Лотерея «Квартира со скидкой» может обеспечить победителям прибыль в размере 2 миллионов шекелей

Если вы входите в число тех, кто имеет право на участие в лотерее министерства жилищного строительства, в которой призы могут достигать 2 миллионов шекелей и более, вам следует поторопиться и записаться на участие в девятой лотерее, которая открылась на этой неделе. Соглашения между министерством финансов и Земельным управлением Израиля снизят шансы на выигрыш в следующих лотереях и удалят их от районов спроса в центральном регионе.

Однако изменение, которое уже вступило в силу, касается приоритета, отдаваемого резервистам. Резервисты, отслужившие не менее 60 дней с 7 октября 2023 года, получат преимущество и выиграют в лотерею 50% квартир. Резервистам в боевых частях будет предоставлено приоритетное право на 25% квартир. На данный момент в войне «Железных мечей» участвовали 300 000 резервистов, но трудно оценить, сколько из тех, кто имеет право участвовать в лотереях, действительно это сделают.

Как известно, в любой лотерее всегда выигрывают организаторы. Но не в лотереях «Квартира со скидкой» и ей подобных. Государство вложило в этот проект сумму, оцениваемую в 7-10 миллиардов шекелей, не добившись ни одной из поставленных целей: цены на квартиры не снизились, а выгода не дошла до большинства бенефициаров.

Более того. Лотереи усугубили социальное неравенство и дискриминацию между группами общества. Однако многочисленные недостатки не должны беспокоить никого из тысяч будущих победителей, которые, возможно, не получат крыши над головой в ближайшие годы, но в результате смогут заработать за счет государственной казны.

Населенные пункты, где разыгрываются квартиры, в большинстве случаев не являются теми местами, где желают жить потенциальные победители. Лотереи проводятся в случайно выбранных населенных пунктах, где у государства была возможность продать землю. До сих пор лишь немногие квартиры предлагались в самом центре районов спроса, и хотя в последние годы такие города, как Ашдод и Хадера, вошли в список районов спроса, лишь немногие из участников лотереи живут в выигранных квартирах.

Большинство участников лотереи, особенно на периферии, надеются выиграть квартиру где-нибудь, неважно где. Ожидается, что после завершения запланированного строительства многие из победителей сдадут квартиру в аренду, а со временем, по истечении срока ее владения, продадут ее и переведут скидку в наличные. Разыгранные квартиры можно продать через пять лет после получения ключа или через семь лет со дня проведения лотереи.

В текущей лотерее будет разыграно 7600 квартир более чем в 20 населенных пунктах страны. Большой выигрыш получают квартиры в зонах спроса, которые продаются победителям с реальной скидкой, которая может достигать миллионов шекелей, в зависимости от темпов роста цен на квартиры на свободном рынке. Однако тех, кто стремится выиграть в лотерею на периферии, но не собирается жить в квартире, может разочароваться: сумма скидки может быть небольшой, а у победителя могут возникнуть трудности с арендой и продажей.

Победители лотереи – люди с высокими доходами

Заявленная цель минфина — как можно быстрее остановить проведение лотерей. Попытка остановить программу на данный момент не увенчалась успехом. Однако оппонентам удалось существенно сократить ее и предлагаемые ею преимущества, а также внедрить в нее механизм, который может привести к ее полному упадку в течение нескольких лет.

На первом этапе лотереи были ограничены населенными пунктами, где средняя цена квартиры составляет не более 20 000 шекелей за квадратный метр. Ожидается, что это решение, хотя и не исключит Иерусалим из списка, приведет к исключению из него большинства центральных городов. В следующих лотереях оценки цен, на основе которых предоставляется скидка, будут обновлены, и, следовательно, фактическая скидка уменьшится.

Но это все будущие ходы, и на этот раз Раанане удалось впервые в своей истории принять участие в лотерее, и даже предложить самое большое количество квартир: 1234 квартиры на западе города, что составляет 16,5% от всех разыгранных квартир.

Каждый участник сможет зарегистрироваться для участия в лотерее в трех городах, и предполагается, что все участники, число которых оценивается в 130 тысяч, попытают счастья в Раанане, где предлагается особенно большая скидка. По оценке государственного оценщика, на момент проведения оценки в конце 2020 года рыночная стоимость квартир составляла примерно 31 тысячу шекелей за квадратный метр. Согласно этой оценке, квартира средней площадью 110 квадратных метров стоит примерно 3,4 миллиона шекелей.

