На пути к быстрому восстановлению разрушений государство не может определиться с правами жильцов

Менее чем через две недели после прекращения огня между Израилем и Ираном и после серии интенсивных обсуждений государство надеется представить на этой неделе законопроект и план (относительно) быстрого восстановления зданий и квартир, разрушенных в результате ракетных атак.

Однако длинный список вопросов остается открытым. Некоторые из них — по принципиальным вопросам прав собственников квартир.

Обсуждения вели генеральный директор министерства жилищного строительства Иегуда Моргенштерн, заместитель ответственного за бюджет министерства финансов Матан Игаль, в них приняли участие представители министерства внутренних дел и Управления планирования, Земельного управления Израиля, группа министерства юстиции, а также представители местных властей.

Задача — представить в сжатые сроки схему быстрого восстановления разрушенных квартир и полной компенсации пострадавшим. Принципы программы в основном основаны на существующих схемах программ городского обновления — снос старых зданий и строительство, обеспечивающее жильцам новые, более просторные квартиры с МАМАДом, без дополнительных расходов со стороны жильцов, в то время как застройщикам предоставляются дополнительные права на строительство дополнительных квартир. Реальными и скрытыми издержками этих планов являются повышенная плотность застройки и квартир, а также тяжелая нагрузка на муниципальные службы.

Казалось, что атмосфера безотлагательности и усилия по максимальному облегчению положения жертв ракетных атак заставили министерства, которым в обычные дни трудно действовать согласованно, быстро прийти к соглашению о новаторских шагах. Однако в ходе итоговой дискуссии, состоявшейся в четверг, выявились резкие разногласия. Даже если правительству удастся внести законопроект, дебаты в кнессете могут оказаться бурными, а окончательный результат далеко не ясен.

 Битва за процент согласия

Уже в начале обсуждений прозвучало требование снизить долю собственников квартир, согласие которых необходимо для реализации проектов городского обновления. В правилах указано, что проект может быть одобрен при согласии не менее 66% собственников квартир. Планировщики восстановительных работ опасаются, что жильцы, не согласные на проекты по разным причинам, отложат реализацию жизненно важного плана, и стараются свести их возможности протеста к минимуму. Согласованное решение: проект может быть одобрен при согласии не менее 51% собственников квартир.

Решение было непростым, поскольку оно позволяло навязать решение почти половине жильцов. Однако чиновников министерства юстиции убедили одобрить нарушение прав собственности, исходя из уникальной ситуации, при условии, что принуждение не будет распространяться на здания, которые не были непосредственно разрушены в результате обстрелов.

Однако в четверг в сюжете произошел поворот. Чиновники минфина потребовали распространить пониженный процент одобрения на здания, которые не были повреждены, но включены в комплексы планов обновления, предназначавшиеся для сноса еще до ракетного удара или ставшие таковыми после него. Смысл предложения в том, что сокращение необходимого для согласия большинства будет распространяться на десятки зданий, большинство из которых вообще не пострадали или не требуют восстановления в результате войны.

В минфине считают, что расширение необходимо, чтобы снизить вероятность того, что восстановление затянут жильцы соседних домов, которые будут включены в проект. Оппоненты предупреждают о развитии системы принудительного выселения владельцев собственности — политики, которую высокопоставленный чиновник министерства юстиции назвал характерной для диктатур.

Минюст, который ранее с трудом снизил процент одобрения с 75% до 66%, опасается серьезного ущемления прав собственников квартир, не связанного с ущербом, и, возможно, даже подачи ходатайства в Высший суд справедливости (БАГАЦ) о задержке всей операции.

  Расходы на восстановление

Количество квартир, которые были разрушены или будут разрушены в результате ракетных ударов, пока не опубликовано, данные находятся на стадии расследования. В ряде случаев возникает спор между инженерами местных органов власти и работниками налоговой службы, занимающимися компенсацией и ремонтом ущерба, о степени необходимости сноса. По предварительным оценкам, это около 1000 квартир.

Ожидается, что затраты на восстановление (не включая общественные здания) составят около миллиарда шекелей. Значительную часть суммы государство сможет сэкономить за счет реализации градостроительных планов, которые позволяют финансировать строительство за счет предоставления предпринимателям дополнительных прав на строительство. К этому следует добавить, что даже в случае восстановления путем городского обновления государству придется выделить сотни миллионов шекелей на финансирование временного проживания жильцов в ожидании новых квартир.

