Почему в Израиле строят квартиру 13 лет? Начнем с того, что нет карт
Корни жилищного кризиса кроются в одной цифре: 13 лет, которые проходят с момента, когда вы начинаете подыскивать землю под строительство, до того, как покупатели получат ключ от квартиры. Время, когда можно родить ребенка и вырастить его до бар-мицвы, это срок беременности для рождения новой квартиры в Израиле.
Почему? Один из ответов содержится в разделе проекта закона о хозяйственном регулировании на 2023 год: «Предусмотреть в законе, что инфраструктурные организации проведут процедуру по завершению идентификации и картирования принадлежащей им инфраструктуры».
Нетрудно понять: новый законопроект хочет обязать инфраструктурные организации выявить собственную инфраструктуру. Причина в том, что в настоящее время они не знают, где она находится, и пока их не заставят – они не удосуживаются отыскать, зарегистрировать, сохранить информацию и сообщить о ней другим организациям.
В результате, когда государство начинает планировать строительный или какой-либо инфраструктурный проект, оно понятия не имеет, свободна ли территория или по ней проходят трубы компании водоснабжения «Мекорот», электрические кабели компании «Хеврат хашмаль», кабели связи или газопровод.
До 2016 года ситуация в Израиле была такова, что каждая инфраструктурная организация имела свои подземные карты, скрывая при этом информацию от коллег. Мало того, в некоторых случаях карт вообще нет или они неточные.
Обычная ситуация, например, когда «Мекорот» знает с точностью до километра, где проходит его водопровод, и чтобы точно определить, где он проходит, компании приходится проводить дорогостоящие разведочные раскопки, и то, что она там находит, она хранит для себя.
Через год электрическая компания «Хеврат хашмаль» может повторить разведочные раскопки в том же месте, не зная, что у «Мекорот» уже есть соответствующая информация.
Все это должно было измениться в 2016 году, когда правительство приняло решение о создании Национальной базы данных по инфраструктуре при Израильском картографическом центре (МАПИ, «Ха-Мерказ ле-мипуй Исраэль»), в которую все инфраструктурные органы будут передавать свои инфраструктурные карты, в том числе результаты своих разведочных раскопок.
Однако решение правительства не является обязывающим, и поэтому с 2016 года национальная база данных по инфраструктуре – картографирование всего подземного Израиля – создается медленно, в зависимости от степени сотрудничества инфраструктурных организаций и их доброй воли.
Доброй воли, по-видимому, недостаточно: генеральный директор МАПИ Хагай Ронен признает, что база данных все еще является лишь частичной, и поэтому законопроект о хозяйственном регулировании делает обмен информацией, включая проверку того, что карты, находящиеся в распоряжении каждой организации, актуальные и точные, обязательным.
Праздник хаоса
Но почему мы должны беспокоиться только о подземной инфраструктуре? Оформление построенного на земле – тоже праздник хаоса. Каждая сделка с недвижимостью в Израиле регистрируется не менее шести раз в разных конфигурациях: в министерстве строительства, в Земельном управлении Израиля, в Земельном кадастре («табу»), в Управлении планирования, в налоговом управлении, ЦСУ, в муниципалитете или в МАПИ.
Конечно, не будет ничего удивительного в том, что все эти органы между собой не общаются, не делятся информацией и не могут делиться из-за разных параметров регистрации. В то время как у каждого человека в Израиле есть удостоверение личности, которое его идентифицирует, здания в Израиле имеют от шести до десяти различных удостоверений личности, что делает невозможным их идентификацию и принятие решений по ним.
В результате государство понятия не имеет, что происходит не только под землей, но на поверхности, и является ли земельный участок, который кажется пустым на аэрофотоснимках, свободным от прав собственности.
В 2017 году МАПИ снова призвали спасти положение и «улучшить государственную базу данных о рынке недвижимости». Вот уже пять лет собирают там одна за другой все квартиры в Израиле в одну единую карту. Сегодня есть уже 2,5 миллиона квартир на открытом для общего пользования правительственном сайте недвижимости.
Как сэкономить два с половиной года?
Сегодня МАПИ является важным звеном в попытке сократить 13 лет, которые проходят до строительства квартиры в Израиле. В МАПИ считают, что они могут способствовать сокращению трех этапов процесса: первые полтора года уходят на поиск свободной земли, пригодной для строительства, три года тратятся на развитие инфраструктуры, и еще два с половиной года, в среднем, на процесс получения разрешения на строительство. В общей сложности планируется сэкономить два с половиной года, так что на постройку квартиры в Израиле уйдет всего 10,5 лет.
Уже сегодня есть зачатки использования МАПИ для этих целей. Центр использует системы искусственного интеллекта для сканирования своей базы данных и помощи в государственном планировании. Так он выявил для Управления городского обновления 300 возможных участков для обновления (площадью 2-4 дунама, принадлежащие государству, со старыми зданиями на нем и достаточной свободной землей рядом с ним.)
Когда в минфине попытались оценить ущерб, который коттеджи, домики с участком земли, наносят ситуации с жильем в Израиле, МАПИ для примера просканировал город Раанана и обнаружил, что 20% жителей живут на 42% земли города в коттеджах, в то время как остальные 80%, которые живут в многоквартирных зданиях, занимают только 57% земель города.
Эта цифра может привести к новой политике: например, предложить тем, кто живет в коттеджах, отказаться от них, а взамен получить два пентхауса в здании, которое будет построено на их месте.
Когда компания «Дира леаскир» искала участки, на которых можно было бы построить многоквартирные дома для сдачи в аренду, МАПИ обнаружила 2000 земельных участков, предназначенных для строительства отелей, которые можно было бы перепрофилировать для строительства многоквартирных домов для сдачи в аренду.
Для национальной программы по выявлению и защите опасных зданий МАПИ просканировал все прибрежные города и определил все старые здания, которые находятся достаточно близко к морю, чтобы быть поврежденными коррозией, представляющую собой потенциальную угрозу, которую необходимо исследовать индивидуально.
Хагай Ронен призывает общественность использовать открытые базы данных МАПИ, такие как база данных государственного жилья. Озадачивает, что Израиль только в последнее десятилетие начал приводить свои карты порядок, но ясно, что без этого порядка мы никогда не сможем преодолеть жилищный кризис.
Мейрав Арлозоров, TheMarker, И.Н. Фото: Элиягу Гершкович⊥
Будьте всегда в курсе главных событий:
Подписывайтесь на ТГ-канал "Детали: Новости Израиля"