Поспешили и потеряли 15 тысяч шекелей. Что надо проверить, прежде чем подписать договор аренды

В 2022 году, в разгар войны в Украине, cупруги М. готовились встретить родственников – новых репатриантов из России. Те решили воспользоваться процедурой экстренной репатриации.

Надо было быстро найти жилье для приезжающей семьи. Супруги обратились в компанию по управлению недвижимостью и сняли большую квартиру на севере Израиля. Они заплатили компании-посреднику в качестве гонорара стоимость одного месяца аренды.

В спешке договор аренды никто толком не изучил – подписали не глядя. Так как у будущих репатриантов не было еще ни статуса, ни счета в израильском банке, договор подписал один из израильских родственников.

Однако у приехавшей семьи с репатриацией не сложилось. Не хватало важных документов, и через пару месяцев семейство уехало обратно.

Тогда-то их родственник, подписавший договор, и столкнулся с проблемой. В документе он прочитал, что из квартиры нельзя ни выселиться до срока, ни привести вместо себя новых жильцов. Выбор был невелик: либо оплачивать пустующее жилье еще 10 месяцев — либо еще раз заплатить компании, чтобы она сама его пересдала.

• Читайте также: 
• Аренда квартир дорожает? Многие израильтяне видят нечто другое
• Израильтяне годами покупали квартиры за рубежом – где они заработали на этом?
• Будущие репатрианты приобрели себе жилье в Иерусалиме почти за 63 млн шекелей

В итоге супругам пришлось оплатить в сумме стоимость еще 3 месяцев аренды – около 12 тысяч шекелей.

Кроме того, компания стребовала с них 3 тысячи шекелей на покраску квартиры, в которой жильцы провели всего два месяца. Пункт о том, что перед выездом арендаторы должны покрасить квартиру, тоже был в договоре – и его тоже не проверили при подписании. В сумме невнимательность обошлась семье в 15 тысяч шекелей.

«Серая зона»

Договоры об аренде жилья в Израиле до сих пор остаются во многом «серой зоной». Никакого понятия «стандартный договор» не существует, объясняет «Деталям»  адвокат Александр Вассерман. Многие хозяева вносят в договор пункты по своему усмотрению, что может существенно ухудшить условия для арендатора.

Хорошая новость в том, что договор можно обсуждать. Вы можете попросить хозяина квартиры убрать оттуда какой-либо пункт либо наоборот, добавить. Владельцы, заинтересованные в том, чтобы сдать свое жилье, довольно часто идут навстречу арендаторам.

 «Детали» собрали памятку: что надо проверить перед тем, как подписать договор аренды, и что на самом деле прописано в законах.

Что говорит Закон о справедливой аренде?

Некоторый порядок здесь навел Закон о справедливой аренде, принятый кнессетом в 2017 году. Он, например, прописывает, какие поломки должен чинить хозяин квартиры, а какие – арендатор. И регулирует случаи досрочного расторжения договора, но только очень частично.

Досрочное расторжение договора

Супругам М. надо было проверить, предусматривает ли договор возможность досрочного расторжения, говорит Александр Вассерман. Это – один из первых пунктов, на которые надо обратить внимание. Если владелец не дает вам права досрочно съехать, предупредив его за 2-3 месяца, стоит насторожиться.

«Лучше всего, и это распространенная практика, прописать для обеих сторон возможность расторгнуть договор с предупреждением за 3 месяца, — рекомендует Вассерман. — Как правило, сейчас в договорах этот срок уравнивают. Это нормальная общепринятая практика. Во многих случаях я менял тексты договоров, вставляя туда этот пункт».

В Законе о справедливой аренде прописано, что владелец жилья не может вставить в договор пункт о досрочном расторжении только для себя. Это условие будет недействительным, пока и у арендатора по договору не появится такое же право. По закону, арендодатель обязан уведомлять жильцов о досрочном расторжении договора не менее чем за 90 дней. А жилец — не менее чем за 60 дней.

