Мы переплачиваем не только за квартиры, но и за кредиты. И это не изменится

Моше Лари, занявший пост генерального директора «Мизрахи Тфахот» около полутора лет назад, может быть доволен. Первый же год его пребывания во главе этого банка был отмечен бурным ростом, в частности – в секторе ипотечного кредитования. В 2021 году чистая прибыль банка оказалась самой высокой за всю историю его существования: 3,2 миллиарда шекелей. Что дало возможность выплатить более 250 миллионов в качестве дивидендов.


3,2 миллиарда шекелей – это прибыль в размере почти 16% на капитал! Сколько же должен получать директор, который добился таких прекрасных результатов для акционеров, – 5 миллионов в год? Или 10, 20, а может быть, все 200?

Самым известным директором банка «Мизрахи Тфахот» был Эли Юнес. Он руководил им на протяжении девяти лет, увеличил его долю на рынке, довел прибыль до миллиарда в год, а сам получал чуть больше 20 миллионов шекелей ежегодно. Сейчас он на пенсии. Если сохранить пропорции, то Моше Лари должен был бы получать 60 миллионов в год. Но ему приходится «обходиться» всего 4 миллионами – потому что около шести лет назад кнессет принял закон, ограничивающий максимальную ставку руководителей крупных финансовых компаний суммой в 4 миллиона. Не минимальная зарплата, конечно, но все же меньше, чем у многих генеральных директоров компаний, торгующихся на Тель-Авивской фондовой бирже. Впрочем, повального «бегства менеджеров», которым пугали противники того беспрецедентно смелого закона перед его принятием, не случилось.

Но обратите внимание: банк «Мизрахи Тфахот», ставший лидером ипотечного рынка и увеличивший свою долю на нем, оказался лучшим не для клиентов, а для своих акционеров! Он не только самый крупный и быстрорастущий – но и банк, который выставляет самые высокие цены своим клиентам. Анализ, проведенный компанией Smart NVP, специализирующейся на ипотечном консалтинге, показал: маржа «Мизрахи Тфахот» (то есть разница между ценой, по которой он привлекает средства, и ценой, за которую продает их) является самой высокой в системе. Его клиенты платят ему больше процентов – каждый месяц.

Иными словами, клиенты «Мизрахи Тфахот» платят за квартиры больше других. Сравнение выплат по «машканте» в размере 1 миллиона шекелей, взятой по классической «совмещенной» схеме (20% с привязкой к прайму, который составляет 1,6% в год, 40% с постоянной процентной ставкой и 40% с выплатой по прайму), показало, что выплата 5000 шекелей ежемесячно приносит «Мизрахи Тфахот» прибыль в размере 2,28%, тогда как банку «Леуми» – 2%, «Дисконту» – 1,81% и «Хапоалим» – 1,89%.

Таким образом, самым «успешным» на рынке ипотечных кредитов банком оказался тот, который назначил самые высокие цены на кредиты. Но как такое вообще возможно? Ведь это ипотечная ссуда, а не роскошный костюм или машина, в которых значение имеют также марка, бренд. Банк всего лишь передает нам деньги, и единственное, что важно клиенту, – размер процентной ставки.

Впрочем, лишь те, кто верит в сказки о «свободном рынке», найдет здесь противоречие, а на самом деле разгадка весьма проста. Вот некоторые вещи, которые в «Мизрахи Тфахот» уже несколько лет делают «лучше», чем в других банках:

Разделение: в банке различают клиентов в зависимости от их возможностей. В то время как в большинстве ипотечных банков диапазон процентных ставок довольно узок, в «Мизрахи Тфахот» банкиры и компьютерная система могут быстро определить, что перед ними сидит слабый и растерянный клиент, с которого можно взять побольше.

Низкие риски: здесь входят в отрасли, от которых отказывались другие банки, сохраняя при этом низкий уровень риска.

Поиск ниш, таких как кооперативы, которые приобретают объекты вскладчину и быстро погашают кредиты. У них может быть большая разница между имеющейся информацией – и имеющимися возможностями. Это позволяет повышать цены определенным образом, например устанавливая высокую комиссию за досрочное погашение.

Рыночная модель, согласно которой теоретически конкуренты должны были откликнуться и цены бы, соответственно, упали, на израильском ипотечном рынке не работает. Разница в силах и знаниях между банком и его клиентом слишком велика, а игроков на рынке не так уж много. Поэтому равновесие на этом рынке скорее картельное, нежели отвечающее требованиям «свободного рынка».

Это не уникальная израильская история. Исследование экономиста Амита Саро из Стэнфордского университета показало, что самые высокие цены в США назначают банки, имеющие самые большие рекламно-маркетинговые бюджеты.

Ипотека – один из самых важных рынков в Израиле. Объем выдаваемых «машкант» – уже почти 120 миллиардов шекелей в год. Резонно предположить, что на таком рынке должна существовать реальная конкуренция. Но рынок уже десять лет растет невиданными темпами, а конкуренция на нем только слабеет. Скачок спроса породил длинные очереди за кредитами, соответственно, снизилась сила влияния клиентов, как результат – деньги в большинстве банков подорожали. Антимонопольное ведомство в прошлом году признало, что потерпело в этом секторе неудачу. Банк Израиля более десяти лет стоял в сторонке. «Конкуренция» на рынке частной ипотеки — фикция.

Подытожим: из-за того что израильское правительство взвинчивает цены на недвижимость, огромные капиталы – десятки миллиардов шекелей – перетекают от сотен тысяч молодых пар и семей, покупающих первые квартиры, к относительно небольшой группе, нескольким десяткам тысяч богатых людей, которым принадлежит большая часть земельных участков и инвестиционной недвижимости. Израильтяне не только платят очень высокие цены за квартиры, но и огромные проценты за ссуды, а основными выигравшими от такой политики становятся акционеры ипотечных банков. В случае с «Мизрахи Тфахот» это две богатейшие израильские семьи, Вертхаймер и Офер, чьи банковские активы в минувшем году выросли до 12 миллиардов шекелей без учета дивидендов в сотни миллионов, которые они получают каждый год.

Чуть не забыли: семья Вертхаймер также контролирует 12-й телеканал и его веб-сайты – популярные израильские СМИ. Поэтому нет причин ожидать, что люди, не читающие экономических изданий, поймут, как работает этот «метод», и потребуют от политиков добиться изменения ситуации.

Гай Рольник, TheMarker. Фото: Эйяль Туэг √

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
МНЕНИЯ