План строительства жилья, предназначенного для сдачи в аренду, рушится

Более 5 тысяч квартир, предназначавшихся для сдачи в долгосрочную аренду, в течение последних полутора лет были выставлены на продажу. Агентства недвижимости, которым они принадлежали, сообщили об этом министерству экономики, отказавшись, таким образом, от полагавшихся им налоговых льгот.

Проблема заключается в том, что рынок долгосрочной аренды жилья перестал быть привлекательным с экономической точки зрения. Это объясняется, во-первых, высокой ключевой ставкой Банка Израиля, а во-вторых, принятием поправки к закону о поощрении инвестиций, в соответствии с которой период долгосрочной аренды квартир продлевается с пяти до 15 лет. Эта поправка, принятая по предложению бюджетного отдела министерства финансов, вступает в силу в январе наступающего года.

«У минфина разыгрался аппетит, – говорит высокопоставленный представитель крупной компании, занимающейся недвижимостью. – Только этим можно объяснить столь значительное продление срока долгосрочной аренды. А процент по ипотечным ссудам в течение последнего года составляет 7-8%. Проекты, связанные с долгосрочной арендой жилья, перестали быть экономически оправданными. Сейчас на них можно только потерять. Банки не хотят финансировать подобные проекты».

«В рамках проекта «Цена для новосела» мы построили тысячи квартир, – рассказывает тот же источник. – Часть из них можно было продать на свободном рынке. Мы решили сдать 3 тысячи квартир в долгосрочную аренду по сниженной цене. Это было выгодно всем. Но сейчас положение меняется. Мы обязаны сдавать квартиры не на пять, а на 15 лет. Для нас это означает финансовые потери. Чтобы избежать их, мы изъяли 600 квартир из фонда жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, и выставили их на продажу. Сейчас мы собираемся сделать то же самое еще с 1 тысячей квартир. Как только истечет срок действия договоров с их нынешними жильцами, эти квартиры будут выставлены на продажу».

Проекты долгосрочной аренды жилья в последнее время стали убыточными. Например, одной крупной риелторской компании принадлежали 33 квартиры в Явне. В соответствии с законом о поощрении инвестиций их сдача в аренду приносила компании 2,04 миллиона шекелей в год. При этом до апреля 2022 года на выплату банковского процента (около 2%) у нее уходило 1,14 миллиона шекелей. Таким образом, прибыль компании составляла около 900 тысяч шекелей. Сегодня вследствие повышения ключевой ставки на оплату банковского процента уходит около 3,5 миллиона шекелей, а арендная плата осталась неизменной. В результате компания несет убытки в 1,464 миллиона шекелей в год.

Другой пример: в Акко в долгосрочную аренду были сданы 50 квартир, что приносило владевшей ими компании 2,52 миллиона шекелей в год. На выплату банковского процента у нее уходило 1,32 миллиона – таким образом, прибыль составляла около 1,2 миллиона шекелей. Вследствие повышения ключевой ставки обслуживание процента стало стоить 3 миллиона шекелей, и компания стала терять около 480 тысяч шекелей в год.

Острые разногласия

Решение правительства о поощрении долгосрочной аренды квартир было принято в рамках борьбы с жилищным кризисом. Подрядчики получили возможность покупать государственные земельные участки при условии, что построенное на них жилье будет сдано в долгосрочную аренду. Кроме того, агентствам недвижимости, соглашающимся вместо продажи принадлежащих им квартир сдать их в наем на срок не менее пяти лет, были предоставлены налоговые льготы.

Около двух лет назад бюджетный отдел министерства финансов начал продвигать поправку к закону о поощрении инвестиций. В соответствии с ней период долгосрочной аренды жилья увеличивался с пяти до 15 лет. Одновременно с этим его владельцам предоставляли дополнительные налоговые льготы.

Представители министерства финансов утверждают, что закон о поощрении инвестиций в его прежнем виде позволял ловкачам уклоняться от уплаты налогов. По их словам, именно поэтому сейчас некоторые агентства недвижимости с такой легкостью отказываются от налоговых льгот. Государство выделило на поощрение долгосрочной аренды жилья около 10 миллиардов шекелей, но вследствие злоупотребления законом о поощрении инвестиций понесло еще более значительные потери.

«Подрядчики и риелторские компании оказывались в чрезвычайно выгодном положении, – объясняет источник в минфине. – Они имели возможность продать часть построенных ими квартир на свободном рынке, и это приносило им высокую прибыль. Но и квартиры, предназначавшиеся для долгосрочной аренды, они по истечении пяти лет тоже выставляли на продажу. Эти компании изначально не собирались сдавать принадлежащее им жилье в течение десятилетий. Поэтому увеличение периода долгосрочной аренды с пяти до 15 лет абсолютно оправданная и необходимая мера».

В министерстве финансов отмечают, что 62% израильтян имеют собственное жилье и только 29,2% живут на съемных квартирах. Это соответствует средним показателям в странах OECD. «С макроэкономической точки зрения ситуация на рынке стабильна, – подчеркивает источник в минфине. – Решение о покупке жилья зависит главным образом от банковского процента. Если ключевая ставка понизится, покупать жилье станут чаще, если она сохранится на высоком уровне, все больше граждан будут вынуждены снимать квартиры».

Однако министерство экономики категорически отвергает подобный подход. «Увеличение периода долгосрочной аренды жилья с пяти до 15 лет нанесло тяжелый удар по самой сути этой программы, – подчеркивают его представители. – Количество компаний, заинтересованных сдавать квартиры в аренду, резко сократилось. Действие прежней регуляции следовало продлить по крайней мере еще на три года. Со столь радикальными изменениями нужно было подождать. Строительство жилья, предназначенного для долгосрочной аренды, имеет высокую ценность с социальной точки зрения. Тем более в условиях, когда покупка собственного жилья для многих недоступна».

Квартир, предназначенных для сдачи в аренду, строят все меньше

По данным министерства экономики, в 2022 году 163 компании подали заявки на строительство 4946 квартир, предназначенных для сдачи в аренду. В 2023 году количество компаний, подавших такие заявки, сократилось до 147, а количество проектируемых квартир – до 2528.

При этом в 2023 году большинство заявок были поданы до принятия новой регуляции. После ее утверждения лишь несколько компаний обратились с просьбами о выдаче разрешений на строительство предназначенного для сдачи в аренду жилья.

Одновременно с этим некоторые агентства недвижимости отказываются от прежних планов. Как сообщает министерство экономики, восемь компаний, уже получивших разрешение на строительство, обратились с просьбами отменить их, так как условия новой регуляции оказались для них неприемлемыми.

В связи со сложившейся ситуацией министерство финансов приняло решение продлить действие прежней регуляции еще на три месяца – до апреля 2024 года. «Продление срока ее действия на более длительный период, например на три года, как предлагают некоторые, неприемлемо», – подчеркивается в сообщении пресс-службы минфина.

Ринат Нахум-Халеви, TheMarker, Б.Е. Фото: Офер Вакнин √

• Читайте также:
• Банк Израиля продлил и расширил возможность отсрочки выплат по ссудам
• Спрос на ипотеку в Израиле упал за год почти на 30%
• Министр финансов Смотрич продлил схему компенсаций предпринимателям на декабрь