Также стоит проверить, указано ли в договоре, на каких условиях арендодатель соглашается на замену арендатора. Если в договоре прописано, что арендатор не имеет права привести себе кого-то на замену, с таким пунктом нельзя соглашаться.

«Если вы хотите съехать досрочно, и привести вместо себя другого жильца, хозяин по закону не имеет права «забраковать» его, если он отвечает стандартным требованиям. То есть: если вы приводите адекватного человека, без долгов и банкротств, у которого примерно те же доходы, как у вас, хозяин не может вам отказать», — поясняет Вассерман.

— А если сам договор противоречит закону? Например, случай супругов М., когда в договоре написано, что жилец вообще не может прервать его досрочно.

— Если возникает конфликт между законом и договором, дело решает суд. Если вы хотите расторгнуть договор досрочно – обязательно напишите хозяину письму с уведомлением об этом. Лучше всего указать в письме вескую причину. Это потом может помочь вам в суде.

Хозяин, возможно, по доброй воле разрешит вам съехать досрочно. Но если он пойдет в суд, судья обязательно проверит, действовала ли каждая из сторон, адекватно, разумно и т.д.

В тот момент, когда подписан договор, противоречащий Закону об аренде, возникает правовой конфликт. Суд в итоге может принять разные решения. Как правило, если суд и отменяет, то не весь договор целиком, а только отдельные пункты.

«Если в договоре написано, что вы должны оплачивать квартиру до конца года, а вы доказали, что адекватное требование – предупреждать о расторжении договора за 3 месяца, суд может отменить только этот пункт, а все остальное оставить», — поясняет  Вассерман.

Кто что чинит?

В Законе о справедливой аренде прописано, что сдаваемое в аренду жилье должно соответствовать условиям для жизни. Владелец изначально отвечает за подключение квартиры к жизненно важной инфраструктуре – электричеству, воде и вентиляции, даже если это и не указано в договоре.

Закон также четко указывает: если какая-то неполадка возникла не по вине жильца, а из-за естественного износа (например, выкрошилась штукатурка с потолка, отвалилась плитка, сломался бойлер и т.д.), именно хозяин должен починить это, в течение 30 дней после того, как жилец сообщил ему о неисправности.

Оповещать хозяина жилья о проблеме надо в письменном виде. Если владелец не торопится с ремонтом, жилец может сам пригласить специалиста и починить поломку. Потраченную сумму он потом имеет право вычесть из квартплаты. Разумеется, надо обязательно взять квитанцию об оплате произведенных работ и предъявить ее хозяину.

В срочных случаях, если из-за поломки в квартире становится невозможно жить, хозяин по закону обязан решить проблему в течение 3 дней, добавляет Александр Вассерман.

«Например, лопнула труба, и в квартире вообще нету воды. Либо нету электричества, не работает канализация, протекает крыша, льет с потолка и т.д. Если хозяин это не исправляет, у вас есть полное право расторгнуть договор мгновенно и уехать. Но нужно обязательно задокументировать поломку, а еще лучше пригласить эксперта, чтобы у вас на руках было заключение, — советует адвокат. — Хозяин жилья может обратиться в суд, но, если вы задокументировали все, суд станет на вашу сторону. Экспертом должен быть специалист-ремонтник с лицензией. К примеру, если проблемы с канализацией – заключение может дать сантехник («инсталятор») с лицензией, и т.д.»

В этом случае тоже обязательно надо направить хозяину письменное требование исправить неполадку в течение 24 часов. Если он не согласился, вы можете исправить ее сами и удержать стоимость из квартплаты.

«Общий принцип такой: хозяин отвечает за инфраструктуру и фундаментальные вещи. Если у вас лопнула труба канализации, возникли неполадки с электропроводкой, сломался мотор кондиционера, —  чинить должен хозяин, — подытоживает Алекс Вассерман. – Как правило, владельцы жилья чинят и электротрисы (жалюзи). А вот если вы, к примеру, сломали ручку двери — вы ее должны чинить».

Кто за что платит?

