Попытки взять под контроль цены на аренду жилья: как это делалось в Израиле

«Договор о незащищенной аренде жилья» – так выглядит заголовок стандартного соглашения, знакомого практически всем израильтянам. На съемных квартирах в Израиле живут около 60% семей. По данным правозащитного центра «Адва», самые бедные из них в 2018 году потратили на съем жилья более половины своих доходов.


Семьи, занимающие со второй по пятую социальные страты (децили), уплатили за аренду 35-45% своих доходов. Это тоже значительно превышает общепринятую норму, в соответствии с которой расходы на жилье должны составлять не более 30% доходов семьи.

Государство неоднократно пыталось взять под контроль цены на аренду квартир. Вот несколько наиболее ярких примеров.

1940-е годы – закон о защите жильца. В последние годы существования британского мандата рынок съемного жилья управлялся жесткой регуляцией. По окончании Второй мировой войны странам пришлось бороться с высокой инфляцией, и мандатные власти Палестины приняли закон о защите жильца. Он ограничивал размер арендной платы, фактически замораживая ее на определенном уровне, и запрещал выселение квартиросъемщика без его согласия.

1958 год – «аренда под ключевые». Молодое Государство Израиль унаследовало принятый англичанами закон и в 1958 году распространило его действие на новых жильцов съемных квартир. Эта практика получила название «аренда под ключевые».


1972 год – поправка к закону о защите жильца. С годами многие положения закона о защите жильца были смягчены, однако он никогда не отменялся полностью. Поправка, принятая в 1972 году, закрепила права квартиросъемщиков, арендующих жилье «под ключевые», и установила несколько новых правил, регламентирующих взаимоотношения жильцов и владельцев квартир.

С тех пор хозяева жилья должны поддерживать его в исправном состоянии – это касается в первую очередь электричества и канализации. В поправке также упоминалась ответственность владельцев квартир за уборку лестничной клетки, крыши и двора.

«Аренда под ключевые» была призвана обеспечить право граждан на долгосрочный съем жилья по сниженной цене. Она пользовалась популярностью главным образом в больших городах. В квартирах «под ключевые» поселялись многие новые репатрианты, имевшие право на государственную помощь при приобретении жилья.

Сегодня этот вид аренды практически полностью ушел в прошлое. «Под ключевые» в настоящее время сдают около 20-30 тысяч квартир. В большинстве из них живут пожилые люди, заключившие соответствующие договоры 40-50 лет назад.

Прейскурант Леви Ицхака свидетельствует о том, что ежегодно «под ключевые» арендуют 200-250 квартир. По данным Центрального статического бюро, этим видом аренды пользуются менее 3% израильтян. Остальные должны бороться за помощь министерства строительства или же выполнять жесткие условия свободного рынка.

2014 год – «Квартира на съем». Вследствие волны социального протеста, поднявшейся в 2011 году, три года спустя тогдашний министр финансов Яир Лапид создал государственную компанию «Квартира на съем». Это позволило подрядчикам получить льготы при строительстве жилья, предназначенного для долгосрочной аренды – от 10 до 20 лет.

На бумаге было утверждено строительство 50 тысяч таких квартир, но в 2021 году в строй было введено менее 3 тысяч. Четверть из них досталась гражданам, имеющим право на льготы в рамках программы министерства строительства «Доступное жилье». Остальные квартиры были сданы в аренду по ценам свободного рынка, без всяких скидок.

Программа «Квартира на съем» подверглась критике не только потому, что она фактически никак не решила проблему высокой стоимость аренды жилья, но и потому, что она оказалась невыгодной для строительных подрядчиков. В короткой и среднесрочной перспективе они не смогли получить прибыль от продажи построенных ими квартир. Поэтому подрядчики перестали проявлять интерес к публикуемым государством конкурсам в рамках программы «Квартира на съем», несмотря на то что они по-прежнему могли воспользоваться здесь значительными налоговыми льготами.

2017 год – закон о справедливой аренде. После длившихся четыре года интенсивных дискуссий кнессет по инициативе депутатов Став Шафир («Авода») и Рои Фолькмана («Кулану») в 2017 году принял закон о справедливой аренде жилья. И Шафир, и Фолькман были избраны в кнессет на волне социального протеста 2011 года.

Закон ограничил размер залога, который может потребовать владелец квартиры от арендатора. Он также установил основные стандарты пригодного для сдачи в наем жилья. Закон, который его авторы представили как свое значительное достижение, оказался значительно мягче, чем предполагалось. Его главной целью провозглашалось ограничение роста арендной платы определенным процентом. Но именно этот пункт под давлением министерства финансов и членов экономической комиссии кнессета в итоге так и не стал частью закона.

За четыре года действия этого закона рынок аренды жилья стал ненамного более упорядоченным, чем раньше. Израиль немного поднялся в таблице OECD, отражающей положение на рынке съемного жилья во входящих в организацию странах. Но квартиросъемщики за минувшие четыре года не смогли сэкономить ни шекеля. Шафир и Фолькман утверждают, что дорога к справедливости на жилищном рынке еще длинна.

2022 год – потолок на освобождение от подоходного налога и закон о надзоре над долгосрочными договорами. Единственный закон, реально препятствующий повышению цен на аренду жилья, устанавливает налоговый потолок для его владельцев. Они полностью освобождаются от уплаты подоходного налога за получаемую ими арендную плату в размере 5196 шекелей. За арендную плату до 10 392 шекелей они должны платить частичный налог. Благодаря этому съем жилья на периферии по-прежнему стоит относительно недорого. Освобождение от налога также подталкивает инвесторов все так же вкладывать средства в предназначенные для сдачи в аренду квартиры.

Депутат кнессета Наама Лазими («Авода») выдвинула законопроект о введении жесткой регуляции в сфере съемного жилья, подобной той, которая существует в Канаде и Италии. Он предусматривает государственный надзор над составлением соглашений об аренде жилья, причем стоимость аренды может быть повышена только по окончании срока действия договора в соответствии с ростом индекса потребительских цен, к которому можно добавить не более 2%.

Квартировладельцам, подписывающим договоры о долгосрочной аренде, разрешается повышать размер добавки до 4%. Однако в нынешней политической ситуации будущее законопроекта Лазими окутано туманом.

Давид Тверски, «Давар ха-овдим б’Эрец-Исраэль», Б.Е. На снимке: протесты против высокой стоимости жилья. Фото: Дуду Бахар √

Популярное

Холостой программист, житель центра Израиля выиграл 40 миллионов шекелей

После 20 розыгрышей без победителя в минувший вторник, 9 августа, в лотерее «Мифаль ха-паис», единственный...

Жителям обстреливаемого юга предлагают бесплатно отдохнуть за границей — и в Израиле

Израильская авиакомпания «Аркиа» 6 августа предложила жителям приграничных с Газой населенных пунктов...

МНЕНИЯ