Среда 28.10.2020|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Загрузка...
    874879_construction_Emil_Salman

    Минстрой и строительство блефа о снижении цен

    Генеральный директор министерства жилищного строительства Яир Пинес лишь недавно – вместе с министром Яаковом Лицманом, который на днях отправился в отставку, – завершил формирование стратегии этого ведомства в попытке справиться с жилищным кризисом.

    О Пинесе говорят, что он – профессиональный назначенец, человек, обладающий колоссальным опытом и знаниями, работавший в различных государственных организациях, в том числе в минфине и в Земельном управлении Израиля.

    Что и говорить, Пинес оказался лицом к лицу с трудной ситуацией: помимо того, что министерство осталось без министра, помимо усугубляющегося жилищного кризиса, ему предстоит убедить министерство финансов выделить миллиарды шекелей на разработанный им план в самый разгар экономического кризиса.

    – Мы познакомились с Лицманом, когда я работал в минфине, – говорит Пинес. – Я встречался с ним много раз, потому что занимался различными реформами, связанными со здравоохранением. Он знал, что опыт профессиональной работы у меня есть и я хотел бы вернуться на важную государственную должность после окончания учебы за границей. Хотя гендиректор этого ведомства, как правило, считается доверенным лицом министра, я получил назначение отнюдь не по «партийной квоте», и с партийным назначением никак не связан. Я – плоть от плоти человек профессиональной службы, и уверен, что вне зависимости от того, кто придет на место Лицмана и какие задуют ветры, нам удастся убедить начальство, что наш план – единственно верный в кризисной ситуации, связанной с коронавирусом.

    – Но как можно справиться с жилищным кризисом, когда политическая система практически парализована?

    – Нет сомнений, что мы находимся в сложной ситуации, учитывая четыре выборные кампании, в том числе муниципальные. Из-за этого последние два года система словно замерла, будучи не в состоянии принимать глобальные решения. Пора проснуться, чтобы обеспечить доступность цен на жилье, и сделать все, чтобы увеличить предложение. Никаких волшебных палочек и никаких уловок. Нам необходимо увеличить предложение в Гиватаиме, Рамат ха-Шароне, Тель-Авиве, Кирьят-Шмоне и Димоне.

    – Эту пластинку – увеличение предложения – мы слышим постоянно. Но вы сами прекрасно знаете истинную картину и понимаете, что 2020 год закончится плохо...

    – Я верю в то, что в любой момент можно сделать лимонад из лимонов. Если правительство не проснется и не примет решение, по меньшей мере, по возведению 55 тысяч единиц жилья ежегодно с учетом ежегодного роста в 55 тысяч домохозяйств, то в 2022 году мы столкнемся с новым жилищным кризисом.

    Но есть такое серьезное препятствие, как бюджет. Во время пребывания Моше Кахлона на посту министра финансов миллиарды были выделены на проект «Цена для новосела». Как убедить минфин выделить миллиарды во время тяжелого экономического кризиса?

    – Если мы сможем заполучить бюджеты, которые рынок жилья получил в последние годы, для реализации нашего нового метода земельного маркетинга – это будет большим достижением. Что касается поставленных нами целей, мы стремимся к масштабным инвестициям в рамках программы «Цена для новосела» (около 7 млрд шекелей). Даже во время эпидемии мы получили 750 млн шекелей в качестве начальных средств для устранения проблем, связанных с пробками на дорогах, а также с продвижением инфраструктурных проектов. По нашем оценкам, правительство выделит 10 млрд шекелей на строительство дорог и развязок – эта сумма рассчитана на пять ближайших лет.

    – Правительство недавно утвердило ваш новый жилищный план. Можно сказать, что это усовершенствованный проект «Цена для новосела», но есть опасения, что результатом станет пропасть между двумя категориями населения. В Первом Израиле – в центре страны – цены резко вырастут, а скидки сохранятся для Второго Израиля...

    – Наш план строится на дифференциации и недвусмысленно гласит: нет необходимости предоставлять льготы и скидки тем, кто хочет жить в элитных районах и в центре районов спроса. Те, кто может позволить себе квартиру за 2,5 млн шекелей, не нуждаются в скидке и могут купить ее за 2,7 млн шекелей. Мы предоставляем скидки всем работающим людям, у которых нет капитала или наследства, но кто хотел бы жить там, где есть спрос на жилье. Проблема уровня скидок и неравенства – ахиллесова пята предыдущего плана «Цена для новосела». К примеру, в Герцлии люди, участвовавшие в лотерее, получали скидку в 1 млн шекелей, а в Нетивоте – 150 тысяч. Мы же хотим все это исправить.

    – Как будет работать программа?

