Подрядчики и банки скооперировались, чтобы не допустить снижения цен на жилье

Рост цен на квартиры в двух последних индексах, опубликованных Центральным статистическим бюро (ЦСБ), удивил рынок недвижимости, так как цены растут вместе с ростом числа выставленных на продажу квартир от подрядчика — до 68 тысяч единиц. Не исключено, что повышение цен во многом является искусственным и подпитывается специальными маркетинговыми акциями подрядчиков и банков, призванными увеличить продажи квартир и не допустить снижения их цен.

Резкое и стремительное падение цен на квартиры может стать кошмаром для банковской системы, поскольку приведет к краху подрядчиков, взявших крупные кредиты. Поэтому обе стороны заинтересованы в предотвращении падения цен. Не исключено, что банки и подрядчики излишне преуспели в своих попытках не допустить снижения цен на квартиры, так как, согласно индексу цен на жилье, те начали расти, несмотря на рост предложения и низкий спрос.

В декабре 2023-январе 2024 года цены подскочили на 1,2% по сравнению с ноябрем-декабрем 2023 года, когда они выросли на 0,7% — после почти года падения. Рост цен происходит на фоне относительно низкого спроса на квартиры и растущего предложения, поэтому можно ожидать, что мы продолжим наблюдать это движение вниз.

• Читайте также:
• Старую Петах-Тикву перестроят и построят еще тысячи квартир
• Инфляция – в заданных рамках, но цены на квартиры подскочили
• Сколько новых квартир продано во время войны?

Оно проявляется в агрессивных маркетинговых кампаниях подрядчиков, которые предлагают удобные механизмы финансирования и даже кредиты в миллионы шекелей без процентов и привязки, чтобы вернуть покупателей на рынок.

Предложения финансирования привлекательны и имеют высокую экономическую ценность для покупателей. Например, подрядчик в Кирьят-Оно предлагает тем, кто приобретет квартиру в проекте, беспроцентный и непривязанный кредит в размере одного миллиона шекелей сроком на три года. Экономическая ценность подобной льготы оценивается в 50 000 шекелей в год и в 150 000 шекелей за весь период. Кредит предоставляется банком, который сопровождает строительный проект, но расходы по процентам и индексации несет подрядчик.

Банковская система видит в такой договоренности хороший способ повысить кредитную активность среди покупателей квартир, а также инструмент для подрядчиков, позволяющий увеличить продажи. Подрядчики видят в этом хороший способ не допустить снижения стоимости квартир.

Индекс цен на квартиры не учитывает подобные комбинации

Подрядчики опасаются возникновения ситуации, когда первые покупатели квартир в проекте платят высокую цену, а те, кто приходит после них, платят меньшую цену. Когда спрос падает (как это произошло после начала войны), подрядчики боятся остаться с большим количеством непроданных квартир, из-за чего им будет сложно погасить кредиты перед банком. Поэтому они ищут способы побудить клиентов покупать квартиры без снижения продажной цены. К примеру, подрядчики обещают будущим покупателям значительные финансовые выгоды, такие как модернизированная кухня или финансовая помощь, и это позволяет им удержать от падения цену на квартиру.

Подобные «комбинации» не включается в расчеты индекса цен на жилье, который определяется по фактической стоимости сделки без учета льгот, предоставляемых подрядчиком. Фактически это способ банков и подрядчиков искусственно поддерживать цены на квартиры. Высокопоставленный банковский чиновник в сфере ипотечного кредитования утверждает, что «цель финансовых операций состоит в том, чтобы помочь подрядчикам продать квартиры и преодолеть разрыв между относительно низким спросом и высоким предложением». Это элегантный и уклончивый способ признать правду: подрядчики и банки не заинтересованы в падении цен на квартиры.

Источник в банковской системе утверждает, что кредиты, которые подрядчики выдают покупателям, — привычный инструмент, но ими пользовались меньше, когда процентная ставка была низкой. Ценность подобной льготы увеличилась после повышения процентных ставок, что сделало их достаточно значительными, чтобы позволить некоторым заемщикам приобрести квартиру.

Заговор или нет, результат очевиден

По словам высокопоставленного банковского чиновника, эти кредиты выдаются только после проверки способности клиентов их погасить, как и в обычном процессе андеррайтинга клиента, который берет ипотечный кредит. Надзор за банками в Банке Израиля изучил этот вопрос и поручил банкам следить за тем, чтобы эти финансовые операции не стали искушением для клиентов, которые не в состоянии погасить кредит.

Подрядчики отрицают обвинения в сговоре с банками, чтобы не допустить снижение цен на жилье, утверждая, что это «теория заговора». Возможно, здесь нет сговора, но есть очевидный результат: банки и подрядчики не дают ценам на квартиры падать. Клиенты действительно пользуются специальными предложениями и льготами и чувствуют, что заключили выгодную сделку, но лучшая сделка — это покупка квартиры по низкой цене.

В ближайшие месяцы мы увидим, окажется ли успешной эта борьба по сдерживанию и удастся ли Центральному статистическому бюро нивелировать влияние маркетинговых акций и выяснить реальную цену квартир.

Сами Перец, TheMarker, Ю.Л. Фото: Элиягу Гершкович ∇