Пока что ипотека только дорожает

Несмотря на ситуацию с безопасностью, рост доходности государственных облигаций и экономическую неопределенность – ипотечные заемщики продолжают делать ставку на скорое снижение стоимости ипотеки, игнорируя при этом реальный риск повышения банками процентных ставок. Анализ структуры кредитов, взятых клиентами крупнейших банков, согласно данным Банка Израиля, показывает умеренное, но постоянное увеличение процента, который они должны выплачивать по ипотечным ссудам.

Клиенты, которые опасаются роста процентных ставок или не ожидают их падения, предпочтут ипотеку с фиксированной процентной ставкой, которая, хотя и не изменится в случае падения процентной ставки в экономике, убережет их от неприятных сюрпризов в случае повышения процента. Анализ кредитов, выданных банком «Мизрахи Тфахот» в июне, показывает, что маршруты с фиксированной процентной ставкой составляют 42% среднего ипотечного портфеля. Из них 9% с фиксированной процентной ставкой, привязанной к индексу потребительских цен – то есть процентная ставка не изменится, но долг будет увеличиваться с ростом инфляции.

Причина, по которой заемщики выбирают этот маршрут, видимо заключается в низкой процентной ставке: в «Мизрахи Тфахот» — 3,49%, в «Леуми» — 2,88%, в «Апоалиме» — 2,99%, в «Бейнлеуми» — 2,68%.

• Читайте также:
• Под Эйлатом освободят территории для строительства тысяч квартир
• Кнессет утвердил правила работы риелторов
• В Израиле снизят налог для новых репатриантов на покупку первой квартиры

За возможность уменьшения платежа при снижении процента надо платить

Ведущим маршрутом ипотечного кредитования во всех банках является маршрут без привязки к индексу потребительских цен с плавающей процентной ставкой (которая не связана с «прайм»), обычно каждые пять лет. В трех крупнейших банках вес этого компонента составляет 42% в ипотечных портфелях по сравнению с 25%–33% для фиксированных процентных ставок без привязки к индексу.

«Апоалим» взимает самую низкую процентную ставку в банковской системе на этом маршруте — 5,03% — по сравнению с 5,12% в «Леуми», 5,26% в «Дисконте» и 5,27% в «Мизрахи Тфахот». Этот маршрут позволяет клиентам выиграть в случае падения процентных ставок, но он немного дороже, чем маршрут с фиксированной процентной ставкой.

В большинстве банков клиент доплачивает за возможность уменьшения платежа при снижении процента, размер надбавки рознится между банками. Разрыв между «безопасным» маршрутом фиксированной процентной ставки и маршрутом с переменной процентной ставкой в «Мизрахи Тфахот» составляет 0,38%, в «Леуми» 0,2%, а в «Апоалиме» он практически равен нулю – 0,07%.

В «Дисконте» подход противоположный: процентная ставка по ипотеке с постоянным процентом без привязки к индексу потребительских цен в июне составила 5,34%, в то время как процентная ставка на маршруте, позволяющем получить выгоду от снижения процентной ставки, составила 5,26%. Если процентная ставка также отражает уровень кредитного риска, то «Дисконт» считает, что вероятность повышения процентной ставки выше, чем вероятность ее снижения. Однако возможно, что это незначительная разница в процентных ставках и разовое событие, не отражающее общую тенденцию.

Данные Банка Израиля также показывают, что значительная часть ипотечных заемщиков отказалась от маршрута, который когда-то был самым дешевым и наиболее востребованным: процент «прайм». Ипотечный кредит, привязанный к «прайму», сегодня является самым дорогим, и те, кто раньше получил ссуду под примерно 2% годовых, теперь платят более 6%.

Компоненты ипотеки, привязанные к «прайму», вероятно, первыми выиграют от снижения процентной ставки Банка Израиля, если и когда это произойдет, но, похоже, заемщики не готовы ставить на это. Наиболее радикально настроены клиенты «Мизрахи Тфахот», у которых компонент с привязкой к «прайму» составлял всего 4% от среднего ипотечного портфеля в июне, а фактически равнялся нулю.

«Мизрахи Тфахот» также не прилагает особых усилий для продвижения ипотечных кредитов с привязкой к «прайму», в июне это был самый дорогой ипотечный маршрут в системе — 6,02% — значительная разница по сравнению с 5,6% в «Дисконте», 5,58% в «Бенлеуми» и 5,48% в «Апоалиме».

Хотя структура ипотечного кредитования показывает, что клиенты ожидают снижения процентных ставок в обозримом будущем, недавно были также опубликованы прогнозы значительного повышения процентных ставок, основанные на измерении доходности облигаций. Ожидается, что прогнозы увеличения государственного дефицита, увеличения долга и тревожные признаки дисфункции министерства финансов отразятся на увеличении доходности государственных облигаций — и на увеличении процентов по ипотечным кредитам.

Цены на квартиры снова растут

Пока что признаков резкого повышения процентных ставок нет. Однако Банк Израиля отмечает тенденцию к росту средней процентной ставки, которую клиенты банка должны платить по ипотечным кредитам. Тенденция должна обеспокоить заемщиков, которые считают, что цены на квартиры возвращаются к восходящей тенденции — о чем в последние месяцы свидетельствуют данные Центрального статистического бюро (ЦСБ).

Сравнение основано на показателе IRR (внутренняя норма доходности) — прогнозе процентов, которые заемщики должны платить в течение всего периода кредита. Данные основаны на прогнозах Банка Израиля относительно изменений индекса потребительских цен и процентных ставок. Согласно прогнозу, ожидаемая процентная ставка по ипотеке в банковской системе выросла с 5,84% в апреле до 5,9% в мае и 5,98% в июне.

Самая высокая прогнозируемая годовая процентная ставка приходится на «Мизрахи Тфахот» — 6,08%. В «Леуми» самый низкий показатель — 5,75%; в банке «Бейнлеуми» она еще ниже — 5,64%, но банк склонен предлагать ипотечные кредиты на льготных условиях только своим клиентам.

Адар Хореш, TheMarker, Ю.Л. Фото: Моти Мильрод ∇