Могут только подниматься? А ведь цены на жилье могут и падать

Трудно предположить, что прогноз, сделанный на этой неделе министром финансов Авигдором Либерманом – что цены на жилье вырастут всего на 5,5 процентов в следующем году по сравнению с ожидаемым ростом на 11 процентов в этом году, — кого-то успокоил. Скорее, прогноз Либермана подлил масла в огонь спроса на недвижимость, поскольку все в Израиле уверены, что те, кто не покупает сегодня, пожалеют об этом завтра.

Нет никаких сомнений в том, что Израиль, как и весь остальной мир, находится в состоянии стремительного роста цен на недвижимость. Нет сомнений и в причинах этого: дешевые деньги пролились, как вода, и подпитывают цены на все: хайтек, фондовые биржи и недвижимость.

К этому надо добавить безответственность правительства Нетаниягу, у которого почти три года не было политики в области жилищного строительства, и которое даже подлило масла в огонь странным решением бывшего министра финансов Исраэля Каца снизить налог на покупку жилья для инвесторов. Надо отметить и безответственность Банка Израиля, который и удерживает нулевую процентную ставку, и облегчил получение ипотечного кредита.

Факторами роста цен стал и отказ «правительства перемен» предпринять смелые шаги в области налогообложения, даже попытка ввести обязательство по отчетности о доходах от аренды потерпела неудачу. И, конечно же, основная причина – это показатель естественного прироста населения — 3,1 ребенка на женщину, что почти на полтора ребенка больше, чем в среднем по развитым странам. А это и обеспечивает постоянный спрос на новые квартиры.

«Если бы мы только рожали, как в Европе, — вздохнул на этой неделе высокопоставленный чиновник, — мы могли бы обойтись 25 тысячами новых квартир в год, подавляющее большинство из которых появилось бы в результате реконструкции городов, без необходимости разрушать открытые пространства и закрывать страну бетонно-асфальтовым покрытием».

Только у нас не рожают, как в Европе, поэтому Израилю нужно, по оценкам, 50-60 тысяч новых квартир в год для удовлетворения спроса из-за естественного роста населения. На данный момент нужно даже 70 тысяч квартир — из-за дефицита квартир, который накопился за последние годы.

Данные, которые все игнорируют

Итак, причины ажиотажа ясны и хорошо известны, и они рождают истерию спроса. На этой неделе гендиректор министерства строительства Авиад Фридман рассказал о гигантских суммах за земельные участки, которыми заканчиваются торги Земельного управления Израиля (РАМИ), они в два-три раза превышают оценки специалистов-оценщиков.

Похоже, что подрядчики стремятся купить землю любой ценой и могут это сделать, потому что банки поддерживают их и предоставляют им неограниченный кредит. Если раньше банки сдерживали рвение подрядчиков, то сегодня они тоже убеждены, что недвижимость в Израиле — это актив, который может идти только в одном направлении: вверх.

Но в уравнении рынка жилья есть один параметр, который все игнорируют: предложение жилья. Паралич в деятельности правительства в последние три года правительства Нетаниягу нанес ужасный ущерб со стороны предложения: количество земельных участков под квартиры, которые продал РАМИ, упало с 46 тысяч в 2017 году до 26 тысяч в 2020 году. Это меньше половины спроса, обусловленного естественным приростом населения, и этот дефицит будет подпитывать нынешнюю истерию спроса.

Но не только вырос спрос, новое правительство также проснулось, и вместе с ним Земельное управление во главе с Яаковом (Янки) Квинтом, завершив год продажей участков под 55-60 тысяч новых квартир. Это рекорд последних 25 лет. По оценкам РАМИ, темпы продажи земли под квартиры в 2022 году не будут ниже.

С момента продажи земли под квартиру до начала строительства проходит в среднем два года, а до завершения строительства квартиры — три-четыре года. Таким образом, рекорды РАМИ в этом году будут ощущаться на рынке, как «начало строительство» в начале 2024 года, и тогда ожидается, что они окажут охлаждающее воздействие на рынок.

Насколько охлаждающее? Можно посмотреть на недавнюю историю, что происходило с ценами на жилье в 2017-2018 годах, в то время как выдача участков Земельным управлением достигла предыдущего пика — 46 тысяч земельных участков под квартиры. Это те два года, когда действовала программа «Цена для новосела» тогдашнего министра финансов Моше Кахлона, и рост цен на жилье был остановлен: прирост всего на 1,4% в 2017 году и снижение (!) на 0,8% в 2018 году. Факт, цены на жилье также могут снижаться при наличии достаточного предложения.

Предложение в этом и следующем году превысит пик 2017 года, поэтому можно с большой уверенностью ожидать умеренного влияния на цены на жилье в течение двух лет. Никто не ожидает обвала цен, упаси Бог, но остановка и даже небольшое снижение — вполне правдоподобный прогноз.

Два больших вопросительных знака

Однако есть два серьезных вопроса относительно этого прогноза. Во-первых, как долго РАМИ сможет поддерживать уровень в 60 тысяч участков под новые квартиры каждый год? В настоящее время в правительстве ощущают нужду чрезвычайных мерах, и вся бюрократия мобилизована для достижения максимальной производительности. Решение о повышении налога на покупку для инвесторов и возобновление работы комитета по ускоренному планированию также отражают эту мобилизацию. Либерман поставил снижение стоимости жизни на первое место в своем списке приоритетов, есть основания думать, что он будет продолжать эту линию.

Второй вопросительный знак касается следующих двух лет, 2022–2023 годов. Двухлетний разрыв между продажей земли и началом строительства означает, что резкое падение активности РАМИ в 2019–2020 годах повлияет на начало строительства в следующие два года. С 2015 года в Израиле поддерживался темп начала строительства 53-56 тысяч квартир в год, и в 2021 году Израиль, по оценкам, начнет строительство 55 тысяч квартир.

Единственное серьезное беспокойство вызывает уменьшение количества начатых строек в следующие два года из-за провала продаж земли в конце правления Нетаниягу. Ожидают ли нас два трудных года? В правительстве пытаются избежать этого, упрощая бюрократию и ускоряя выдачу разрешений на строительство. Есть также надежда, что частные землевладельцы увеличат объем продаж в свете рекордных цен. В любом случае опасения, что до того, как мы увидим свет, нас ждут еще два черных года, весьма реальны.

Вот почему Либерман также предсказал, что в следующем году цены будут продолжать расти быстрыми темпами, на 5,5%, прежде чем через три-четыре года начнется торможение. Это осторожный прогноз. Если игроки на рынке жилья придут к выводу, что в 2024 году начнется значительное увеличение предложения, то могут отреагировать на изменившуюся ситуацию еще раньше. То есть рост цен могут начать тормозиться уже в течение года.

Мейрав Арлозоров, TheMarker, И.Н. Фото: Эйяль Туэг