Местные власти с меньшим энтузиазмом относятся к сделке «права на строительство вместо компенсаций». Мэры предполагают, что по крайней мере часть денег, которые будут сэкономлены государству в ходе этого процесса, будет использована для сокращения прав на строительство, которые будут предоставлены собственникам квартир, и для субсидирования нового строительства. Таким образом, новое строительство для пострадавших будет более просторным и качественным, что должно смягчить сопротивление жильцов планам и способствовать более быстрой реализации. С другой стороны, в минфине с меньшим энтузиазмом относятся к идее, которая приведет к увеличению компенсационных расходов.

 Покупатель: Государство 

Между министерствами формируется соглашение о специальном, хотя и не новом, маршруте замены поврежденных квартир на новые: владельцы квартир, предназначенных для сноса, смогут выбирать между ожиданием строительства новой квартиры застройщиком по известному маршруту городского обновления и продажей своей старой квартиры государству, видимо, через Земельное управление, которое инициировало это предложение.

План был скопирован с планов городского обновления, инициированных государством в кварталах Кирьят-Моше в Реховоте и Рамат-Элиягу в Ришонле-Ционе. В этих планах, известных как «строить-эвакуировать-строить», рядом сначала строились новые квартиры, а жильцам предлагался выбор между переездом в них навсегда или переездом временно — до тех пор, пока не будет завершен снос и строительство старых квартир.

В ведомстве также рассматривают предложение, согласно которому собственники квартир получат адекватную компенсацию за отказ от права на новую квартиру в обмен на стоимость разрушенной квартиры. Однако вопрос о размере компенсации по этому маршруту может вызвать затруднения. Согласно этому предложению, размер компенсации за старую квартиру будет определяться оценщиком при добавлении определенного коэффициента. Однако обязать собственников квартир принять государственную оценку не удастся, а споры о размере компенсации могут затянуть договоренности.

 Городское обновление подойдет не всем

Большая часть зданий, пораженных ракетами, находится в районах, запланированных к эвакуации и строительству в рамках городского обновления. В некоторых случаях квартиры, предназначенные для сноса, все равно были разрушены, но не во всех случаях. При повреждении жилого дома на севере Беэр-Шевы, например, были разрушены как минимум 24 квартиры в относительно новом доме, квартиры в котором оборудованы МАМАДами. Никакого обновления этого места не планировалось, и даже если бы оно было запланировано, низкая стоимость земли в Беэр-Шеве затрудняет достижение экономической жизнеспособности проекта.

План восстановления, скорее всего, будет основан на сносе серьезно поврежденного здания и его реконструкции с полным государственным финансированием. Пока неясно, будет ли новое здание таким же, как то, которое было разрушено в ходе ускоренного процесса утверждения плана, или муниципалитет запросит другой план.

  Восстановление в обход правительства

Ожидается, что правительственный законопроект, который будет представлен, пройдет обсуждение в комиссии кнессета по внутренним делам и охране окружающей среды под председательством депутата кнессета Яакова Ашера («Иудаизм Торы»). Ашер — активный председатель, который часто работает над инициированием и ускорением действий правительства, которые, по его мнению, чрезмерно затягиваются — и на этот раз не стал дожидаться завершения обсуждений, а поспешил представить собственный законопроект о восстановлении квартир.

Предложение включает в себя несколько принципов, которые считаются согласованными правительственными министерствами. Один из них заключается в том, что утверждение планов нового строительства будет поручено исключительно местным властям, без необходимости дальнейшего обсуждения в окружных комиссиях.

Кроме того, согласно предложению, система налоговых льгот, применимая к планам сноса и строительства, будет действовать и в тех случаях, когда здания уже были разрушены ракетами, а планы восстановления также будут инклюзивными — то есть в них могут включаться и здания, которые были повреждены, но не требуют сноса. Но законопроект не дает ответа на описанные выше дополнительные проблемы, которые должно решить государство.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Здание в Бат-Яме. Фото: Моти Мильрод ∇