Надежды на оживление жилищного рынка ожидает столкновение с суровой реальностью

Соглашение о прекращении войны в секторе Газа подбросило вверх акции строительных компаний, но застой на рынке недвижимости продолжается. С начала 2025 года цены на жилье неуклонно снижаются.

Одновременно с этим, по данным Центрального статистического бюро, увеличивается количество непроданных квартир, разрешение на строительство которых уже получено. Их насчитывается более 80 000, что является своеобразным рекордом. Темп строительства нового жилья в нынешнем году замедлился.

Подрядчики считают, что причиной происходящего является настроение потенциальных покупателей. Продолжавшаяся два года война породила у граждан ощущение неуверенности в завтрашнем дне. В сложившихся условиях большинство предпочитает подождать с покупкой квартиры. Молодые пары начинают сомневаться в своей способности выплатить ипотечную ссуду в долгосрочной перспективе. Кроме того, продать старое жилье становится все сложнее.

На планы многих повлиял и массовый призыв на резервистскую службу. Тысячи мелких бизнесов закрылись, а их владельцы остались с непогашенными кредитами. Из-за нестабильной экономической ситуации даже компании хайтека были вынуждены произвести сокращение штатов. Сделал свое дело и высокий банковский процент: ипотечные ссуды стали дорогим удовольствием. Появившаяся в начале года надежда на то, что Банк Израиля понизит ключевую ставку, так и не оправдалась.

Однако сейчас, с окончанием войны и возвращением заложников, настроение граждан улучшилось. В частности, это касается как потенциальных покупателей жилья, так и строительных подрядчиков.

Бремя непроданных квартир

В июле нынешнего года количество непроданных квартир, разрешение на которых уже получено, достигло 81 531. Это на 20% превышает прошлогодние показатели за аналогичный период. Значительная часть непроданных квартир – 27% – находится в районах, пользующихся повышенным спросом – в Тель-Авиве, Бат-Яме и Иерусалиме. Их совокупная стоимость составляет 56 млрд шекелей, а подрядчики теряют на их содержании 280 млн шекелей в месяц.

Даже крупные строительные компании с трудом справляются с этим бременем. Мелких подрядчиков эта ситуация ставит на грань разорения.

Окончание войны вселяет новые надежды и в предпринимателей, и в инвесторов. Однако, по расчетам Центрального статистического бюро, на распродажу скопившихся квартир потребуется не менее двух с половиной лет. Даже в случае резкого увеличения потребительского спроса радикально ускорить этот процесс не получится. Очевидно одно: дефицит жилья в ближайшие годы у нас не ожидается.

Война закончилась, но спокойствие еще не наступило

Окончание войны укрепляет чувство уверенности в завтрашнем дне, и это наверняка вскоре скажется на жилищном рынке. Однако стоит вспомнить о том, что цены на жилье начали падать еще до начала войны. Причиной этого стало как повышение ключевой ставки Банка Израиля, так и массовые протесты против затеянного правительством судебного переворота. Уже тогда подрядчики начали говорить о снижении спроса на недвижимость вследствие ухудшения настроения граждан, многие из которых начали задумываться об эмиграции.

Общественный раскол, к сожалению, никуда не делся. В ожидающий нас предвыборный период он может даже усугубиться. Борьба между противоборствующими политическими силами наверняка будет очень острой, поскольку последние опросы не сулят ни одной из них безоговорочного преимущества. Война на какое-то время сгладила общественные противоречия, но сейчас лозунг «Победим вместе» выглядит менее актуальным. Скорее всего, спокойствие, о котором мечтают и на рынке недвижимости, и на финансовом рынке наступит еще не скоро.

Что будет с ключевой ставкой?

24 ноября станет известно, снизит ли Банк Израиля свою ключевую ставку. Многие надеются на то, что это, наконец, произойдет – впервые с начала в 2024 года. Окончание войны является достаточно серьезным основанием для подобного развития событий.

