Продажи жилья в Израиле падают – но когда же начнут снижаться цены?

В апреле-июне 2022 года в Израиле подрядчики сдали лишь 15 970 новых готовых к заселению квартир. Это на 10,2% меньше, чем в январе-марте. Такие данные опубликовало 14 августа Центральное статистическое бюро.

5 тысяч квартир не были предназначены для продажи – это жилье, построенное самостоятельно в рамках строительных кооперативов или для долгосрочной аренды.

С октября 2021 года количество сдаваемых под ключ новых квартир снижается в среднем на 1,9% в месяц. Но продажи новых квартир падают еще быстрее. За апрель-июнь 2022 года в Израиле было продано 10 970 новых квартир. Это на 14, 4% меньше, чем в январе-марте (12 814).

При этом четверть проданных квартир – льготное жилье, построенное в рамках государственных программ, таких как «Цена для новосела».

За последние 12 месяцев самым провальным стал апрель, когда по всей стране было продано лишь 3278 новых квартир. Однако это еще можно объяснить периодом праздников. Но вот в июне подрядчики продали все 3546 новых квартир, и это уже свидетельствует о серьезном снижении спроса. Если сравнить с июнем 2021 года, продажи нового жилья упали более чем на четверть – на 26,4%.

Где продают больше всего новых квартир?

Города – лидеры по продажам нового жилья в апреле-июне 2022 года:

• Нетания – 624 квартиры;
• Тель-Авив – Яффо – 561;
• Ашкелон – 489;
• Рамат-Ган – 473;
• Иерусалим – 464;
• Беэр-Шева – 386;
• Ришон-ле-Цион – 371;
• Ашдод – 342;
• Бейт-Шемеш – 335;
• Ор-Иегуда – 301.

В Нетании продажи новых квартир за второй квартал 2022 года выросли на 27% по сравнению с январем-мартом. Но это скорее исключение, чем тренд. Ашкелон, где строят много льготного жилья, долго был в топе по продажам новых квартир. Но в апреле-июне в городе было продано лишь 489 квартир – на треть меньше, чем в январе-марте.

Снижается даже бешеный спрос на жилье в центре страны. В Тель-Авиве продажи просели на 13,3%, в Рамат-Гане – на 6,4%, в Иерусалиме – на 4,9 %.

Кредиты подорожали, но подешевеет ли жилье?

Рынок жилья остывает – теперь это очевидно. Виной тому – подорожание ипотечных кредитов. С начала 2022 года Банк Израиля уже трижды поднимал ключевую учетную ставку, к которой напрямую привязана значительная часть в каждом ипотечном кредите. В сумме ключевая ставка выросла с 0,1% до 1,25%. Это самый высокий показатель за последние 11 лет, начиная с 2011 года. А к июлю 2023 года, по прогнозам, ключевая учетная ставка достигнет 2,75%.

Ключевая учетная ставка – это минимальный процент, под который Банк Израиля ссужает деньги коммерческим банкам. Она влияет на стоимость кредитов, в том числе выплаты по уже взятым кредитам, если они были привязаны к основной базовой ставке («рибит прайм»). «Прайм» рассчитывается по формуле «учетная ставка + 1,5%». Ранее он составлял 0,1% + 1,5% = 1,6%. Теперь он составляет 1,25% + 1,5% =2,75%. А к июлю 2023 года, по прогнозу, «прайм» поднимется до 4,25%.

Средний размер ипотечной ссуды сегодня составляет около миллиона шекелей, из которых около 40% привязаны к «прайму». Неудивительно, что израильтяне теперь дважды задумываются, прежде чем взять ипотеку.

Об этом говорит и статистика. По данным Банка Израиля, в июле 2022 года израильтяне взяли ипотечных кредитов на 10,1 миллиарда шекелей. Это на 15% меньше, чем в июне. То есть спрос на квартиры продолжит падать.

Из-за этого запас непроданного жилья увеличился. На конец июня он достиг 47 100 квартир. Но главный вопрос в другом: приведет ли это к падению цен на квартиры?

Обычно увеличение запаса непроданных квартир свидетельствует о сложностях с продажей и предвещает падение цен. Но в данном случае запас увеличился еще и потому, что подрядчики все чаще предлагают к продаже квартиры «на бумаге» – на очень ранней стадии строительства или вовсе на этапе планирования, отмечают эксперты.

Обычно число непроданных квартир достигает пика в декабре каждого года. В декабре 2021 года запас непроданных квартир достиг 47 606. Но в последующие месяцы цены на квартиры только росли. То есть подрядчики не заботились о том, чтобы побыстрее продать жилье, снижая цены.

С другой стороны, в офисах по продажам недвижимости отмечают, что поток клиентов иссякает. Среднее время продажи одной квартиры в апреле-июне выросло до 13,1 месяца. Это в полтора раза дольше, чем в январе 2022 года (8,8 месяца). На рынке есть неписаное правило: если этот показатель меньше одного года, то цены, скорее всего, будут расти, если больше – это может предвещать снижение цен. В декабре-январе спросы на жилье в Израиле был на подъеме, и квартиры сметали как горячие пирожки. Возможно, снижение спроса все-таки заставит подрядчиков начать снижать цены.

При этом покупатели могут просто все чаще выбирать квартиры из вторых рук. И потому замедление роста цен на новые квартиры может сопровождаться подорожанием вторичного жилья.

TheMarker, «Детали», Д.Г. Фото: Офер Вакнин √