Почему лишь немногие пользуются правом на льготную ипотечную ссуду?

Государство решило предоставить маленькую, но очень существенную льготу покупателям жилья: полупроцентную скидку на выплачиваемый по ипотеке процент. Однако лишь немногие знают о существовании этой скидки, а те, что знают, зачастую обнаруживают, что банк обезопасил себя от возможных потерь за счет повышения стоимости всей ссуды.

Не вся жилищная отрасль Израиля переживает стремительное развитие. В 2021 году количество проданных квартир увеличилось на 30 процентов, а общий объем ипотечных ссуд – на 70 процентов. Однако в то же время количество ипотечных ссуд, субсидируемых государством, сократилось.

Только 11 800 человек воспользовались своим правом на предоставляемые государством льготы, стоимость которых исчисляется десятками тысяч шекелей. Общий объем субсидированных ипотечных суд составил 1,6 миллиарда шекелей. Это означает, что в 2021 году льготные ссуды на покупку квартиры взяли только около 10 процентов обладателей соответствующего права – меньше, чем годом раньше. При этом цены на жилье продолжили расти, и объем собственного взноса при его приобретении увеличился. В 2020 году льготные ипотечные ссуды взяли 12 000 человек, а их общий объем составил 1,7 миллиарда шекелей.

По оценке министерства строительства, снижение темпа выдачи субсидированных ссуд объясняется постепенным угасанием программ государственных скидок, не получающих должного развития. Однако еще одной, и, возможно, не менее важной причиной происходящего, является политика банков, оформляющих ссуды на жилье.

«Мы располагаем документами, свидетельствующими о том, что, по крайней мере, один банк — «Хапоалим» — увеличил процент по ипотечным ссудам, которые должны были быть предоставлены с государственной скидкой, — утверждает Йонатан Берлинер, председатель профессиональной комиссии Объединения консультантов по ипотеке. — Это действие не противоречит закону, и банк имеет право увеличить свой процент. Однако этого не должно происходить. Тем не менее, в других банках тоже обратили внимание на эту лазейку». Неофициальные банковские источники подтверждают эту информацию. По их словам, при оформлении льготных ссуд банки повышают общую стоимость предоставляемой услуги, и государственная скидка теряется в новой сумме.

Кто имеет право на льготы?

Все граждане, приобретающие первую квартиру, имеет право на субсидированную ипотечную ссуду. Ее размер относительно невелик, однако возможность получить ее все равно имеет большое значение. Сами ипотечные ссуды предоставляются банками, а министерство финансов компенсирует им потери из-за льготного процента, то есть, выплачивает разницу между процентом, взимаемым по субсидированной ссуде и его реальным рыночным размером. Размер льготной ссуды зависит от соответствия покупателя квартиры критериям министерства строительства. Наибольшими льготами обладают граждане, служившие в армии, и многодетные семьи.

Холостяки не могут получить льготную ссуду до достижения возраста 30 лет. Молодые пары без детей, или с одним ребенком, имеют право на небольшую ссуду или не имеют такого права вообще. В любом случае, молодая семья с одним-двумя детьми, может претендовать на очень скромную льготную ссуду в размере 87 000 шекелей. Если родители состоят в браке свыше пяти лет, эта сумма может быть увеличена до 100 000 шекелей. Пара с пятью детьми, состоящая в браке свыше семи лет, может получить субсидированную ипотечную ссуду в размере 154 000 шекелей.

Льгота составляет полпроцента от среднерыночного банковского процента. Это очень существенная скидка, позволяющая на треть уменьшить размер выплаты процента по ипотеке. Она позволяет сэкономить вполне значительные денежные суммы. Например, семье, взявшей ссуду в размере 150 000 шекелей на 30 лет, государство позволяет сэкономить около 25 000 шекелей.

Преимущества субсидированной ипотечной ссуды не ограничиваются сокращенным банковским процентом. Например, льготную ссуду можно досрочно выплатить без каких бы то ни было штрафов. При этом комиссионные, взимаемые за досрочную выплату оставшейся части ссуды, можно выплатить со скидкой в размере 10 процентов. Тем не менее, консультанты по ипотеке по-прежнему не дают теплых рекомендаций субсидированным ссудам.

Прибыль за счет льгот достается банкам

«Я ничего не имею против субсидированных ссуд, просто я не считаю их выгодными, — говорит Шахар Кармон, генеральный директор и владелец компании «Прайм машкантаот». – Действительно, по ним можно получить льготный процент. Однако при оформлении такой ссуды банк повышает процент на всю оставшуюся часть ипотеки и клиент ничего не выигрывает».

Описанный Кармоном метод действия банков отражает положение во всей сфере ипотеки. Это означает, что фактически граждане не могут воспользоваться предоставляемой им льготой – вся прибыль достается банкам.

«Это ненормальное положение вещей, и мы пытаемся с этим бороться, — говорит Йонатан Берлинер. – Субсидированные ссуды призваны помочь гражданам, имеющим право на льготы, приобрести собственное жилье. Однако банки, повышая процент на оставшуюся часть ипотечной ссуды, лишают клиентов возможности сэкономить деньги, при том, что они и так зарабатывают на выдаче ипотеки».

Кармон отмечает также, что государственные ссуды привязаны к индексу потребительских цен, что делает их дороже других ссуд, выдаваемых без подобной привязки. Тем более, что в последнее время темп инфляции заметно ускорился.

Отделить льготную ссуду от остальной части ипотеки

На протяжении нескольких лет Берлинер пытался выяснить, сколько денег тратит государство на субсидированные ипотечные ссуды. Получить эти данные ему, в конце концов, помог Закон о свободе информации. Так стало известным, что на субсидирование льготных ссуд государство тратит около 100 миллионов шекелей в год.

Недавно проблему субсидированных суд обсудила экономическая комиссия кнессета. В ходе заседания ее председатель Михаэль Битон («Кахоль-лаван») и член комиссии Шломо Караи («Ликуд») сообщили о своем намерении выдвинуть законопроект, в соответствии с которой льготная часть ссуд будет отделена от оставшейся части ипотеки. Таким образом, при желании льготную часть ипотеки можно будет взять в одном банке, а оставшуюся – в другом. Это позволит гражданам воспользоваться плодами предоставляемой им льготы. «Мы намерены поставить заслон на пути банковских манипуляций», — подчеркнул Караи, выступая на заседании комиссии. Законопроект, о котором идет речь, находится пока что в стадии разработки.

Отделить льготную частью ипотечной ссуды от всей остальной можно и без принятия специального закона. Для этого необходимо, чтобы министерство финансов и банки заключили соответствующее соглашение. Минфин отказался комментировать такую возможность. Представитель министерства финансов заявил, что его ведомству ничего неизвестно о том, что банки сводят на «нет» предоставляемые гражданам льготам.

Адар Хореш, TheMarker. Фото: Офер Вакнин