Квартиросъемщик в Европе не так бесправен, как в Израиле

«Каждый раз, когда надо было продлить наш договор аренды квартиры в Тель-Авиве, мы готовились получить удар: на сколько владелец поднимет арендную плату в этот раз? А может быть, он и вовсе сообщит нам, что мы должны выселиться из его дома?, – вспоминает Габриэль Ааронович. – Мне 30 лет, и каждый раз приходилось просить помощи родителей, чтобы снимать жилье. Какая же это финансовая независимость?»

Но четыре года назад он, владелец небольшого рекламного агентства, переехал жить и работать в Мадрид, и теперь понимает: съемщик не везде чувствует себя полностью зависящим от прихоти владельца недвижимости.

«Здесь я чувствую себя защищенным, договор аренды сроком на пять лет придает мне уверенности. Я точно знаю, сколько буду платить в ближайшие годы, и что, пока я плачу, никто не выгонит меня. Это дает мне дышать. И не надо было приводить своего отца в качестве гаранта, и чеки не нужны – никто здесь не делает вам одолжения тем, что сдает свою квартиру. Моей зарплаты и собственной гарантии в размере месячного платежа было достаточно, чтобы подписать контракт, короткий и понятный, а не на 20-ти листах юридической казуистики».

В Испании условия договоров аренды подконтрольны государству. Надзор этот призван усилить и защитить позиции арендатора. Основное требование – обязательство сдавать квартиру не менее чем на 5 лет, а если квартира принадлежит фирме, то не менее, чем на 7 лет. В течение этого срока арендную плату было запрещено повышать, но недавно временно разрешили корректировать ее на 2% в год – из-за высокой инфляции. Есть и другая защита от выселения: например, если владелец квартиры хочет ее продать, жилец имеет приоритетное право на покупку по той же цене, а если не хочет покупать – то и выселить его до истечения срока контракта нельзя. Также с жильца нельзя требовать больших гарантий, чем платы за 1 месяц, и выплачивается эту сумма не владельцу жилья напрямую, как в Израиле, а местному органу власти, который выступает третейским судьей, если возникают разногласия.

Правда, эта система создает неудобства владельцам квартир: уходит около 6 месяцев, в среднем, чтобы выселить неплательщиков, а иногда им удается оттягивать срок принудительного выселения даже в течение года или двух. С другой стороны, хозяева заинтересованы найти добросовестных жильцов, и для таких готовы пойти на уступки в цене, лишь бы потом не иметь головной боли. Многие снизили цены во время коронавируса, войдя в положение своих арендаторов.

В других странах действуют свои ограничения, защищающие жильцов. Например, во Франции гарантию берут на 2 месяца вперед, в Великобритании – на полтора, в Германии – на три, тогда как в Израиле максимальная гарантия, которую разрешено требовать, может быть платой за полгода (так же в Польше). Израильский владелец недвижимости вправе повышать цену бесконечно – тогда как в Испании корректировка ограничена инфляцией, в Голландии это – индекс инфляции +1%, а в Польше рост цены не может превышать 3% в год. Разные страны также предлагают разные формы долгосрочных договоров: в Голландии и Швеции, например, контракт имеет открытую дату и действителен, пока жилец платит, а во Франции не сдают квартиры на срок менее 3 лет.

Жилищный вопрос в европейских странах имеет еще одно важное отличие от израильского: это всегда – вопрос политический. Каждый раз, когда очередное правительство Испании становится более левым или более правым, это влечет за собой изменения жилищной политики в соответствии с обещаниями, данными избирателям. И этот вопрос настолько важен для испанцев, что выбор между правым и левым блоком во многом определяется именно им. Поэтому даже правые в Испании поддерживают определенное вмешательство государство в жилищный рынок – чего не скажешь даже о левых в Израиле.

Некоторые страны вводят принудительное ограничение арендной платы – так сделано в некоторых районах Барселоны, например, страдавшей до эпидемии коронавируса от нехватки жилья. Согласно закону, принятому в 2020 году в Каталонии, определяется индекс, который умножается на площадь квартиры – и так определяется цена аренды. Трудно сказать, насколько подобный метод эффективен, особенно сейчас, когда спрос снизился. В прошлом году в Барселоне цены выросли на 19,2%, тогда как в Мадриде, где ограничения нет – на 9,5% (по данным Idealista). Видимо, агрессивное регулирование приводит к результатам, противоположным желаемым.

Высота цен в новых контрактах подконтрольна в Швеции, Австрии, Франции, Нидерландах, Ирландии. Многие другие пошли на смягченную модель: ограничение роста цен в период проживания в квартире того же арендатора: за этим следят в Норвегии, Польше, Германии, Швейцарии, Бельгии и других государствах. Но во многих других местах, в большинстве стран Восточной Европы, Италии, Финляндии, рынок свободен и цены на квартиры ничем не ограничены.

Политика защиты квартиросъемщиков в Испании не привела к снижению спроса на покупку собственного жилья или инвестиционных квартир. В этой стране квартировладельцами являются 75% граждан – больше, чем в Израиле (68%). Если в Тель-Авиве за квартиру нужно отдать зарплату за 20 лет, то в Мадриде – за 11 лет. Да и условия ипотечных кредитов в Испании лучше, чем предлагаемые израильтянам: процентные ставки ниже, а молодые люди могут получить кредит на срок до 30 лет с полностью фиксированной выплатой.

Сегодня в центре Мадрида квадратный метр жилья стоит, в среднем, 5172 евро, а в Барселоне – 4085 евро. И цены за последний год подросли.

Амир Тейг, «ХаАрец». Фото: Depositphotos.com⊥