Повышение ключевой ставки, начиная с апреля 2022 года, помогло затормозить рост цен на жилищном рынке. Сегодня процент по ипотечным ссудам составляет 5%-5,5%, и складывается впечатление, что покупатели квартир к этому уже привыкли. Высокий уровень ключевой ставки не слишком сказывается на ценах на жилье. Застройщики считают, что понижение ключевой ставки на 0,25% не окажет серьезное влияние на потенциальных покупателей. Вместе с тем, они признают, что это может изменить их настроение к лучшему – в ожидании дальнейшего снижения банковского процента.

Но на настроение людей влияют и другие факторы. В связи с окончанием войны объем американской помощи Израилю может сократиться, и правительству придется изыскивать иные средства для покрытия оборонных расходов. Это может привести к снижению покупательской способности граждан.

Палестинские рабочие вернутся?

С началом войны Израиль закрыл свои границы для палестинских рабочих. Работа на стройплощадках остановилась. Подрядчики предупредили, что дефицит рабочих приведет к массовому срыву сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Правительство начало выдавать разрешение на работу в Израиле гражданам иностранных государств, однако этот процесс шел медленно и неэффективно. Тем не менее, в течение полутора лет подрядчикам удалось наверстать потерянное время.

Поэтому сегодня можно сказать, что большинство мрачных прогнозов, связанных с жилищным рынком, не оправдалось. Сегодня в Израиле не только нет дефицита квартир, но и существует их избыточное предложение. Многие строительные компании сдают жилье строго в соответствии с запланированным графиком, а некоторые – даже с его опережением.

Палестинские рабочие, и, в первую очередь, жители сектора Газа, вернутся в Израиль еще не скоро. Соглашение о прекращении войны не устраняет угрозу террора. А если в секторе Газа начнутся масштабные восстановительные работы, то свободных рабочих рук там наверняка не останется. Министерству строительства придется восполнять недостаток строителей за счет приема гастарбайтеров из других стран.

Демография и география

На протяжении многих лет застройщики связывают свои планы с демографической ситуацией. В отличие от других развитых стран, в Израиле отмечается относительно быстрый естественный прирост населения. По состоянию на 2023 год, на каждую израильтянку приходилось в среднем 2,84 ребенка. Это означает, что стране ежегодно нужны 50 000 – 60 000 новых квартир.

Сегодня застройщики рассчитывают на то, что граждане, откладывающие покупку собственного жилья на потом, в конце концов все равно решатся на этот шаг. Уже сейчас продажи квартир на периферии – в основном, на юге страны – вышли на стабильный уровень, а цены кое-где уже снова начали расти.

Сокращение количества продаж отмечается в центре страны – в Тель-Авиве, Рамат-Гане, Бат-Яме и Иерусалиме. В Тель-Авиве это никак не связано с демографической ситуацией. Здесь речь идет не о покупках первой квартиры для молодых пар, а о сделках, совершаемых состоятельными людьми. Это относится к четырехкомнатным квартирам средней стоимость 5,28 млн шекелей.

Тем не менее, подрядчики в Тель-Авиве все еще пытаются продавать четырехкомнатные квартиры по 6-7 млн шекелей. Чтобы сбыть свой товар, им нужно надеяться на быстрое увеличение количества богатых израильтян. Рассчитывать на евреев диаспоры сейчас не приходится – на их долю ежемесячно приходится менее 2% проданных квартир, то есть, 100-150 единиц жилья. По всей видимости, даже окончание войны, не позволит подрядчикам быстро решить эту проблему.

Офисные помещения пустуют

На рынке офисных помещений в течение последнего года также воцарился застой. И здесь отмечается избыточное предложение.

В частности, это объясняется тем, что подрядчики, рассчитывая на высокий спрос со стороны предприятий хайтека, начали строить офисные помещения в малопривлекательных районах. Однако темп роста высокотехнологичной отрасли замедлился, и спрос на этот вид недвижимости упал. Отмерим, что предприятия хайтека во всем мире все меньше пользуются офисными помещениями.

Окончание войны может помочь подрядчикам в краткосрочной перспективе, но на принципиальное улучшение ситуации им рассчитывать не приходится. Вряд ли удастся вдохнуть новую жизнь в такие промышленные зоны, как ВВС в Бней-Браке, «Элеф» в Ришон ле-Ционе или в промзону Эльада.

Адар Хореш, TheMarker, Б.Е. Фотоиллюстрация: Эяль Туэг