Падение средней цены не всегда говорит о снижении цен

Генеральный директор строительной компании «Ашдар» Арнон Фридман объяснил финансовому изданию «Демаркер» свою позицию относительно публикаций динамики средней цены на рынке недвижимости. Естественно, занимаемая должность не может не влиять на позицию автора относительно происходящего на рынке жилья, что, впрочем, не лишает его доводы логики. Приводим вашему вниманию опубликованный текст.

В последние месяцы правительство сообщает о падении активности на рынке жилья и о снижении средней цены в заключаемых сделках. Комментируя эти данные, в правительстве подчеркивают, что успешное претворение в жизнь политики правительства позволило снизить цены на недвижимость. Давайте посчитаем, действительно ли цены опустились, или же нас еще ждет снижение цен.

Согласно публикациям Центрального статистического бюро, за последний год в Израиле образовалось 58 тысяч новых семей и было продано 29 тысяч новых квартир. Добавив к этому самостоятельное строительство и строительство посредством строительных кооперативов, мы получим около 40 тысяч новых единиц жилья. Разница между новыми семьями и новыми проданными квартирами указывает примерно на 18 тысяч семей, которые решили подождать и не покупать квартиру. Естественно, большая часть из них не покупают новые квартиры, а арендуют или покупают квартиры со вторых рук, но они являются движущей силой рынка, создавая в дальнейшем спрос на новые квартиры — как со стороны инвесторов, так и со стороны тех, кто улучшает свои жилищные условия.

Так почему же уменьшается количество сделок и падает средняя цена? Наиболее значительное влияние на оба этих показателя в последнее время оказывает процент, взимаемый по ипотечным ссудам — значительный рост процента уменьшил покупательную способность израильтян. Возможность ежемесячных выплат осталась прежней (не наблюдался значительный рост средней зарплаты), а в результате роста процента размер ипотеки, на получение которой могут рассчитывать покупатели, уменьшился на десятки и сотни тысяч шекелей. В результате бюджет на покупку квартиры уменьшился, что стало причиной приобретения более дешевых квартир — либо меньшей площади, либо более удаленных от центра, либо в более старых домах и так далее.

Падение покупательной способности обязательно отражается на средней стоимости проданных квартир. Предположим, что за определенный месяц было продано 10 квартир стоимостью 2 миллиона каждая (всего 20 миллионов шекелей) и еще 10 квартир стоимостью миллион каждая (всего 10 миллионов шекелей). Общий объем продаж в этом месяце составил 30 миллионов шекелей, средняя стоимость квартиры — 1,5 миллиона шекелей.

Предположим, что месяцем позже цены на квартиры выросли на 10%, и квартиры стоили уже не 1 миллион и 2 миллиона, а 1,1 и 2,2 миллиона. Но рост цен повлиял на решение покупателей и было продано 5 квартир за 2,2 миллиона и 15 квартир за 1,1 миллиона. В результате, несмотря на рост цен, объем продаж снизился до 27,5 миллионов шекелей, а средняя цена сделки упала на 8,3% до 1,375 миллиона шекелей. Поэтому, когда та или иная заинтересованные стороны представляют свою интерпретацию опубликованных данных, необходимо анализировать полные данные и из них попытаться нарисовать картину происходящего на рынке.

Прежде всего, снижение количества сделок по приобретению квартир указывает на то, что часть потенциальных покупателей решили выждать и посмотреть, «куда пойдет» рынок жилья, но никак не указывает на падение спроса или падение потребности в новых квартирах.

Во-вторых, публикации относительно средней цены на квартиру могут ввести в заблуждение при изменении в предпочтениях покупателей. Поэтому необходимо отслеживать данные о продажах в различных регионах страны в соответствие с размером и возрастом квартир, количеством комнат и тому подобное. Только изменение цен на подобные квартиры может указывать на снижение или рост цен.

На вопрос «будут ли цены расти в дальнейшем» нет однозначного ответа. В последнее время государство утвердило планы строительства для тысяч квартир в различных районах страны, в основном на периферии. В тех местах, где предложение государством земельных участков превысит спрос на квартиры — цены могут упасть. В местах с высоким уровнем спроса (в основном в центре страны) нет и не появятся новые большие участки под строительство жилья, а значит и не ожидается снижение цен.

Олег Каль, НЭП