Проблематичный пункт договора отменен – покупатели квартир получат компенсации

В договор о купле-продаже квартир, построенных в рамках проекта Up Town в Бат-Яме, был внесен пункт, гласящий, что жилье будет передано владельцу «не позднее 36 месяцев после завершения отделочных работ на коммерческих этажах», то есть там, где планируется разместить магазины, офисы и т. д. Однако на прошлой неделе Тель-Авивский мировой суд признал это положение не соответствующим закону. В связи с этим пункт, ставящий передачу жилья в зависимость от завершения работ на коммерческих этажах, будет отменен.

В своем постановлении судья Ронен Илан отметил, что эта формулировка слишком расплывчата. Покупатель жилья не знает, когда будут завершены отделочные работы на этажах, предназначенных для коммерческих учреждений, и не может планировать сроки своего переезда. Кроме того, отсутствие в договоре точной даты фактически лишает его возможности требовать компенсаций, если передача квартиры затягивается. «Строительная компания пользуется полной свободой действий, – отмечается в судебном постановлении. – Она может и ускорить завершение работ на коммерческих этажах, и отложить их по собственному усмотрению на более поздний срок».

С иском в Тель-Авивский мировой суд обратились покупатели трех квартир в Бат-Яме, построенных девелоперской компанией «Аарони». Она реализовала проект Up Town, в рамках которого в старой промышленной зоне города были возведены два высотных дома. Один из них предназначен для жилья, второй – для офисных помещений. Нижние этажи жилого дома также предназначены для коммерческих учреждений.

• Читайте также:
• ТАМА38: жильцам не придется жить как на стройплощадке
• Рост процента снизил среднюю сумму ипотечного кредита в Израиле
• Бывший главный государственный оценщик рассказал, что будет с ценами на квартиры

В договорах о продаже квартир имелся пункт, гласящий, что они будут переданы покупателям в течение 36 месяцев после получения разрешения на строительство или завершения отделочных работ на коммерческих этажах высотного здания.

Разрешение на строительство компания «Аарони» получила в октябре 2013 года, однако квартиры были переданы покупателям только через лет, в феврале 2019 года. Иск против компании поступил в суд в апреле 2018 года. Его податели обвинили девелоперов в нарушении подписанного договора на том основании, что квартира не была передана им в течение 36 месяцев после получения разрешения на строительство. Представители «Аарони» отвергали эти претензии, ссылаясь на то, что отделочные работы на коммерческих этажах построенного здания еще не завершены. Поэтому, утверждали они, ни о каком нарушении договора не может быть и речи. Однако выяснилось, что пункт о готовности коммерческих этажей к эксплуатации можно трактовать по-разному.

Закон о купле-продаже жилья гласит, что продавец обязан предоставить его в срок, указанный в договоре. В противном случае покупателю положены компенсации. Это положение закона неоспоримо и не ставится в зависимость от тех или иных условий.

Четкое указание даты

В своем постановлении судья Ронен Илан указал, что пункты договора, фактически освобождающие продавца жилья от выплаты компенсаций, утрачивают свою силу. Он подчеркнул, что положение, при котором передача жилья обуславливается завершением работ на коммерческих этажах, представляет продавцу неограниченную свободу действий.

«Покупатель имеет право знать точную дату передачи жилья, – подчеркнул Илан. – Четкое указание этой даты должно быть неотъемлемой частью любого соглашения о купле-продаже». Судья отметил, что это необходимо покупателю, чтобы подготовиться к переезду, изыскать необходимые для этого средства, продать собственное жилье, записать детей в школы по новому месту жительства. Поэтому, постановил судья, дата передачи жилья должна быть обозначена в договоре предельно четко.

Касаясь содержания конкретного иска, поданного покупателями квартир в Бат-Яме, Илан отметил, что договор поставил их в крайне невыгодное положение. «Фактически подрядчик получил возможность самостоятельно определять дачу передачи жилья, – указал он в своем постановлении. – Истцы оказались лишены всякой возможности оказывать влияние на сложившуюся ситуацию».

«Нижние этажи здания были подготовлены к ведению на них коммерческий деятельности в течение 2019 года, – отметил также судья. – Однако если бы этого не произошло и отделочные работы завершились еще несколько лет спустя, то и в этом случае истцы оказались бы лишены возможности требовать выплаты компенсаций. Поэтому положение, при котором срок передачи жилья обуславливается готовностью к работе коммерческих этажей, не может считаться действительным с точки зрения закона».

На этом основании Ронен Илан принял решение о выплате истцам компенсации за задержку в передаче купленного ими жилья. Основываясь на том, что они должны были получить его в течение 36 месяцев после получения девелопером разрешения на строительство, судья постановил, что опоздание составило 27 месяцев. Размер компенсаций был установлен в соответствии с затратами истцов на аренду жилья в течение этого времени. В результате они составил 180 тысяч шекелей для для каждого из двух истцов и 248 тысяч шекелей – для третьего истца. Эти суммы должны быть выплачены им с привязкой к банковскому проценту и индексу потребительских цен начиная с даты подачи иска. Требования истцов о выплате им дополнительных компенсаций судья отверг.

Эфрат Нойман, TheMarker. Фото: Офер Вакнин √