Минфин: «Коллекционеры квартир» покидают рынок

Согласно обзору главного экономиста министерства финансов за август 2024 года, если до недавнего времени большинство сделок среди инвесторов совершали именно владельцы нескольких квартир, то в августе на их долю пришлось не более трети сделок, заключенных инвесторами.

В целом в обзоре главного экономиста минфина, как и обзоре ЦСБ, опубликованном в конце недели, сказано, что в августе было зафиксировано значительное снижение (около 16%) количества сделок на рынке недвижимости по сравнению с предыдущими месяцами. В этом месяце, по данным минфина, было куплено 7514 квартир, из них 6811 — на свободном рынке, остальные — в рамках льготных жилищных программ; 60% сделок совершили молодые пары, 24% — улучшающие жилищные условия, 16% — инвесторы.

По словам главного экономиста, Девятое Ава (национальный день траура еврейского народа), который в этом году приходится на 13 августа, способствовал сокращению количества сделок, поскольку по крайней мере часть населения склонна не заключать сделки в первые девять дней месяца Ава.

Что касается инвесторов, то, согласно обзору, во время войны они приобретают ежемесячно в среднем около 1200 квартир — это число превышает среднемесячный объем покупок, совершенных ими в прошлом году, но составляет менее половины покупок, например, в пиковый 2021 год.

Меньше «коллекционеров квартир»

Данные в обзоре указывают на снижение доли «тяжелых» инвесторов, владеющих хотя бы одной квартирой для инвестирования, включая «коллекционеров квартир» (владельцев трех и более квартир). В течение прошлого года и до апреля этого года «тяжелые» инвесторы заключали 67-72% от общего числа сделок, заключаемых инвесторами, а с мая этого года их доля начала снижаться до 35% в августе. Вес «коллекционеров квартир» снизился с показателя 36-42% в 2023 году и за первые четыре месяца 2024 года до показателя всего 17% в августе.

Этому есть несколько возможных объяснений. Первое возможное объяснение заключается в том, что «тяжелые» инвесторы сегодня ищут альтернативные инвестиции из-за неопределенности в экономике Израиля. Второе объяснение — это споры, которые существовали в последние месяцы относительно ставки налога на покупку, который будут взимать с инвесторов, и возможности ее снижения, чтобы они увеличили количество совершаемых ими сделок и, таким образом, немного пополнили казну.

Еще одна возможность заключается в том, что «тяжелые» инвесторы, возможно, не верят в то, что цены на квартиры будут продолжать расти нынешними темпами. И это при том, что война сильно вредит экономике, а цены на аренду растут — но не такими темпами, чтобы превратить покупку квартиры в качестве инвестиции в выгодную.

Также не исключено, что подрядчики начали отказываться от маркетинговых акций типа «90*10», позволяющих покупать квартиру на выгодных условиях, внеся при покупке всего 10-20% от стоимости объекта недвижимости.

Налог на третью квартиру

В качестве причины можно рассматривать и инициативы Налогового управления по отношению к инвесторам в недвижимость. Среди прочего глава Налогового управления Шай Аранович предлагал взвесить введение налога на третью квартиру.

Напомним, что с инициативой взимать дополнительный налог с владельцев трех и более квартир в 2016 году вышел министр финансов Моше Кахлон. На третью квартиру был введен налог в размере 1% от ее стоимости. При этом он не должен был превышать 18 тысяч шекелей в год. Такой же налог был введен и на четвертую, пятую и т. д. квартиру.

По оценкам министерства финансов и Налогового управления, под действия закона в то время попадали около 50 тысяч владельцев недвижимости в Израиле, но в августе 2017 года закон был отменен Высшим судом справедливости (БАГАЦ) из-за «фундаментальной ошибки», допущенной в законодательном процессе. Судья рекомендовала вернуть закон на доработку в финансовую комиссию кнессета, но он ушел с повестки дня.

Инвестировать в квартиры выгодно

Фактически государство продолжает поощрять инвесторов в недвижимость налоговыми льготами. С начала 2024 года арендодатели освобождены от уплаты налога на арендную плату, которая не превышает 5654 шекелей в месяц. Другими словами, годовой доход от аренды в 68 тысяч шекелей полностью освобожден от налога.

Если ежемесячная арендная плата превышает порог, то у владельца квартиры, который является послушным налогоплательщиком, два пути выплатить налог: либо в размере 10%, либо согласно ступени подоходного налога с возможностью вычета расходов и амортизации.

Хотя и тут возможны варианты для тех, кто не желает платить налоги. Если, к примеру, речь идет о меблированной квартире с электроприборами, то хозяин может сдать квартиру за плату, не превышающую потолок освобождения от налогов, при этом заключив еще один договор якобы на аренду мебели и электроприборов.

Что же касается более высоких ступеней налога при покупке квартир инвесторами (8% до 6 055 070 шекелей и 10% свыше этой суммы), то в этом нет ничего страшного, учитывая положительную долгосрочную динамику роста цен на недвижимость.

Как результат, число инвесторов в недвижимость растет

Согласно данным Налогового управления, более 1,6 миллиона семей владеют одной квартирой, 290 тысяч — двумя, 86 тысяч — тремя и более. Количество тех, кому принадлежат три и более квартиры, с 2018 года повысилось на 40%, в то время как число владеющих одной квартирой выросло только на 21%.

Число израильских семей, владеющих шестью квартирами, подскочило на 54%. Быстрее всего, на 66%, увеличилось число семей, которым принадлежат восемь квартир. А вот количество израильтян, владеющих только двумя квартирами, за это время повысилось всего на 31%. Рекордным стал 2021 год, когда после снижения налога на покупку инвесторы набросились на квартиры и на их долю пришлось около четверти всех сделок.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Офер Вакнин √

• Читайте также:
• Строительство жилья в Израиле резко замедлилось
• Хайфа будет расти в высоту
• Сколько зарабатывают победители квартирных лотерей?