В правилах лотереи указано, что победители имеют право на скидку 25%, что составляет около 850 000 шекелей в случае Раананы, но при этом максимальная скидка не может превысить 50 000 шекелей. Поэтому ожидается, что выигрышные цены составят около 2,9 миллиона шекелей без учета дополнительных услуг, таких как кладовая и парковка.

Ожидается, что фактическая скидка будет намного выше. Индекс цен на новые квартиры с момента проведения оценки подскочил на 39%. Центральное статистическое бюро статистики (ЦСБ) не публикует индексы цен на квартиры в Раанане, но цена четырехкомнатной квартиры в соседней Кфар-Сабе за этот период выросла на 40%, по данным ЦСБ. Можно подсчитать, что обновленная стоимость квартир, участвующих в лотерее, составит примерно 43 000 шекелей за квадратный метр, или 4,7 миллиона шекелей за среднюю квартиру площадью 110 квадратных метров, без учета парковочных мест и кладовых.

Хотя цены на квартиры в настоящее время имеют тенденцию к снижению, следует предположить, что к моменту получения ключей, в лучшем случае где-то через четыре-пять лет, квартиры в Раанане подорожают, а выигрышная цена определяется по стоимости квартир в 2020 году с учетом скидки в полмиллиона шекелей. Поэтому можно осторожно оценить размер подарка победителям лотереи в Раанане примерно в 2 миллиона шекелей.

Если все участники лотереи воспользуются золотой возможностью в Раанане и при условии, что в лотерее зарегистрируются около 130 тысяч участников, как и в предыдущих лотереях, и что многие из них будут резервистами, шанс на выигрыш остальных участников составит около 0,5%. Это намного выше, чем, например, шансы на выигрыш в лотерею. Увеличенные шансы будут у счастливчиков, проживающих в Раанане, которые будут иметь приоритет в лотерее на 308 квартир (25%).

Мы не можем предсказать, кто станет крупными победителями лотереи в Раанане. Но проверка, проведенная министерством финансов в прошлом после аналогичной лотереи в Рамат-Гане, показала, что победители жили в районах спроса, имели более высокие доходы, чем средние победители на периферии, и большинство из них работали в сфере высоких технологий. Прибыль участников лотереи в Рамат-Гане оценивалась примерно в 2,5 миллиона шекелей на одного победителя.

Прибыль в 1,7 миллиона шекелей в Нетании

Раанана – самый востребованный город, где проводится лотерея, но не единственный в востребованных районах. Между Нетанией на севере и Явне на юге государство предлагает 4306 квартир, что составляет 58% от общего количества квартир в лотерее. Шанс выиграть одну из них составляет 3,3% при условии, что количество участников будет аналогично их числу в предыдущих лотереях. Чем дороже квартира, которую вы выиграете, тем больше прибыль.

Ожидаемая прибыль в них за счет скидки и устаревшей оценки несколько ниже, чем в Раанане, но в районах спроса прибыль может приближаться к миллиону шекелей.

Например, одна из лотерей, в которой вы можете принять участие, — это 60 квартир, которые будут построены в относительно популярном районе Кохав ха-Ям в Нетании. По оценке оценщика (обновленной на конец 2020 года), стоимость квадратного метра до скидки составляет 28,8 тысяч шекелей, что означает цену около 3,17 миллиона шекелей за квартиру площадью 110 квадратных метров.

Скидка снижает цену до 2,67 миллиона шекелей. Однако фактическая цена согласно индексу цен на квартиры должна составлять 4,4 миллиона шекелей, а реальная скидка для победителей может составить, по самым скромным оценкам, 1,7 миллиона шекелей.

В Мицпе-Рамон, напротив, цены на квартиры низкие и, соответственно, низкий размер скидки. Квартиры, участвующие в лотерее, оцениваются в 10,1 тысяч шекелей за квадратный метр или в 1,1 миллиона шекелей за квартиру площадью 110 квадратных метров. После скидки 25% и общей стоимости 266 000 шекелей цена квартиры составит примерно 834 000 шекелей.

Это заманчивая цена для семьи, желающей жить в Мицпе-Рамоне, но с точки зрения инвестиционной спекуляции сомнительно, стоит ли идти на сделку: сдать в аренду квартиру на периферии непросто, а спрос на жилье в городе, большая часть средств к существованию которого зависит от туризма, может разочаровать.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Эяль Туэг ∇