«Потеря миллиона шекелей – это еще оптимистический сценарий»

«Мы купили квартиру в Нетании по акции 10%-90%, и вот настало время выплачивать оставшиеся 90% ее стоимости. Мы отправились в банк за ипотечной ссудой, но получить необходимую сумму так и не смогли. Что делать? Продавать квартиру? Мы поговорили с несколькими риелторами, но они сказали, что рынок замер, и никаких сделок с недвижимостью сейчас не совершается».

Это – одна из многих похожих историй, которые рассказывают сейчас пользователи социальных сетей. В течение двух-трех последних лет они купили квартиры по акциям, но из-за изменившейся рыночной ситуации не смогли получить ипотечную ссуду в необходимом объеме. Теперь им приходится ломать голову над тем, как выкрутиться из сложившейся ситуации.

Возможность купить квартиру, внеся при подписании договора лишь 10% или 20% ее стоимости показалась привлекательной очень многим. По данным главного экономиста министерства финансов, за первую половину 2025 года в районе Нетании на льготных условиях были проданы две трети новых квартир. Они будут готовы к заселению не ранее, чем через год после подписания договора.

В Офаким на льготных условиях были проданы 60% новых квартир. При этом средняя стоимость 50% новых квартир составила 1,6 млн шекелей, а средний заработок их покупателей – 13 500 шекелей. Это означает, что месячный возврат по ипотеке составит 55% доходов владельцев жилья – для банка это слишком рискованные условия.

Подрядчики в Израиле ужа давно проводят акции, при которых покупателям квартир при подписании договора предлагается внести лишь 10% или 20% стоимости, а выплата оставшейся суммы откладывается на потом. Но, начиная с 2022 года, когда сначала резко возросла ключевая ставка Банка Израиля, а затем началась война, и рынок недвижимости замер, подобные акции получили особо широкое распространение.

Дошло до того, что некоторые подрядчики стали предлагать внести при подписании договора лишь 5% стоимости квартиры, откладывая выплату оставшихся 95% на момент ее заселения. В результате Банк Израиля, опасаясь за стабильность финансовой системы, ограничил проведение подобных акций. Однако подрядчики, по их собственному признанию, быстро научились обходить введенные ограничения.

«Инструмент ценообразования»

В эти дни завершается работа над десятками строительных проектов, начатых два-три года назад. Это означает, что гражданам, купивших в них квартиры, нужно готовить крупные суммы. И для многих оформление ипотечной ссуды становится серьезной головной болью.

«Недавно ко мне обратилась супружеская пара, купившая два года четырехкомнатную квартиру в Ашдоде за 2,5 млн шекелей, — рассказывает финансовый консультант Эли Калькасли. – Они заплатили 20% при подписании договора, и были уверены, что в дальнейшем у них не будет никаких проблем. Но в жизни случаются разные неожиданности: полгода назад супруги развелись. Строительство их квартиры завершается в эти дни, и они не знают, что им теперь делать».

«Разведенные супруги пытаются продать и свою старую квартиру, и ту, что вот-вот будет готова к заселению, — продолжает Калькасли. – Но у них ничего не получается, и долг подрядчику остается непогашенным. В результате дело дошло до судебного исполнителя. Скорее всего, бывшие супруги будут добиваться полной отмены сделки с уплатой банку штрафа в размере 10%. Это означает потерю внесенных при подписании договора 250 000 шекелей».

По мнению финансового консультанта, соглашаясь на отсрочку выплаты большей части долга, покупатели не представляют себе всех грозящих им опасностей. «Например, инвесторы не могут получить ипотечную ссуду, превышающую 50% стоимости их новой квартиры, — объясняет он. – А им нужно доплатить подрядчику 80% или даже 90%, и так у них возникает серьезная проблема. Граждане, улучшающие жилищные условия, могут получить ипотеку в размере 70% стоимости новой квартиры, и им тоже приходится изыскивать дополнительные средства. И это мы говорим только о погашении долга подрядчику, не учитывая налог на добавленную стоимость, налог на имущество, опалу услуг адвоката и так далее».

«Расчеты на то, что недвижимость со временем подорожает оправдываются далеко не всегда, — отмечает Калькасли. – В Ашдоде проектируемая четырехкомнатная квартира стоит сегодня 2,8 млн шекелей. Большинство из них можно купить, внеся при подписании договора 80% их цены. Но в том же квартале четырехкомнатные квартиры в домах, построенных пять лет назад, продать за 2,4 млн шекелей невозможно. Зачем же сейчас покупать новую квартиру за 2,8 млн шекелей? Отсрочка выплата полной стоимости проектируемого жилья стала инструментом ценообразования. Налоговое управление регистрирует сделки в объеме 2,8млн шекелей за квартиру и сообщает о повышении цен. Но это не отражает реальное положение дел».

