Минстрой предлагает: «Расселение и застройка» для ветхих зданий – с согласия лишь половины жильцов

После обрушения жилого дома в Холоне министр строительства Зэев Элькин продвигает радикальное изменение в правилах программы реновации жилья «Расселение и застройка» («Пинуй-бинуй»).

Сегодня для участия здания в этой программе требуется согласие 80 процентов жильцов. Это сильно тормозит программу: не все соглашаются выселиться и ждать несколько лет, пока дом будет снесен и на его месте построят новый. Также не всех устраивают условия и новое жилье, которое предлагают застройщики.

Ранее правительственные министерства уже договорились снизить это порог до 66 процентов. Теперь же Элькин предлагает для ветхих и опасных зданий снизить его еще сильнее – до 51 процентов. По сути, для сноса дома по программе «Пинуй-бинуй» достаточно будет голосов половины жильцов плюс один голос. Соответствующую поправку Элькин хочет внести в Закон о регулировании экономики.

Предложение Элькина не было согласовано с другими министерствами. Предполагается, что МВД его поддержит – но исключительно в части зданий, где есть реальная опасность обрушения. Министр Айелет Шакед считает, что непосредственная угроза жизни людей оправдывает ущерб их имущественным правам. А вот в министерстве юстиции выступают против такого шага.

Что здесь не так?

Во-первых, министерства еще не определились с критериями того, что такое ветхое и опасное жилье. Предполагается, что предложение Элькина будут применять ко всем зданиям, построенным до 1980 года. То есть под действие поправки попадут все дома, включенные в национальный план укрепления зданий «ТАМА-38».

Во-вторых, в минюсте считают ситуацию, когда расселение и застройку можно провести с согласия лишь половины жильцов здания, «нарушением базовых имущественных прав» граждан, и такое решение находится на границе законности.

«В Закон о регулировании экономики уже внесено предложение снизить этот порог до 66 процентов. Мы в некоторой степени позволили урезать право собственности для владельцев квартир во имя более широких интересов – обновления городов и необходимости укреплять здания. Однако во всех обсуждениях большое значение придавалось соблюдению этого хрупкого баланса – между общественными интересами и имущественными правами жильцов», – пояснил изданию TheMarker источник в министерстве юстиции.

По его словам, дальнейшее снижение порога нарушит этот баланс и сыграет на руку застройщикам, которые получат больше власти над владельцами квартир и смогут навязывать им менее выходные условия расселения и застройки.

«В такой ситуации остается очень мало средств, которые бы гарантировали жильцам действительно выгодную для них сделку», – добавил источник.

Снижение порога согласия до 51 процента действительно даст застройщикам слишком большую власть. Фактически они смогут принудить почти половину жильцов выселиться из здания, даже если люди не хотят.

Этим шагом правительство пытается переложить ответственность за обновление городов на частный бизнес. Но в отсутствие других экономических стимулов стоит ожидать, что снижение порога согласия ускорит процессы реновации только в тех городах, где стоимость аренды и земли и так высока.

При этом многие районы и населенные пункты, где как раз надо срочно укрепить или снести опасные ветхие здания, так и останутся ветшать заброшенными – как это случилось с программой «ТАМА-38».

«Это очень крайнее и необоснованное нарушение прав собственности, которое, на мой взгляд, и рынку не принесет значительной прибыли», – говорит Эфрат Коэн Бар из организации «Бимком», которая занимается защитой прав человека в сфере планирования и строительства. Организация была создана в 1999 году группой профессиональных проектировщиков и архитекторов.

По мнению Коэн Бар, право собственности и согласие жильца на реновацию – это важные инструменты, призванные обеспечить хозяину жилья лучшую сделку и самое качественное планирование.

«Вместо того чтобы глубоко исследовать, какие серьезные препятствия мешают городской реновации, вместо того чтобы поощрять застройщиков планировать ее качественно и поднимать доверие граждан к процессу, государство пытается найти «простое решение»», – отмечает эксперт.

Адвокат Моше Раз Коэн, наоборот, считает резкое снижение порога согласия необходимым и правильным для рынка шагом. Но он мало помогает решить проблему с опасными ветхими зданиями, отмечает юрист.

«На первый взгляд, этот шаг действительно кажется драконовской мерой, подрывающей имущественные права жильцов. Однако в таких ситуация они тоже пользуются защитой правовой системы. Большинство не навязывает свое мнение меньшинству. Большинство должно обратиться в суд и объяснить, почему проект реновации должен быть реализован. Суд не поддержит выполнение соглашений, которые вредят меньшинству».

По словам юриста, снижение порога согласия действительно может ускорить реновацию старых зданий. Но быстро решить проблему с опасными ветхими домами этот шаг не поможет.

«Даже если порог согласия будет снижен, это все равно долгий процесс», – говорит адвокат. По его мнению, государство должно вмешаться и применить административные санкции. В том числе обязать местные власти активнее использовать свои полномочия: объявлять ветхие здания опасными и требовать от собственников ремонтировать и укреплять такие дома.

TheMarker, «Детали», Д.Г. Фото: Нир Кейдар √