Падения цен на квартиры покупателям недостаточно – они ждут обвала

Скромное снижение цен на квартиры в последних четырех опубликованных индексах составляет всего 1,3% после резкого скачка на 40% за последние четыре года.

Покупатели ожидают дальнейшего снижения, подрядчики прилагают усилия, чтобы предотвратить резкое падение цен за счет финансовых льгот (некоторые из которых заблокированы Банком Израиля) и льгот, имеющих высокую экономическую ценность в характеристиках квартир (таких как модернизированная кухня).

На конференции TheMarker по недвижимости, состоявшейся на этой неделе, оценки были сосредоточены в основном на вопросе о том, насколько еще упадут цены на квартиры, а не на вопросе, упадут ли они.

Причины падения являются экономическими: высокие цены, высокая процентная ставка, большие запасы непроданных квартир. А со стороны спроса – потенциальные покупатели предпочитают заплатить немного больше за аренду, но не брать на себя высокие долговые обязательства на десятилетия.

Это не просто боязнь высоты (цен на квартиры и процентных ставок), а неспособность приобрести квартиру при нынешнем уровне цен. Средняя цена четырехкомнатной квартиры в настоящее время достигает 2,3 миллиона шекелей по сравнению с 1,57 миллиона шекелей в 2021 году или 1,1 миллиона шекелей в 2010 году.

Процентная ставка также подскочила в последние годы: индексированная процентная ставка составляет 3,74% по сравнению с 2,06% в конце 2021 года. Такое повышение отражается на увеличении средней суммы ипотеки и суммы ежемесячного погашения, и это удерживает многих от возможности приобретения квартиры.

Интересный вопрос в наши дни заключается в том, отражает ли падение цен в последние несколько месяцев изменение цен на квартиры, и сохранится ли эта тенденция в ближайшие месяцы.

Запас непроданных квартир за последние годы увеличился и достиг 81 360 квартир на конец июня по сравнению с 67 760 квартир, которые не были проданы в конце 2023 года. При этом среднее количество месяцев предложения увеличилось до 35 месяцев по сравнению с 27,5 месяцев предложения на конец 2023 года.

Эффект резкого падения количества сделок

Скачок количества непроданных квартир обусловлен резким снижением количества сделок. В апреле-июне было продано 19,9 тыс. квартир – снижение примерно на 20% по сравнению с первым кварталом этого года и соответствующим кварталом 2024 года.

Произошло более резкое снижение продаж новых квартир по сравнению с квартирами со вторых рук. Поэтому подрядчики активизировали маркетинговую деятельность, предоставляют льготы и ищут способы избавиться от квартирного фонда.

Речь не идет о квартирах, строительство которых завершено, часть из них продаются «на бумаге» — квартиры, которым дано разрешение на строительство, но строительство которых еще не началось.

Финансовые льготы, предоставляемые подрядчиками типа 20/80, были несколько приостановлены в начале второго квартала года после того, как Банк Израиля ограничил банковскую систему в их использовании.

Он не остановил их полностью, но этого оказалось достаточно, чтобы вызвать падение цен во втором квартале. Вероятно, подрядчики, которые не могут предоставить льготы по финансированию, заменили их снижением цен на квартиры.

Это означает, что ключевыми факторами в вопросе о том, будут ли цены на квартиры падать дальше, являются банки и Банк Израиля.

Исторически никто из них не заинтересован в падении цен на жилье. Банки заняты зарабатыванием денег, а органы банковского надзора заняты поддержанием стабильности банковской системы.

Однако инспектор банков в Банке Израиля Дани Хахиашвили заявил на этой неделе на конференции по недвижимости TheMarker, что банковская система способна без проблем справиться с падением цен на квартиры на 10-20%.

На самом деле они способны выдержать даже большее падение цен, но не похоже, что Банк Израиля позволит ценам достичь такого уровня. ЦБ не заинтересован в слишком сильных потрясениях на рынке жилья, которые могли бы привести к кризису банковской системы.

Но путь к такому кризису долог и рынок далек от него, поэтому цены на квартиры могут продолжать падать, не вызывая никаких потрясений.

Подрядчикам это не понравится, как не понравилось потребителям, что цены на квартиры в 2022 году подскочили на 20%.

Но, похоже, те, кто допустил столь резкий скачок цен, так же позволят им резко упасть, не вмешиваясь и не пытаясь регулировать цены.

Цены на квартиры в Израиле очень высоки по сравнению с международными, а строительство квартир требует многих лет работы, и если будут созданы условия для снижения цен – Банк Израиля должен это допустить.

Сами Перец, TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Рами Шлуш