«Люди уверены, что напали на золотую жилу»

Но покупателям проектируемых квартир угрожают не только личные неурядицы, вроде развода. «Недавно ко мне обратилась женщина, купившая жилье вскоре по окончании эпидемии коронавируса, — рассказывает адвокат Эти Авраами. – За пятикомнатную квартиру на улице Тоцерет ха-арец в Тель-Авиве она уплатила 5,6 млн шекелей. 20% этой суммы она перечислила подрядчику при подписании договора. Помимо этого, около 500 000 шекелей женщина потратила на новую кухню и разные отделочные работы. Свою старую квартиру в тель-авивском квартале Неве-Ган она рассчитывала продать без особых проблем».

«Однако рынок недвижимости в Тель-Авиве замер, — продолжает свой рассказ Авраами. – За два года женщина так и не смогла найти покупателя. Сейчас ей надо уплатить подрядчику 80% стоимости новой квартиры – 4,48 млн шекелей. Она обратилась в банк с просьбой о предоставлении ей ипотечной ссуды. Но женщина до сих пор не выплатила ипотеку по старой квартире. Погашать сразу два кредита – это сложная задача. В итоге банк отказался удовлетворить ее просьбу о предоставлении еще одной ипотечной ссуды. Сейчас женщина пытается продать новую квартиру, но безуспешно. Она просит за нее 5,6 млн шекелей – столько сколько квартира стоила изначально. На собственные дополнительные расходы женщина уже махнула рукой. Однако найти покупателя она все равно не может».

«Мы предложили подрядчику забрать эту квартиру и продать ее вновь, — рассказывает Авраами. -Женщина при этом готова выплатить ему компенсацию за размер покупки в размере полумиллиона шекелей. Таким образом, вместе с затратами на кухню и отделочные работы, ее потери составят 1 млн шекелей. Но это единственное решение проблемы, которое выглядит сегодня реальным. То есть, в данном случае потеря миллиона шекелей – это еще оптимистический сценарий. Вообще, я не советую покупать квартиры по акциям 20-80 с привязкой оставшейся суммы к индексу строительных цен. Это означает быстрый рост долга. Уж лучше найти возможность уплатить при подписании договора более 20% стоимости квартиры и сократить остаток».

«Некоторым людям кажется, что они напали на золотую жилу, — говорит риелтор Эфи Гутман из агентства «Англо-Саксон». – Они покупают новую квартиру с отсрочкой платежа на два-три года, будучи уверенными в том, что за это время им удастся реализовать свое старое жилье. Но вот сейчас я пытаюсь продать пять квартир в квартале Неве-Аялон в Ор-Йегуде – их покупатели не смогли получить на них ипотечные ссуды. Если бы они попытались оформить ипотеку при покупке квартиры, они обеспечили себе гораздо более спокойную жизнь».

«Рынок дошел до точки»

«Рынок дошел до точки, — говорит председатель Объединения ипотечных консультантов Нофар Яаков. – После многолетнего повышения цен на недвижимость сейчас наступил спад. Уже несколько лет процент по кредитам держится на высоком уровне, покупать квартиры стало намного труднее. На рынке скопилось крупное количество непроданного жилья».

«Недавно ко мне обратились супруги, два года назад купившие проектируемую квартиру в Гиват-Шмуэле за 4 млн шекелей, — рассказывает Яаков. — Сейчас строительство близится к завершению, но продать свое нынешнее жилье они никак не могут. В результате для того, чтоб погасить долг перед подрядчиком, они взяли ссуду в размере 2,5 млн шекелей. Для этого им пришлось заложить банку и старую, и новую квартиру. После продажи старой квартиры супруги рассчитывают выкупить новую».

Адвокат Илан Шукрун считает, что вскоре проблема с покупкой проектируемых квартир примет массовый характер. «Два три года назад очень многие купили жилье с отсрочкой основного платежа до момента заселения, — говорит он. – Сегодня строительство этих квартир подходит к концу. Но ситуация на рынке недвижимости за минувшие два-три года серьезно изменилась. Сегодня продать старую квартиру, чтобы уплатить за новую стало гораздо сложнее. Для решения этой проблемы потребуется вмешательство регулятора».

«Слишком многие оказываются сейчас в затруднительной ситуации, — подчеркивает Шукрун. – В соответствии с законом, подрядчик, не получивший полную сумму за построенную квартиру, имеет право задержать ее передачу покупателю или потребовать серьезных компенсаций. Дело может закончиться полной отменой соглашения и потерей уже уплаченного задатка в размере 10% или 20%. Это серьезная угроза, о которой стоит задуматься всем, кто собирается купить квартиру с отсроченным платежом большей части ее стоимости».

Шломит Цур. TheMarker, Б.Е. Фото: Офер Вакнин