Обитатели многоэтажек должны будут раскошелиться

Прошло четыре года со злополучного лета, когда здание Grenfell Tower, расположенное в западной части Лондона, практически полностью сгорело. Погибли 72 человека.

Эта 24-этажная башня в ореоле охватившего ее пламени навсегда запечатлелась в сознании британцев, которые все еще ждут публикации результатов расследования специальной комиссии.

Пожар в Grenfell Tower стал своего рода символом угрожающей безмолвной опасности: она нависает над любой высоткой, где пренебрегают обслуживанием и не следят должным образом за состоянием инфраструктуры.

И это отнюдь не локальная проблема. Содержание высотных домов – а Израиль в последние годы стремительно растет ввысь – вызывает озабоченность у правительства в Иерусалиме. Оно прекрасно понимает, что без вмешательства закона и регулирования, которые потребовали бы высокого уровня обслуживания высоток, катастрофа в каком-нибудь израильском варианте Grenfell – всего лишь вопрос времени.

Пока элитные башни для жилья и офисов, как правило, обслуживают высокооплачиваемые управляющие компании, многие дома в Израиле от десяти этажей и выше, напротив, страдают от некачественного ухода.

В последние два года министерство юстиции вместе с министерством строительства и Управлением по обновлению городов работали над созданием законодательства по этому вопросу. И вот законопроект в ближайшее время будет представлен новому правительству на утверждение.

Из пояснительной записки, предваряющей эту законодательную инициативу и попавшей в распоряжение TheMarker, следует, что, по всей видимости, впервые на уровне закона будут сформулированы требования к содержанию высотных домов. Владельцев собственности предполагается обязать заключить договоры с  внешними управляющими и обслуживающими компаниями, которые займут место ныне существующих домовых комитетов.

Помимо прочего в пояснительной записке также обсуждаются большие расходы на техническое обслуживание, которое необходимо для всех высотных зданий (от десяти этажей и выше) в Израиле. Эти затраты связаны с эксплуатацией и обслуживанием сложных и дорогостоящих систем, которыми оснащены высотки, таких как системы пожарной безопасности, водоснабжения, сброса мусора и вентиляции. По некоторым оценкам, они обходятся более чем в полмиллиона шекелей в год.

Никто не берет на себя ответственность

В настоящее время рассматриваются несколько возможных альтернатив, связанных с источниками финансирования, которые могли бы покрыть расходы на содержание башен. Речь идет об очень больших суммах – примерно в десятки тысяч шекелей на одну квартиру, которые тем или иным путем должны будут платить владельцы квартир.

Как предполагается, новое законодательство в значительной степени передает ответственность за безопасность и качество жизни жителей башен в руки сотен управляющих компаний, работающих в настоящее время без какого-либо надзора и регулирования. При этом многие из них вообще лишены достаточного опыта или инструментов, которые помогли бы им справиться с проблемами обслуживания зданий и внутренних систем.

Об этом же свидетельствует отчет, опубликованный в 2018 году Управлением обновления городов. В этом документе содержится призыв к четкому определению обязательств, которые должны быть возложены на управляющие компании высотных зданий, – ответственность, в настоящее время возложенная законодательством на владельцев квартир, но без какого-либо определения требуемых от них действий.

Кроме того, закон не разделяет разные типы кондоминиумов в зависимости от требований к их содержанию – поэтому нет никакой разницы между пятиэтажным домом с лифтом и, самое большее, общим вестибюлем, с одной стороны, и высотной башней, которая включает в себя множество сложных для эксплуатации систем.

В отчете содержалась рекомендация: необходимо создать новый регулирующий орган, который бы целевым порядком отвечал за контроль технического обслуживания башен, – они, как предполагается, составят две трети от общего числа начатых в Израиле строек.

К сожалению, готовящийся к утверждению закон создание подобного органа не предполагает – из-за того что профильные министерства не готовы взять на себя регуляцию данного вопроса. В результате возникает резонное опасение, что будут предусмотрены новые стандарты, но при этом истинными бенефициарами станут владельцы или руководство управляющих компаний – то есть те, кто предложит общественности свои услуги без какого-либо надзора.

Между тем даже одна из предложенных важных инициатив – обусловить деятельность управляющих компаний непременной лицензией – скорее всего, не будет реализована. Согласно источникам, знакомым с предметом обсуждения, это, как уже говорилось, связано с отсутствием регулирующего органа, с одной стороны, а с другой – с противодействием чиновников из министерства юстиции, которые считают, что рынок еще не созрел для столь крайних мер, как эта; хотя они не исключают их последующего применения.

На данный момент предусмотренные законопроектом ключевые меры регулирования, не вызывающие споров, в основном включают договорные санкции. Скажем, арендаторы могут отказаться от услуг управляющих компаний без выплаты компенсаций, если последние не соблюдают закон или функционируют с многочисленными сбоями.

Революция в подходе

В рамках вопроса о финансировании расходов рассматривается несколько альтернатив для создания специализированных экономических источников, которые снизят высокие затраты арендаторов. Один из наиболее интересных вариантов – создание фонда капитальных затрат на техническое обслуживание, предусматривающего охват каждого жилого здания высотой более десяти этажей. Средства этого фонда будут в основном использовать для покрытия расходов на различные операции, выполняемые ретроспективно, после того как, к примеру, в одной из систем здания произошел сбой или потребовалась модернизация и замена системы, связанные с большим объемом затрат.

Министерства в настоящее время рассматривают вопрос о том, взимать ли с арендаторов многоэтажных зданий ежемесячный взнос в фонд в размере десятков шекелей или, в качестве альтернативы, потребовать от застройщиков вносить эти средства авансом, примерно 20-30 тысяч шекелей за квартиру (в расчете на 20-25 лет).

Кроме того, в новом законодательстве рассмотрены текущие затраты на содержание систем высотных зданий – куда более высокие, сотни шекелей в месяц на квартиру, и величина затрат варьируется в зависимости от высоты и характеристик высотки и ее систем. В настоящее время не ясно, будут ли эти затраты оплачиваться из средств фонда или составят отдельную статью расходов.

Еще одно решение, предлагаемое для финансирования текущего обслуживания и ждущее обсуждения, – доходная собственность для каждого кондоминиума в новых проектах и проектах, связанных с ​​обновлением города. Эта собственность может стать источником постоянного дохода, который покроет текущие расходы на техническое обслуживание, а также затраты на ремонт или реконструкцию зданий. Предложение означает, что в рамках проекта будет построена квартира или коммерческое помещение, которое будет находиться в совместном владении либо всех хозяев квартир, либо во владении застройщика, а доходы пойдут в пользу фонда. Однако это предложение вряд ли получит поддержку из-за юридических сложностей, вопросов собственности и налогообложения.

В любом случае новый закон, предполагающий обязательный наем жителями высотных зданий обслуживающих и управляющих компаний (что означает революцию в подходе к обслуживанию жилых домов в Израиле), имеет драматические экономические последствия, исчисляемые десятками тысяч шекелей за квартиру.

В ответ на запрос редакции министерство юстиции ответило: «В эти дни завершается интенсивная работа с целью подготовки подробного обоснования нового законопроекта. Были проведены всесторонние консультации со всеми соответствующими министерствами, экспертами и представителями частного рынка. Помимо того, были запрошены заключения экономистов и сравнительный анализ существующих инициатив и законодательных актов. Результаты проделанной работы в ближайшее время будут переданы на рассмотрение министру юстиции».

Ади Коэн, TheMarker, М.К. На снимке: пожар в Grenfell Tower.
Фото: Natalie Oxford, Twitter, Wikimedia commons, CC BY 4.0, cropped˜