Квартира или биржа? Что было выгоднее и что будет убыточнее?

Около полугода назад, в мае 2022-го, Нурит Дрор из исследовательского отдела Тель-Авивской фондовой биржи опубликовала статью, из которой следовало, что инвестиции в акции компаний, специализирующихся на недвижимости, в индекс ТА НАДЛАН, оказались гораздо – в несколько раз – выгоднее, чем инвестиции в квартиры. Что произошло с тех пор?

В своей статье Дрор заявила, что те, кто инвестировал в индекс ТА НАДЛАН десять лет назад, в 2012-м, получили доход в 308%, что чуть ли не в пять раз больше дохода от увеличения стоимости жилой квартиры.

Многие израильтяне предпочитают инвестировать в квартиры, но вкладываться в недвижимость можно и иначе – покупая акции компаний, специализирующихся на строительстве жилья. Можно покупать акции отдельных компаний, можно сразу «корзину» – индекс, в состав которого входят акции таких компаний. Второй вариант обеспечивает диверсификацию рисков, оба варианта, и первый, и второй, позволяют вкладывать относительно небольшие суммы, несравнимые с сотнями тысяч, а то и миллионами, необходимыми для покупки квартиры.

Нурит Дрор показывает, насколько выгоднее были инвестиции в биржу по сравнению с инвестициями в квартиры. Она приводит такой пример: тот, кто в 2012 году купил квартиру за миллион шекелей и продал ее через десять лет, получил 1,65 миллиона шекелей, то есть заработал 650 тысяч.

Однако если бы он вложил миллион шекелей в индекс недвижимости Тель-Авивской биржи ТА НАДЛАН, то спустя десять лет получил бы 4,08 миллиона, то есть доход составил бы 3,08 миллиона. Тот, кто купил инвестиционную квартиру в 2012 году за миллион шекелей, сдал ее в аренду и через десять лет продал, получил бы примерно 2,2 миллиона шекелей, но это все равно значительно уступает выгодности инвестиций в акции строительных компаний.

Примерно так же, а может, даже еще более впечатляюще выглядят данные и за три последних года, с 2019-го по 2021-й. Те, кто купил квартиру за миллион и сдавал ее, получили 29%, а те, кто привязался к индексу ТА НАДЛАН, – 153%.

Что не так?

Все так, за исключением того, что Дрор крепка задним умом, как говорят французы – «остроумием на лестнице». Применительно к нашему случаю – на лестнице жилого дома, квартиры в котором могут и подешеветь. И случится это, скорее всего, в самое ближайшее время.

Что же касается акций, то они реагируют не на прошлое, а на будущее. Тогда, в далеком уже 2012 году, инвесторы предполагали, что квартиры будут дорожать, и инвестировали в акции строительных компаний, которые поэтому из года в год росли.

А что происходит сейчас? В январе 2022 года индекс ТА НАДЛАН был равен 1325 пунктам, спустя месяц достиг максимума – 1370 пунктов и с тех пор начал снижаться. В мае, когда статья Нурит Двор была опубликована на сайте Тель-Авивской фондовой биржи, индекс колебался в пределах 1100-1200 пунктов, а сегодня снизился до 970, отступив от максимума почти на 30%.

Деньги или кошелек?

Иными словами, индекс строительных компаний упал на десятки процентов за считанные месяцы. А ведь курсы акций справедливо считаются опережающими индикаторами, оценивающими доходы соответствующих компаний в будущем. В нашем случае – еще и будущие убытки тех, кто купил квартиры на протяжении последнего года, а пожалуй, и двух.

Любопытно, появится ли через пару-тройку лет на том же сайте статья, в которой анализируется, кто за это время потерял больше – вложившие в акции строительных компаний или купившие квартиры? Я лично ставлю на покупателей квартир.

Александр Дубинский, НЭП. Фото: Давид Граевский √