Закон прописывает, что жилец отвечает за оплату всех текущих платежей – вода, газ, свет, электричество, муниципальный налог («арнона»), домовые сборы («ваад байт»).

А вот нетекущие платежи ложатся на владельца квартиры. Это, например, сборы на замену двери в подъезде, установку домофона, ремонт крыши, а также страховка жилья.

«В последнее время владельцы стали требовать от жильцов делать страховку содержимого квартиры и «ущерба третьему лицу» (цад гимель), — добавляет Алекс Вассерман. —  Это если на случай, если вы позовете к себе гостей, и кто-нибудь из них, например, сломает себе ногу. Тогда хозяин не несет за это ответственности, а включается ваша страховка. В принципе, закон это не запрещает, более того, я бы и сам рекомендовал это сделать. Но этот пункт, как и остальные — можно обсуждать и менять».

Красить или не красить?

В договоре надо обязательно проверить пункт о том, в каком состоянии вам надо будет вернуть жилье по окончанию срока аренды. Чаще всего там прописано требование покрасить стены в квартире.

Большая часть съемного жилья в Израиле – обычные квартиры с белыми стенами. Многие арендаторы перед выездом белят их сами. Но если приглашать для этого ремонтников, то это обойдется в несколько тысяч шекелей. Если же стены цветные, и для них требуется особая краска, или в договоре прописано, что вы обязаны еще и выровнять и прошпаклевать стены, расходы сразу вырастают.

Если вы сами получили квартиру без свежей покраски, можно попросить хозяина вычеркнуть из договора этот пункт.

«В большинстве договоров написано, что вы должны сдать квартиру в том же виде, как получили. Это стандартный пункт. Также если квартира была просто аккуратно покрашена белой краской, хозяева не могут требовать от вас сдать ее с дизайнерским ремонтом», — объясняет Алекс Вассерман.

Он рекомендует перед переездом в новое жилье составить письменный протокол приема квартиры. Как вариант, такой документ может помочь составить адвокат. Жилец вместе с хозяином обходит квартиру, фотографирует или снимает на видео ее состояние: мелкие повреждения, пятна, царапины на шкафах и дверях. Все это надо будет переслать на электронную почту или WhatsApp владельцу жилья, описать на бумаге и скрепить подписями.

Гарантии и гаранты

Для многих новых репатриантов именно этот пункт становится «камнем преткновения». В большинстве случае владельцы жилья настаивают на получении гарантий или залога.

Более пожилые арендодатели обычно требуют подписи двух гарантов и (или) гарантийный чек («чек битахон»).

«Чек битахон» — самая распространенная форма гарантии. Это ваш банковский чек, выписанный на имя владельца жилья. В договоре должны быть четко прописаны случаи, когда арендодатель может его обналичить. Обычно это задолженность по квартплате, отказ выселиться из квартиры после окончания договора либо отказ жильца исправить поломки, возникшие по его собственной вине.

Сумма в таком чеке, как и в других видах гарантий, как правило, равна арендной плате за 2-3 месяца.

Другие варианты гарантий:

«Арвут банкаит» (банковская гарантия) – сумма, которая замораживается на счету квартиросъемщика. Банк, таким образом, выступает гарантом соблюдения условий сделки. Владелец квартиры в любое время имеет право получить эти деньги при обращении в банк.

«Чек банкаи» (банковский чек) выдается только банковским работником на имя владельца квартиры. При оформлении такого чека со счета квартиросъемщика автоматически вычитается сумма, равная указанной на чеке. Иными словами, человек снимает со своего счета наличные, имеющие форму чека на имя хозяина.

«Штар хов» (вексель) – долговое обязательство, в данном случае – обязательство уплатить предъявителю этого документа прописанную в нем сумму денег. Бланк для оформления векселя покупают на почте. Это – самый «щадящий» вид гарантии. Он обязывает вашего арендодателя объяснить судебным инстанциям суть своих требований до того, как потребовать с вас деньги.

Бытует ошибочное мнение, что «чек битахон» можно обналичить только через суд. Это не так. Но все же хозяин жилья не имеет права вкладывать его просто так, объясняет Алекс Вассерман.

