Бомба минфина: вот кто стоит за ростом цен на жилье

Как следует из отчета главного экономиста министерства финансов Ширы Гринберг, в феврале 2021 года, по сравнению с февралем 2020 года, на 60 процентов увеличился объем жилья, приобретенного с целью инвестиции.

Из этого отчета, подробно раскрывающего положение на рынке жилья, можно извлечь пять главных уроков.

1. Не то, что вы думали

Согласно данным отчета, у многих из тех, кто вложил средства в недвижимость с целью инвестиции, особо высоких доходов нет. Некоторые из них – пенсионеры с накопленным большим капиталом и низкими текущими доходами, либо отставные военные, которые в состоянии капитализировать значительную часть своего выходного пособия.

Статистика говорит, что средний ежемесячный доход домохозяйств, инвестирующих в приобретение жилья, составляет 44 тысячи шекелей, но колеблется от скромного дохода в размере 10 800 шекелей в месяц брутто на семью (в нижнем квинтиле) до 117 тысяч шекелей в месяц брутто (в верхнем квинтиле)). Минфин признает, что данные о низком доходе некоторых инвесторов объясняются отсутствием отчетности, подаваемой в налоговые инстанции.

По мнению высокопоставленных чиновников минфина, одним из факторов, стимулирующих активность пожилых людей, инвестирующих в покупку жилья, выступает серьезное опасение, что в ближайшем будущем с учетом корона-кризиса и бюджетного дефицита резко возрастут налоги. Кроме того, гиперактивность инвестирующих в жилье рассматривается, как одна из главных причин, способствующих росту цен: в период с декабря 2020 года по февраль 2021 года цены на квартиры росли на 9 процентов в год.

2. У молодых людей нет никакой уверенности

Политическая сумятица сеет недоверие к правительству, в особенности, к его способности остановить рост цен. Молодые люди, у которых нет собственной крыши над головой, остро на это реагируют, устремляясь на рынок жилья, поскольку предполагают, что ситуация будет только ухудшаться. Относительно невысокий капитал, необходимый для покупки квартир на периферии, наряду с удобной ипотекой – превращают жилье в надежный инструмент для использования имеющихся денег. С помощью получаемой прибыли молодежь надеется снять или купить квартиру получше в другом районе.

По словам Хаима Месилати, оценщика недвижимости, резкое повышение спроса на приобретение недвижимости в качестве инвестиции обусловлено неопределенностью на рынке и желанием многих работающих израильтян защитить себя от возможного падения доходов. Инвестиция в недвижимость в данном случае – лучшая защита, гарантирующая четкий, фиксированный доход.

«Люди склонны инвестировать в более дешевые квартиры, главное, чтобы была квартира», – говорит Месилати.

За вычетом программы «Цена для новосела», молодые пары, у которых нет квартиры, в феврале 2021 года приобрели 4 000 единиц жилья – резкое увеличение на 29 процентов по сравнению с аналогичным показателям февраля 2020 года, до начала эпидемии. С учетом программы «Цена для новосела» в феврале, в общей сложности, молодые люди купили 4 900 квартир, что на 7 процентов больше, чем в феврале 2020 года.

В отчете детально рассматривается реализация программы «Цена для новосела» на примере Ор-Акивы, где, в частности, зафиксирован «высокий процентов инвесторов, в том числе впервые покупающих жилье, которые, скорее всего, не собираются жить в этом районе и намереваются сдавать квартиру в аренду». Другими словами, на деле «Цена для новосела» активно стимулирует тенденцию, трансформирующую людей, которые впервые приобретают жилье – в инвесторов. Но если «новички» присоединятся на этом направлении к уже существующим инвесторам в Ор-Акиве, местный рынок буквально наводнят предложения по сдаче жилья, и неизвестно, кто от этого выиграет. Понятно, что эта ситуация, конечно же, чревата последствиями для молодых пар, ставших неопытными инвесторами; вполне возможно, что в результате они столкнутся с пустующими квартирами, низкими доходами от сдачи жилья в аренду и трудностями с выплатой ипотеки – наряду с ежемесячной арендной платой, которую они вносят за квартиры в центре страны.

3. Для кого актуален Тель-Авив?

Согласно проведенному главным экономистом минфина анализу, в центральном регионе, в особенности в Тель-Авиве, наблюдается снижение активности инвесторов, в отличие от периферии. Эксперты объясняют, что инвесторы (по большей части это касается новичков) ориентируются на приобретение небольших и дешевых квартир, которые легче найти на периферии. В то же время центр привлекает относительно состоятельных людей и заграничных инвесторов.

В качестве примера приводится регион Беэр-Шевы, где зафиксирован резкий рост приобретения первых квартир на свободном рынке. В феврале здесь был зафиксирован рост покупок на 64 процента после роста на 45 процентов в каждом из месяцев с декабря 2020 года по январь 2021 года.

4. Смена курса?

Впервые после снижения налоговых поступлений от продаж жилья в феврале произошло двухмесячное сокращение количества сделок по недвижимости. Покупки снизились на 11 процентов по сравнению с предыдущим месяцем после снижения на 13 процентов по сравнению с декабрем. Пока еще рано делать выводы, служит ли данное обстоятельство подтверждением смены курса, а не сезонным эффектом, поскольку первый квартал года характеризуется низким уровнем продаж на рынке жилья.

В феврале было продано 10 200 квартир, что на 10 процентов больше, чем за тот же период прошлого года, и на 3 процента меньше, чем в предыдущем месяце. Объем сделок по квартирам со вторых рук снизился на 7 процентов по сравнению с предыдущим месяцем.

В то же феврале количество квартир, приобретенных как инвестиции, увеличилось на 200 единиц, и около половина из них – в районе Тель-Авива. Увеличение количества квартир с целью заработка означает увеличение предложения жилья на съем. Это серьезный показатель для бизнесменов, которые в последнее время предпочитают строить небольшие квартиры, подходящие для инвесторов. Те же квартиры обычно продаются по относительно низким ценам частным инвесторам или компаниям и фондам. «В некоторых проектах в районах спроса объем продаж инвесторам достигает 50-60 процентов от общего числа», – пояснил Дрор Охэв-Цион, гендиректор и владелец маркетинговой компании.

5. Налоговые льготы

Учитывая период, связанный с эпидемией, в значительной степени выросла временная продолжительность, допустимая для покупателей «недостроенных квартир», – чтобы они смогли продать свою предыдущую квартиру без налогообложения и не считались владельцами «дополнительного жилья».

По мнению минфина, это спорное решение привело к росту цен на жилье. Таким образом, время, в течение которых эти квартиры остаются «на полке» (то есть за теми, кто приобрел новую квартиру до того, как продал предыдущую), в феврале составило 30 месяцев – на 10 месяцев больше, чем в феврале 2020 года.

Гили Мельницки, Хадар Хореш, TheMarker.
М.К. Фото: Томер  Аппельбаум˜