Квартира в лизинг: проект, которого нет

В 2017 году появилась информация, что минфин рассматривает возможность продавать квартиры в лизинг. Ицхак Коэн, заместитель министра финансов, выступал в Эйлате на конференции бухгалтеров, где и сказал, что жилищный лизинг — это новая инициатива Моше Кахлона (тогда — министра финансов), которая сейчас изучается: дескать, молодым парам, соответствующим выбранным критериям, позволят в течение 18 лет выплачивать за жилье, которое потом перейдет в их собственность. Они выплатят лишь очень небольшой стартовый взнос — намного меньше «личного капитала», который требуют банки, предоставляя ипотечную ссуду. А также будет доплата в конце периода, но опять же, относительно небольшая.

По словам Коэна, эту идею в их министерстве поднимают уже не в первый раз, но теперь приступили к углубленному ее изучению и пытаются построить действующую модель. Предложение взимать с покупателей начальный взнос в размере 80 тысяч шекелей Кахлон отверг, сочтя эту сумму слишком большой.

Коэн сказал: «Я обязуюсь работать над этим проектом денно и нощно, пока министр его не одобрит. Лишь после этого он будет представлен общественности».

Над пилотной моделью, по словам Коэна, работали в компании «Дира Леаскир» («Квартира в аренду») – эта правительственная компания, которая строит жилье для долгосрочной аренды, была создана в 2013 году. Возможно, из ее фондов и собирались выделять квартиры для лизинга.

Но в итоге проекта нет — ни модели, ни формулы, не определены ни фонды, из которых будет выделяться такое жилье, ни количество квартир…

Мнение маклера: цены на рынке не изменятся

Ирена Копылова, специалист по продаже и подбору недвижимости в Израиле, полагает, что теоретическое (пока) появление в нашей стране квартирного лизинга не повлияет на цены продажи или аренды квартир.

— Сегодня цены как бы «застыли», скорее всего потому, что дальше им расти некуда. Но они и не падают, — говорит Ирена. — Вот вам пример: в Рамат ха-Шароне построили целый квартал — Мораша — новых домов для молодых пар. Я специально поехала посмотреть. Массивная реклама по всему Израилю — и в интернете, и в СМИ. В этих домах предлагаются квартиры на съем по ценам необыкновенно привлекательным — 4-5 комнат сдаются за 5500 шекелей.

И что же я увидела? Все ту же картину — дома пустуют, квартиры там не арендуют. Во-первых, потому что этот район славится неблагополучной атмосферой — там ловят наркоманов, нелегалов. Во-вторых, там нет инфраструктуры, необходимой молодым парам: нет детских садов, школ, нет поблизости даже приличного торгового центра. А вот цены — да, действительно очень привлекательные…

Я много лет работаю на израильском рынке недвижимости. На мой взгляд, единственно приемлемое решение жилищного кризиса — это вернуть людям возможность получать ипотечную ссуду в размере 90-95% от стоимости квартир. В конце концов, все упирается в финансовые возможности людей. Этот проект в Кнессете пытается продвигать Орли Леви.

— Но ведь именно в этом и заключается проблема: люди не могут позволить себе дорогое жилье именно потому, что у них нет таких денег. Как же банки согласятся терпеть потенциальных должников, которые не смогут выплачивать ипотеку и проценты, набегающие на ссуду?

— Этот вопрос, действительно, должны решить банки. Необходимо разработать критерии выдачи такой «машканты».

Я не говорю, что проект, озвученный Ицхаком Коэном, совсем уж негодный. Если он будет предназначен не только электорату партии ШАС (а Ицхак Коэн — депутат именно от этой партии), и если в нем будут продуманы все детали, начиная от того, в каких районах будут предложены квартиры в аренду молодым парам, и если правительство поддержит этот проект — то возможно, частично проблему доступного жилья для молодых пар в Израиле удастся решить.

— Не кажется ли, что 18 лет, требуемый срок аренды квартиры, слишком долгий срок?

— Срок, в принципе, допустимый, если установленные государством цены аренды в таких квартирах будут доступны молодым парам.

Мировой опыт и израильские реалии

Метод покупки квартир в лизинг другими странами уже испробован и освоен. Например, для Беларуси эта схема относительно новая, работает лишь около 2 лет, тут погашать оплату квартиры можно от 15 до 25 лет. Собственный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. А в США это уже давно известный метод: например, одна из достопримечательностей Сан Франциско — здание Ferry Building было куплено в лизинг на 66 лет в 2007 году. Сейчас владелец хочет перепродать его.

