Отчет банка UBS: рынок жилья в Тель-Авиве превращается в пузырь

Аналитики швейцарского банка UBS представили в среду свое исследование Global Real Estate Bubble Index 2022, в котором содержатся результаты анализа цен на жилье в 25 крупнейших городах мира, в том числе в Тель-Авиве. Согласно выводам банка, риски возникновения ценовых пузырей на рынке недвижимости наиболее выражены в Торонто, Франкфурте-на-Майне, Цюрихе, Мюнхене, Гонконге, Ванкувере, Амстердаме, Тель-Авиве и Токио.

В прошлогоднем отчете Тель-Авив располагался на 17-м месте: недвижимость в городе была переоценена, но в пузырь пока не превратилась. Относительно рынка жилья в Тель-Авиве в отчете говорилось: «Рост финансовых расходов привел к корректировке цен (снижению. – Прим. НЭП) почти на 10% в период с 2017 по 2019 год. Однако с падением ставок по ипотеке и ссудам рост цен возобновился. Спрос был особенно высоким в первой половине 2021 года. В ситуации дефицита предложения логичным результатом стало повышение цен. Сегодня цены на 6% выше, чем в прошлом году, и находятся на самом высоком уровне за всю историю».

В этом году Тель-Авив поднялся на восьмое место, войдя в девятку городов, подверженных риску возникновения пузыря.

Что такое пузырь? Ценовые пузыри, по мнению UBS, являются регулярно повторяющимся явлением на рынках недвижимости. Термин «пузырь» относится к существенной и устойчивой неправильной оценке актива, обоснованность которой невозможно доказать, пока пузырь не лопнет. Индекс UBS Global Real Estate Bubble Index измеряет риск возникновения пузыря на рынке недвижимости.

Банк рассматривает пять факторов: цена недвижимости к доходу от нее, цена недвижимости к стоимости ее аренды, изменения в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране. В понимании банка любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения пузыря. Если во Франкфурте-на-Майне и Торонто показатель превышает 2, то в Тель-Авиве он составляет 1,59 (по сравнению с 1,07 в прошлом году).

«Номинальные цены на жилье в Тель-Авиве выросли примерно втрое в период с 2001 по 2017 год. Арендная плата почти не отставала от роста цен, отражая фундаментальную нехватку жилья. Более высокие ставки по ипотечным кредитам и ограниченная доступность действительно вызвали короткий период коррекции, но к 2019 году рынок вернулся к очередной взрывной фазе роста цен.

Только с середины 2021 по середину 2022 года цены выросли на 18%, что является самым высоким показателем с 2010 года. Объемы непогашенных кредитов также выросли на 18%, что стало самым быстрым темпом за 25 лет. Следовательно, рынок находится на территории риска возникновения пузыря.

Обсуждаемое ослабление максимального соотношения кредита к стоимости для покупателей первого дома еще больше разогреет рынок. Однако высока вероятность резкой, но кратковременной коррекции, если ставки по ипотечным кредитам продолжать расти», – говорится в отчете.

Согласно исследованию, жилье не переоценено только в четырех городах – Милане, Дубае, Варшаве и Сан-Паулу.

НЭП. Фото: Офер Вакнин √