Накануне: все, что нужно знать о реформе в сфере ипотечных ссуд

Что такое утверждение ссуды «в принципе», как торговаться с банками и каковы риски, что в конечном счете вы заплатите гораздо больше, чем предполагали? Согласно указаниям Банка Израиля, опубликованным под заголовком «повышение прозрачности в ипотеке», с конца августа ипотечные банки должны работать в соответствии с едиными процедурами подачи заявок на ссуды и их первоначального, принципиального утверждения.

Что изменится?

• Возможность подать заявку на ипотеку онлайн (эта возможность уже сегодня существует во всех банках).
• Сокращение времени до получения принципиального утверждения.
• Предварительное утверждение трех вариантов ссуд – единых для всех банков (у клиента, конечно, будет возможность самостоятельно выбрать вариант, наилучшим образом отвечающий его потребностям).
• Удобная, понятная и единая структура документа о принципиальном утверждении ссуды.
• В рамках этого документа заемщику будет представлена общая сумма процентов, которые, как ожидается, будут выплачены в течение всего периода ипотеки.
• Банки будут должны представить прогноз повышения процентных ставок и инфляции, а также временную точку, в которой платеж в соответствии с этим прогнозом будет максимальным.

Звучит заманчиво, а как будет на самом деле?

Объясним вначале, что такое «принципиальное утверждение». Это означает, что банк проверил данные потенциального заемщика и на основании предоставленных данных в принципе готов предоставить ему ипотечный кредит. Звучит разумно, но обратите внимание, что при этом банк не проверяет юридический статус квартиры и возможность использовать ее в качестве гарантийного залога. Не проверяется и способность заемщиков застраховать жилье (а это обязательное требование банков). Поэтому не следует забывать о том, что получение «принципиального утверждения» еще не гарантирует получение ссуды.

Такое утверждение не является окончательным решением банка предоставить вам кредит, а указанные в этом документе процентные ставки действительны только в течение 34 дней, и если вы не оформите ссуду в течение этого срока, то такое предварительное утверждение ни к чему банк не обязывает.

Важно также помнить, что ссуду можно получить и перевести ее на имя продавца только при наличии подписанного договора купли-продажи, после взноса первоначального капитала, оценки приобретаемой недвижимости (при необходимости) и составления предупредительной записи («хэарат азара») в пользу банка. Только когда и если все это у вас есть, имеет смысл окончательно договариваться с банком.

Конечно, перед оформлением ипотеки банк проведет дополнительную проверку данных заемщиков и квартиры, и при условии, что данные остались прежними, все будет в порядке. Но если данные клиента изменились в худшую сторону, или оказалось, что есть сложности с регистрацией квартиры в качестве гарантийного залога или же, например, выясняется, что заемщик не в состоянии получить полис страхования, у него возникнет проблема.

«Принципиальное утверждение»: онлайн-запрос или личная явка в банковский филиал?

При подаче просьбы о ссуде по интернету ответственность за достоверность представленных банку данных лежит на заемщике. С другой стороны, при явке в банковский филиал заемщик лично передает все данные банковскому сотруднику, предоставляет ему зарплатные ведомости или справку о доходах из Налогового управления (если он – индивидуальный предприниматель) и отвечает на ряд вопросов. Иными словами, есть кто-то, кто проверил данные обратившегося перед принципиальным утверждением ссуды.

В случае онлайн-подачи достаточно, чтобы заемщик допустил ошибку при внесении сведений о своих доходах, и после этого события нарастают и катятся как снежный ком, грозя подмять под себя мечты о квартире. Представьте себе, что вы случайно завысили сумму своих доходов, получили принципиальное утверждение предоставления ссуды, которое, если бы не ошибка, вы бы не получили, подписали договор о покупке, а потом, после обнаружения ошибки, выяснилось бы, что ссуду вам не дадут.

Предварительное утверждение трех вариантов ссуд – единых для всех банков

Сегодня каждый ипотечный банк предлагает заемщикам разные варианты ипотечных кредитов. Один банк предложит всю ссуду на 25 лет с фиксированной ставкой – с привязкой или без привязки к индексу цен, другой – разобьет всю сумму на три части и одна треть будет привязана к «прайму», еще треть будет выдана под переменный процент с привязкой, меняющийся раз в пять лет, и треть – с постоянной процентной ставкой на 30 лет. И так далее, и так далее.

Фактически заемщик получает предложения от разных банков предоставить ссуду на одну и ту же сумму, но не в состоянии сравнить преимущества и недостатки каждого варианта. Заемщик нередко ориентируется на сумму ежемесячного платежа и не анализирует возможные изменения платежей в будущем.

Поэтому Банк Израиля потребовал от банков не путать клиентов и предоставлять заемщикам три одинаковых варианта ссуд на необходимую им сумму, чтобы те могли легко оценить все предложения, сравнивая, так сказать, яблоки с яблоками, а не груши с авокадо.

Три единообразных варианта, которые банки будут обязаны предлагать обратившимся за ссудой:

• вся сумма под постоянный процент без привязки к индексу цен;
• 1/3 под постоянный процент без привязки, 1/3 под переменный процент с привязкой, 1/3 под «прайм»;
• 1/2 под «прайм», 1/2 под постоянный процент без привязки.

Важно отметить, что это «шаблонные» варианты, и заемщик вовсе не обязан выбрать один из них. Каждый заемщик вправе выбрать другой, наиболее подходящий ему вариант, учитывающий его доходы, финансовые перспективы и его предположения относительно изменений процентных ставок.

Важное новшество заключается в том, что банк будет обязан указать временную точку, в которой платеж будет максимальным. Сегодня получая добро на ссуду, заемщик знает лишь, каким будет первый платеж и ориентируется на этот показатель, сравнивая банковские предложения. Он подчас понятия не имеет, как повлияют на размеры его ежемесячных платежей изменение ключевой ставки центробанка и индекса потребительских цен.

Цель Банка Израиля – заставить банки предоставлять заемщикам оценочный максимум ежемесячного платежа (на основе того или иного прогноза). Это заставит многих заемщиков еще раз задуматься и, возможно, внести коррективы в состав ссуды.

Банк Израиля довольно неожиданным образом пытается сделать ипотечный рынок подобным рынку мобильной телефонии, но забывает, что в сфере сотовых телефонов услуги единообразны – интернет и телефонные переговоры, а добавленная стоимость – сервис и качество линии. К тому же, ежемесячная стоимость исчисляется десятками шекелей.

Ипотечная ссуда – это дорогой товар, пользованию которым сопутствуют риски. Цель – сделать так, чтобы остаток ссуды с годами уменьшался, а ежемесячные выплаты были как можно более стабильными, и при этом были позволительными для семьи, которой на протяжении многих лет предстоит ежемесячно отчислять в счет ипотеки тысячи шекелей.

Офер Левин, Walla. Банк Израиля. Фото: Роман Янушевский⊥