Главные преимущества лизинга — меньшие требования, по сравнению с банковскими, и  меньшие проценты. Клиент вносит небольшую часть суммы, тогда квартиру для него за свой счет покупает лизинговая компания, которая потом сдает ему ее в аренду, рассчитывая на 10-12% рентабельности в год на свои вложения. Так что все зависит не от идеи, она не нова, а от модели, которую в итоге выберет Министерство финансов.

— Программа, которую предлагает Ицхак Коэн, и для Израиля тоже не нова. Ведь и раньше люди могли выкупить квартиру у компании «Амидар», — напоминает адвокат Александр Борохович, специалист по вопросам недвижимости и коммерческого права. — А сегодня Коэн называет свою программу лизингом, по аналогии со схемой аренды автомобиля. Но это вызывает слишком много вопросов, ответов на которые пока нет. Например, даже если правительство примет отдельную программу, по которой будут выделяться земли под этот проект, нигде не сказано, что это за земли и где. Также говорили, что для проекта смогут использовать так называемые «сборные дома», неизвестно, верно ли это, идет ли речь о больших квартирах или нет.

— Действительно, ведь молодая пара может начать жить в студии, но появляются дети, и с годами ей уже требуется 3-х или 4-хкомнатная квартира, а в данном случае все 18 лет придется провести в одном месте. Потому что рыночные цены на жилье, по прежнему, очень высоки?

— Цены взвинчены в Израиле, по моему мнению, только из-за аренды. Людям негде жить. Спрос на аренду породил дикие цены, многие решили: купим квартиру и будем ее сдавать. Это вид бизнеса, но это абсурдный бизнес. В Израиле, сдавая квартиры, люди довольствуются 3-4% годовых — ничтожная прибыль, особенно в сравнении с мировыми показателями. Такая сдача в аренду абсолютно не оправдывает вложенные людьми деньги в покупку квартиры.

— Но в Израиле люди стремятся обзавестись своим домом…

— Аренда во всем мире — широко принятая форма проживания. Психологическая установка — «приобрести свое жилье» пришла из стран нашего исхода. Ведь что такое ипотечная ссуда, «машканта»? Машканта — это «запись обременения», эта ссуда, которую человек берет в банке, а банк «накладывает обременение», чтобы гарантировать возврат своих средств. Это финансовый инструмент, который может быть легко просчитан.

Для людей, у которых есть деньги, это возможность выгодная. Так, человек, который ведет некий успешный бизнес, с которого он платит, например, 10%, взяв машканту, должен будет выплачивать 4% — так получается, что для него выгодно взять ипотеку. Но дело в том, что за ипотечными ссудами бросились малоимущие граждане, причем они переплачивают банку вдвое.

— Но у них есть крыша над головой! Они другим образом не могут решить свой жилищный вопрос!

— Но ничего не изменилось с тех пор, когда квартира в южном Тель-Авиве, стоила 600 тысяч шекелей. Тогда, 20 или 25 лет тому назад, можно было получить «машканту» практически на всю эту сумму. Люди выплатили за нее примерно миллион сто шекелей. Это и есть, примерно, нынешняя стоимость этих квартир. То есть даже если им удастся продать свою квартиру, другую они почти нигде, кроме южного Тель-Авива, не смогут купить.

— И все-таки, давайте помечтаем. Что может решить проблему в Израиле «квартирного вопроса»?

— На мой взгляд, закон, предложенный Айелет Шакед о справедливой аренде — пока что это единственно приемлемое решение. (Речь идет о законопроектах Стаф Шапир и Рои Фолькмана, которые были объединены в правительственный, и выдвинуты Минфином и Минюстом, при этом министр юстиции Айелет Шакед внесла значительное количество изменений и поправок – прим. «Детали»). . Владелец квартиры должен нести ответственность за свой бизнес, а, как я говорил выше, покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду превращается в бизнес. Поэтому также, как регулируются цены на рынке во всем мире правительством — так, например, происходит в Германии. И в Израиле тоже пора регулировать цены. Сфера регуляции жизненно важна. А что касается проекта, о котором говорил замминистра финансов, то он пока совершенно непонятен.

Мирьям Кацнельсон, Эмиль Шлеймович, «Детали». Фото: Илан Эсаяг