квартиры на свободном рынке.

И сам этот показатель – 6,7% — лишен всякого смысла. Банк Израиля вычислил среднюю долю льготных квартир в общих объемах продаж за восемь лет, с 2015-го по 2022 год. Но в течение первых двух-трех лет программа только разворачивалась, количество проектов было минимальным. А вот с начала 2018-го и по конец 2020-го года на долю льготных квартир ни разу (ни разу!) не приходилось менее 25% всех сделок. В течение же 2019-2020 годов доля таких квартир в общем числе сделок составляла по крайней мере треть от всех сделок, а были и месяцы, когда она была близка или даже превосходила 50%.

Самое же главное в другом: подавляющему большинству израильтян (оставшимся 92,3% купивших квартиры на свободном рынке) не было никакого дела до средних цен на квартиры «вообще», как, с другой стороны, и на квартиры, проданные в рамках программы «Цена для новосела». Их интересовали именно рыночные цены. Банк Израиля решил сравнить и смешать два совершенно разных, малосвязанных друг с другом сектора квартирного рынка. Зачем? Неизвестно. Разве что предположить, что Центробанк пытается переложить вину за феерический рост квартирных цен на минфин и минстрой, запустившие программу «Цена для новосела». Если так, то попытка не засчитана.

Евгений Весник. НЭП. Фото: Роман Позен √