    – В рамках «Цены для новосела» мы гарантируем скидку в размере 250–300 тысяч шекелей на десятки тысяч квартир в районах спроса, за исключением элитных районов. Это включает такие города, как Лод, Беэр-Яаков, Ришон ле-Цион, Рамле – фактически, все, что находится в диапазоне от Хадеры до Гедеры. На периферии мы планируем использование творческого подхода, который учитывает социальную специфику тамошнего населения. В конце концов, сегодня ситуация такова, что на строительство жилья в Сдероте и в Мицпе-Рамоне государство выделяет одинаковый бюджет на развитие, хотя это два разных периферийных города. Мы хотим консолидировать все эти бюджеты развития и лучше их распределять.

    – Как вы это будете делать?

    – Мы создадим конкуренцию между предпринимателями. Предприниматель, участвующий в конкурсе, расскажет нам, какой размер субсидии на развитие он хочет получить, чтобы выиграть проект. И максимум скидок .Таким образом мы создадим эффективное распределение.

    – И когда весь этот бизнес заработает?

    – На периферии, конечно, это сделать намного сложнее. Но учитывая, что инвесторы и подрядчики прекрасно обучаемы, не думаю, что надо особо беспокоиться. Периферия должна стать предметом особого внимания, потому что разработанная нами система – это часть решения жилищной проблемы. Кроме того, в настоящее время мы активно ведем переговоры с министерством финансов относительно субсидий на развитие периферии – для новых квартир.

    Достаточно ли спроса на все планируемое строительство на периферии, о котором вы мечтаете? В конце концов, в последние годы было много конкурсов на периферии, на которые инвесторы вообще не обращали никакого внимания.

    – И все же. Кто бы мог подумать двадцать лет назад, что в таких городах, как Офаким и Нетивот появятся многоэтажные дома?! Сегодня там можно купить 5-комнатные квартиры площадью 130 кв. м, обеспечивающие качественный и адекватный уровень жизни. На периферии, как и всюду в мире, всегда были трудности с привлечением инвесторов, но неудачи во многих областях связаны с неудачным маркетингом. Я вижу нашу миссию в работе на долгосрочную перспективу, отвечающую потребностям экономики.

    – Ваш план будет способствовать снижению цен на жилье?

    – Ситуация такова, что количество зарплат, необходимых для покупки квартиры в Израиле, велико по сравнению с Европой, поэтому для меня цель – доступность жилья. На рынке должно возникнуть иное равновесие, и если мы значительно увеличим предложение жилья в таких городах, как Лод, мы сможем снизить цены.

    –Но в Лоде проблема не в цене. Вы жили бы там сегодня с точки зрения инфраструктуры, уровня обслуживания и специфики населения?

    – Жил бы я в Лоде? Если бы обстоятельства заставили меня там жить, я там жил бы. В городе полным ходом идет строительство, которое в результате сформирует новый облик города.

    – Еще одна сфера, требующая внимания: аренда квартир...

    – Я основал государственную компанию «Квартиры в аренду» и был ее директором. На данный момент маркетинговые цели не меняются и будут составлять 4000 квартир, предназначенных на съем, как это было до сих пор. Мы безусловно готовы к тому, чтобы реагировать на потребности общественности и ориентироваться на возможности финансирующих органов, но если будет расти потребность и способность оказывать более серьезное влияние на рынок жилья, чем скидки на землю, мы построим соответствующую систему стимулов, которая увеличит предложение.

    Что вы скажете о возможной реконструкции и обновлении городов?

    – Сейчас мы работаем над серьезными изменении в этом направлении, и я надеюсь, что нам удастся достигнуть соглашения с министерством финансов. На сегодняшний день обсуждаются дополнительные земельные участки, которые должны обеспечить экономическую жизнеспособность в местах с низкой стоимостью земли.

    Обратной стороной этой медали можно считать усложнение проекта для застройщика. В настоящее время рассматривается возможность создания такой модели взаимодействия, которая должна смягчить неизбежное трение, возникающее между проектом, связанным с обновлением городов, и строительством на дополнительных земельных участках, но при этом она увязывает доход от маркетинга с финансированием проекта, который не является экономически жизнеспособным. То есть мы будем использовать ресурсы и доходы от продажи земли, помеченной как дополнительный земельный участок для конкретного проекта обновления, чтобы обеспечить его экономичность.

    Таким образом, мы сможем продать один участок земли в том же городе в соответствии с «наиболее рентабельным» методом – и будем использовать вырученные средства на благо обновления города. Это будет непростой шаг для министерства финансов, но я в него верю.

    Гили Мельницки,  Яэль Драль, «ХаАрец».  М.К. Фото: Эмиль Сальман˜

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    Размер шрифта
    Send this to a friend