«Если есть проблема (например, вы что-то испортили в квартире) – хозяин жилья обязан вначале известить вас и потребовать решить проблему. Только если вы отказались – он обналичивает в банке «чек битахон». И только на ту сумму, в которую оценен ущерб, — рассказывает адвокат. — Вы со своей стороны можете предложить решить проблему вашими силами. Вы также можете, привести независимого эксперта-оценщика, который оценит сумму ущерба».

Однако в последние годы в Израиле появилась возможность снять жилье вообще без гарантийных чеков. Об этом свидетельствует пример молодой пары, искавшей жилье в пригороде Хайфы.

Вообще без гарантов? И так бывает

Мария и ее молодой человек в начале 2024 года искали квартиру в пригороде Хайфы – Тират-Кармеле. У молодых людей были высокие требования – они хотели снять большую квартиру в новом здании, с балконом или террасой.

— Многие владельцы квартир хотели получить «арвут банкаит», банковскую гарантию. Но мы не были готовы, чтобы у нас на счетах заморозили крупную сумму просто «на всякий случай», — рассказывает Мария.

Хозяин одной из квартир включил в договор пункт о том, что, если жильцы не будут платить за квартиру, он отключит им воду и электричество. Встретив такое странное требование, молодые люди сразу отказались даже смотреть это жилье.

В последнее время владельцы жилья, особенно дорогого, все чаще прибегают к услугам компаний, страхующих риски по договору аренды. Оплачивает услуги таких компаний владелец жилья. Они проверяют добросовестность и доходы потенциальных жильцов.

Для этого владельцы просят будущих съемщиков заполнить анкету от компании, указав свое место работы и зарплату. Компания проверяет эти сведения по своим базам данных. Так произошло и в случае с молодой парой. В итоге им вообще не пришлось закладывать гарантий.

— Компания присваивает тебе как съемщику определенный «рейтинг». От него зависит, какую сумму за страховку будет платить хозяин квартиры, — рассказывает Мария. – В таком случае жильцу не нужны гарантии – не надо вносить «чек битахон» или «арвут банкаит».

Но есть и оборотная сторона. Когда пара только начинала искать квартиру, один из них не работал. В итоге они как съемщики получили низкий рейтинг, и многие хозяева отказывали им на этом основании.

7 ключей для соседей

Договоры аренды стоит читать «от корки до корки». Потому что иногда в них встречаются неожиданные пункты.

Надежда с супругом сняли в Ашдоде так называемую «делёнку» — «яхидат диюр». Задним числом они поняли, что владелец жилья разделил двухэтажную виллу на восемь крохотных квартирок – и сдал их по дешевке.

Все шло хорошо, пока не начались обстрелы из сектора Газа. Тогда выяснилось, что изначально на вилле была только одна укрепленная комната – МАМАД. Именно она была переделана в квартиру-студию, которую сняли Надежда с мужем.

Владелец дома позвонил супругам и заявил, что, по договору, они обязаны сделать 7 ключей от своей квартиры и раздать их всем соседям, чтобы те в случае воздушной тревоги могли спрятаться в их укрепленном жилье – даже когда самих жильцов нет дома. Арендаторы были в ужасе. Выяснилось, что они обязаны предоставить чужим людям возможность заходить к ним домой в их отсутствие. Вскоре они досрочно съехали из квартиры.

«Если есть возможность – в принципе ни в коем случае не снимайте «делёнки», — резюмирует Алекс Вассерман. – 90% из таких квартир перепланированы незаконно, и никаким инстанциям об этом неизвестно.  Это значит, что у вас не будет своего счетчика электричества и воды. И, скорее всего, будут проблемы с канализацией и электричеством».

«Кроме того, вы зависите от того жильца, который снимает вторую половину разделенного жилья, — подчеркивает Вассерман. —  Квартира для всех инстанций – общая. Если ваш остался должен за воду или электричество – долги могут перейти и на вас».

Дарья Гершберг, «Детали». Фото: Тесс Шефлан ∇