Объявление дома «опасным» может стать неприятным сюрпризом для жильцов

Объявление дома «опасным» не только снижает стоимость квартир в нем, но и влечет за собой высокие выплаты за ремонт и затрудняет продажу квартир. Что делать в таком случае, у кого можно попросить помощи в управлении и финансировании работ – и кто рассматривает риск как возможность?

Когда семья А. из Ришон-ле-Циона решила продать свою квартиру в старом районе города, они не могли себе представить, что ее стоимость изменится в период продажи, причем не из-за колебаний рынка. Но сообщение, разосланное жильцам от имени инженерного отдела муниципалитета, заставило молодую пару пересмотреть свои финансовые соображения и сумму, которую они получат за квартиру.

Согласно сообщению, здание, построенное в 1960-х годах, признано «опасным» и жильцы должны устранить дефекты в течение 90 дней, в противном случае их ожидает судебное преследование и крупные штрафы. Жильцы дома, некоторые из которых с трудом сводят концы с концами, не спешили включаться в ремонтные работы, а для жильцов, желающих продать свою квартиру, или для потенциальных покупателей квартир в доме ситуация изменилась.

Стоимость квартиры и шансы ее легко продать или даже сдать в аренду полностью поменялись. Неудивительно, что семья А. превратилась из пассивных жильцов, не интересующихся делами домового комитета, в активистов, пытающихся организовать жильцов для быстрого устранения дефектов.

По предварительным оценкам специалистов, с которыми консультировались жильцы дома, стоимость ремонта, в основном фасадной части здания, оценивается в 1,4 миллиона шекелей – около 60 000 шекелей за квартиру. Недавно семья подписала договор о продаже своей четырехкомнатной квартиры в центре Ришон ле-Циона за 1,9 миллиона шекелей – после снижения примерно на 10% от запрашиваемой цены – при этом договор купли-продажи требует от продавцов нести полную стоимость ремонта здания до отмены его признания «опасным».

Учитывая нынешнее состояние рынка квартир, сложно оценить масштаб влияния возникшей ситуации на снижение цены, но, судя по всему, эффект составляет не менее 5%. «Мы предпочли продать, чтобы переехать до того, как цены снова поднимутся, а не ждать, пока здание отремонтируют», — отметила семья А.

Влияние на стоимость квартиры в случае признания здания опасным может оказаться даже более драматичным, чем стоимость ремонта, которую, как будет объяснено далее, существуют способы снизить. Практически очевидный вывод: по возможности не желательно продавать и покупать квартиру в доме, признанном опасным.

Рост числа проверок в последние годы и признание зданий «опасными» заставили некоторых инвесторов искать «находки» в списках опасных домов, публикуемых местными властями, предполагая, что жители опасных домов будут рады воспользоваться возможностью продать квартиру. Достаточно крупный инвестор говорит, что стоимость ремонта часто относительно невелика, и покупка квартиры со скидкой 10% и более от рыночной цены может повысить доходность.

Однако в последнее время рост цен на квартиры прекратился, произошла эволюция от рынка продавца к рынку покупателя, на рынке недвижимости появились более заманчивые «находки», чем опасные здания – и явление утихло.

Стоимость ремонта дома – не единственный и даже не основной фактор снижения стоимости квартиры. Супруги А. обнаружили это после встречи с несколькими потенциальными покупателями, которым не помешало признание дома «опасным» и которые согласились подписать договор с указанием о том, что полную стоимость ремонта дома возьмут на себя продавцы. Проблема была в банках: у покупателей возникли трудности с финансированием запрошенной цены после того, как они обнаружили, что банк отказался выдать ипотечный кредит на опасное здание. В некоторых случаях банки соглашались на ипотеку, но значительно меньше установленных 70% от стоимости объекта недвижимости.

По выборке государственного контролера, проведенной в 2022 году, в 44 местных органах власти обнаружено 4840 зданий, признанных «опасными». Объявление зданий «опасными» больше не является исключительным случаем, три случая обрушения домов в Рамат-Гане и Холоне, произошедшие в последние годы, повысили осведомленность муниципалитетов о стареющих и разрушающихся домах.

Объявленные «опасными» здания, как правило, не находятся на грани обрушения. Обычно это незначительный дефект, который, если его не устранить, может перерасти в серьезную проблему устойчивости здания. В большинстве случаев опасность заключается не обязательно в обрушении здания, а в падении его частей, например панелей внешней облицовки. Ощущение отсутствия непосредственной опасности и тенденция местных властей, особенно в период перед выборами, максимально избегать возбуждения уголовных дел против жильцов, не облегчает ситуацию тем жильцам, которые пытаются организовать снятие объявления здания «опасным сооружением».

Стоимость устранения дефектов может достигать десятков тысяч шекелей на каждую квартиру — суммы, которую большинству жильцов трудно покрыть. Распространенный способ избежать выплаты — продвижение проекта городского обновления TAMA 38, но при отсутствии находящегося на стадии разработки плана муниципалитет не согласится отложить реализацию ремонта на несколько лет, в течение которых жильцы будут продолжать жить в опасном здании.

Еще один способ снизить расходы — использовать средства муниципальной поддержки для ремонта фасадов домов. Эти средства не предназначены для укрепления зданий или ремонта опасных построек, но во многих случаях их можно использовать с этой целью. В случае с семьей А. жильцам удалось получить финансирование в размере 35 000 шекелей на каждую квартиру через подразделение жилищной культуры, действующее в муниципалитете.

Согласно договоренности, кредит предоставляется коммерческим банком, арендаторы возвращают банку только основную сумму, а муниципалитет несет процентные платежи. Следует отметить, что не в каждом городе есть подобные фонды и, тем более, не в каждом городе местные власти будут готовы пойти навстречу жильцам «опасных зданий».

По материалам TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Нир Кейдар ∇

• Читайте также:
• Победители лотереи «Цена для новосела» в Биньямине пятый год ждут хотя бы начала строительства
• Подрядчики прогнозируют резкий рост цен на квартиры до конца года
• Темпы роста цен на квартиры – рекордные с 2022 года