Правительство хочет разобраться в причинах роста цен на квартиры. Ему следует посмотреть в зеркало

Сопротивление Банка Израиля решению жилищного кабинета создать комиссию для изучения влияния кредитных соглашений между банками, финансирующими строительство, и застройщиками на цены на жилье отражает две проблемы. Первое, профессиональное опасение, что вмешательство государства в эти соглашения деформирует рынок жилья и приведет к дальнейшему росту цен на квартиры. Второе опасение состоит в том, что этот шаг, как и другие шаги, предпринимаемые правительством, являются частью более широкого шага, направленного на ослабление государственных институтов и отнятие у них власти.

Такова схема работы этого правительства со дня его создания и с того момента, как министр юстиции Ярив Левин запустил «первый этап правовой реформы». Банк Израиля и его глава профессор Амир Ярон неоднократно предостерегали от ослабления институтов и его влияния на кредитный рейтинг Израиля. Даже такой шаг, как вмешательство в финансовые соглашения, рассматривается как часть этих шагов.

Правительство не имеет возможности что-либо продвигать и в своем разочаровании возлагает вину, ответственность и необходимость поиска решений на государственные органы.

Они предотвратили кризис во время пандемии в начале войны

В случае с рынком жилья разочарование действительно оправдано. Цены на квартиры стабильно растут с 2007 года с небольшими перерывами. В 2009 году средняя цена квартиры составляла 922 000 шекелей, а сегодня – 2,4 миллиона шекелей. Банк Израиля должен разобраться с этим вопросом, поскольку именно он определяет процентную ставку – драматический элемент, влияющий на сферу недвижимости и цены на квартиры.

Снижение процентных ставок в мире и в Израиле после мирового финансового кризиса 2008 года дало сигнал к росту цен на квартиры, поскольку сделало получение ипотеки выгодным. Это привело к увеличению спроса и, как следствие, к росту цен.

На протяжении многих лет, когда Банку Израиля требовалось объяснить влияние процентных ставок на рост цен на жилье, он передавал мяч правительству и утверждал, что проблема заключается в контроле правительства над рынком земли и в предоставлении слишком малого количества земли для строительства. Эта дискуссия продолжалась много лет и привела к тому, что правительство в разные моменты времени продвигало льготные жилищные программы.

Рост цен это особо не остановило, и в какой-то момент стало ясно, что только большой и тяжелый кризис может привести к значительному падению цен на рынке квартир. Скажем, что-то вроде пандемии или затяжной войны, которая парализует экономику.

Пандемия действительно пришла и оставила без работы сотни тысяч людей, которые не могли выплачивать ипотеку. Но превентивные меры Банка Израиля позволили им отложить выплаты, что предотвратило кризис. Так было и во время войны: после того, как сотни тысяч людей были призваны на резервистскую службу и десятки тысяч были эвакуированы из своих домов, возник страх перед кризисом выплат по ипотечным кредитам. И в данном случае быстрые действия Банка Израиля предотвратили кризис. Банки разрешили отсрочку платежей, кризиса удалось избежать.

Это было не выдающееся великодушие со стороны коммерческих банков и Банка Израиля, а понимание того, что, если они потребуют от людей, которые только что потеряли свои дома и работу, погасить кредит деньгами, которых у них нет, это приведет к серьезному кризису, который может дестабилизировать банки.

Тревожная тенденция

Быстрые действия сделали свое дело, но, возможно, действия ЦБ оказались чересчур эффективными. Потому что, несмотря на войну и огромную неопределенность, которую она создала, цены на квартиры подскочили с ноября 2023 года (когда началось наземное вторжение ЦАХАЛа в сектор Газа) примерно на 10%.

Одним из объяснений роста цен является нехватка рабочих рук из-за решения правительства запретить въезд палестинским рабочим, которое закрыло большинство строительных площадок в первые месяцы войны. Но в то же время мы наблюдаем последовательный рост запасов непроданных квартир, а это значит, что в ближайшей перспективе наблюдается большое предложение квартир и снижение спроса.

Также имеет смысл, что падение спроса произойдет во время интенсивной войны и большой неопределенности, когда общественность больше озабочена экзистенциальными тревогами, чем решением жилищной проблемы. Однако количество непроданных квартир неуклонно растет и в феврале прошлого года достигло пика в 77 851 квартиру. Здесь должны начать действовать законы экономики, вызвав падение цен или сдерживая их рост.

Последний индекс цен на жилье вырос на 0,1% после нескольких более высоких показателей, но тенденция очевидна и вызывает беспокойство и особенно вызывает вопросы о поведении банков и Банка Израиля, которые никогда не проявляли никакого интереса к снижению цен на жилье. Наоборот: в связи с некоторой стагнацией на рынке жилья в последние два года банки развили операции финансирования типа 20/80 и баллонные кредиты, чтобы запустить рынок и привлечь на него покупателей. Результат — рост цен во время войны при значительном уменьшении количества сделок.

Забота о стабильности подрядчиков и банков

В прошлом месяце я спросил инспектора Банка Израиля Дани Хахиашвили, почему Банк Израиля мирно живет с резким скачком цен на квартиры на 20,3% за один год (2022), но обеспокоен возможностью того, что цены на квартиры упадут, скажем, на 10%, в следующем году. Он ответил: «Мы смотрим на это с точки зрения рисков. Когда рынок слишком долго стоит в тупике, могут возникнуть риски для подрядчиков — и это может перекинуться на финансовую систему».

Банк Израиля верит в стабильность банков, а также в стабильность цен в экономике. Он преуспевает в первом задании и в меньшей степени — во втором. Это не просто сделки с подрядчиками, а целая практика, при которой банки помогают подрядчикам не разориться, но в конечном итоге приводит к поддержанию постоянно растущего уровня цен.

Результатом стремления сохранить стабильность банков и подрядчиков является дестабилизация домохозяйств, которым приходится иметь дело с более высокими ценами на квартиры и более высокими выплатами по ипотеке. Именно на этом основано решение жилищного кабинета вникнуть в тонкости механизмов финансирования строительства, чтобы проверить, как они приводят к росту цен.

Банк Израиля прав в одном: если мы уже изучаем, почему цены на квартиры растут в этих обстоятельствах, есть возможность изучить и другие аспекты, включая маркетинг земельных участков, разрешения на строительство и цены на строительные материалы. Другими словами: давайте также рассмотрим причины, за которые несет ответственность правительство, а не только факторы, связанные с работой Банка Израиля.

В определенном смысле это похоже на то, что происходит при расследованиях войны: ЦАХАЛ расследовал свои неудачи, ШАБАК расследовал свои неудачи, только правительство отказывается создать государственную следственную комиссию для расследования своих неудач. При такой политике нет никакого реального погружения в изучение провалов, ошибок и катастроф. Также нет возможности реально расследовать причину скачка цен на квартиры во время самой долгой и дорогостоящей войны в истории страны.

Сами Перец, TheMarker, Ю.Л. Фото: Офер Вакнин ∇