Tuesday 17.05.2022|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Фото: Pexels
    Фото: Pexels

    Купили квартиру в Израиле как инвестицию? Время узнать, сколько вы зарабатываете и теряете

    Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в последние годы. Казалось бы, вы покупаете квартиру, сдаете ее и гарантированно получаете ежемесячный доход. Или же ждете некоторое время, а когда недвижимость поднимется в цене – продаете. Но так ли все просто? Я, Алексей Молчанов, предлагаю вам вместе посчитать, сколько можно заработать, а сколько потерять, если приобрести квартиру в Израиле в качестве инвестиции.

    Как показательный пример я решил разобрать реальную сделку, заключенную в Беэр-Шеве, так как это город с относительно хорошей доходностью, по сравнению с центром, где доходность еще ниже. Мои хорошие знакомые купили квартиру в этом городе несколько лет назад за 800 тысяч шекелей. Сегодня она же стоит примерно 950 тысяч шекелей. Выходит, что ее стоимость за такой небольшой срок выросла почти на 20 процентов. Отлично, не правда ли?

    Это фото когда-то моей квартиры в Беэр-Шеве, которая очень похожа на ту, о которой я рассказываю.

    Казалось бы, хорошая прибыль, но давайте рассмотрим подробно, так ли это. Среди нас есть немало тех, кто думают, что они хорошо зарабатывают на росте цен на недвижимость в Израиле. Однако я считаю, что это ошибочное мнение и вот почему:

    1. Во-первых, пока инвестор не продал квартиру, прибыли нет вообще, даже если ее цена выросла. Многие инвесторы довольны повышением стоимости принадлежащей им недвижимости, но не продают ее, а сдают в аренду. Таким образом, рост ее цены теряет всякий смысл.
    2. Даже если инвестор решает продать жилую недвижимость, в этом тоже нет особого смысла, так как цены на другие квартиры в Израиле росли параллельно с его. Если быть точнее, ситуация даже обратная, так как при продаже инвестор заплатит 25% налог на прирост капитала, а купит другую недвижимость по полной цене без скидки, да еще и заплатит налог на покупку. Таким образом, продажа одной и покупка другой квартиры в Израиле почти всегда принесет убыток, а не заработок.
    3. Единственный случай, когда при продаже жилой недвижимости есть прибыль – это когда инвестор продает квартиру в Израиле и переезжает, например в Болгарию. Только при подобных обстоятельствах он действительно почувствует доход от роста цен на недвижимость в нашей стране.

    Сейчас я вам объясняю и докажу, почему вы не получите прибыли, если купите квартиру в Израиле с целью перепродажи:

    Итак, мои знакомые несколько лет назад приобрели квартиру в Беэр-Шеве за 800 тысяч шекелей. Добавляем налог на вторую квартиру (тогда он был равен 8,5%, но я возьму 5%, каков он на сегодняшний день). Плюс затраты на маклера и адвоката, что равно примерно 8%. Еще добавляем стоимость косметического ремонта, так как он с такими квартирами требуется в 95% случаев. Много лет назад я отдавал за него 50 тысяч шекелей, но наслышан, что сегодня это будет стоить гораздо дороже. Получается, что в реальности инвесторы заплатили за квартиру 914 тысяч шекелей. ((800 000 x 1.08) + 50 000 = 914 000).

    Если теперь они решат продать ее за 950 тысяч шекелей, то им придется также оплатить услуги маклера и адвоката, что в сумме составит еще около 30 тысяч шекелей. Это означает, что после продажи у инвесторов останется прибыль, равная 6 тысячам шекелей. (950 000 – 914 000 – 30 000 = 6000). Возможно, вы сейчас в шоке, но такова правда.

    Я описал то, что действительно происходит, когда вы инвестируете в квартиру в Израиле и планируете получить прибыль от увеличения ее стоимости в течение нескольких лет. Важно отметить, что я также не учитывал при расчетах время работы инвестора, нервы, страховку и прочее. Если уж заниматься бизнесом, то не стоит обманывать себя.

    Но вернемся к вопросу аренды, так как обычно инвесторы хотят сдавать приобретенную ими жилую недвижимость, чтобы накопить капитал и подготовиться к пенсии. Вот и мои знакомые сейчас ищут новых съемщиков, размещая в соцсети Facebook объявление о сдаче трехкомнатной квартиры за 2500 шекелей, указав что это «гибкая» цена. Оптимистично предположу, что сделку они закроют на отметке в 2200 шекелей в месяц.

    Это реальный пост в Facebook

    Теперь давайте произведем простой расчет прибыльности. 2200 шекелей в месяц – это 26 400 шекелей в год. Чтобы получить размер годовой доходности, делим 26 400 на 950 000, так как для ее расчета берется сегодняшняя рыночная стоимость недвижимости (к сожалению, очень немногие знают это правило) и получаем 2,78% годовых.

    Итак, годовой доход, получаемый инвестором от сдачи квартиры в Израиле, составляет около 2,78%. Негусто, не правда ли? И это не учитывая его труд, время и переживания (которых потребуется немало, уж поверьте мне), расходы на маклера, первичный ремонт и реконструкцию квартиры от съемщика к съемщику. Если посчитать это все, то прибыль составит максимум 2% годовых.

    А где инфляция, спросите вы? Она составляет от 2% до 5% в год. Но и это, к сожалению, неточно. Правда в том, что реальные цены выросли намного больше: топливо, продукты питания, сигареты, автомобили и прочее. В реальности это не 2–3% и даже не 5%. Реальная инфляция в 2021 году была 7–10%, как минимум. Это означает, что израильский инвестор, который много работал, чтобы накопить капитал и инвестировать, платил большие деньги, работал и занимался своей недвижимостью в Израиле, в итоге теряет как минимум 1–3% в год на этом вложении.

    Но даже это еще не все! Приведенный пример верный, только если инвестор не брал кредит на покупку недвижимости. В обратном же случае, если он взял, к примеру, 50% от суммы сделки в кредит, процентная ставка по которому составляет 3,5-4% (оптимистично возьмем 3,5%), инвестор еще и по кредиту будет терять 1–2% в год, так как прибыльность ниже стоимости кредита. Это означает, что его потери будут еще больше и достигнут 2–5% в год.

    Это очень важно понимать, поэтому я повторю: инвестор, купивший квартиру в Израиле, не зарабатывает 1–3% в год, как он думает, а теряет 2–5%. При этом так поступает половина инвесторов в нашей стране. Нонсенс, не так ли?

    Подведем итоги на тему инвестиций в жилую недвижимость в Израиле:

    Учитывая все вышесказанное, ответьте мне, правильно ли так много работать и усиленно копить деньги, но вместо того, чтобы зарабатывать, терять? И где тогда наша пенсия? Где экономическая свобода? Где изменения жизни к лучшему? Где помощь детям?

    Друзья мои, это несложная математика. Обязательно нужно все проверять и пересчитывать, прежде чем принимать такие важные решения, как инвестиции в недвижимость. Если вы хотите посоветоваться о том, как правильно прийти к финансовой независимости, а также построить план и выбрать стратегию правильных инвестиций в недвижимость в Израиле, которые действительно принесут доход, а не сделают вас более бедным – можете обратиться к нам. Мы здесь, чтобы помочь!

    Давайте знакомиться. Посмотрите, что я и моя команда делаем и как инвестируем. Сколько зарабатываем вместе с инвесторами при правильных инвестициях в недвижимость. И если вам понравится, вы можете инвестировать вместе с нами. Но это вторично. Важнее всего, чтобы вы проверяли информацию, анализировали, принимали правильные решения и становились более эффективными. Удачи!

    Пишите в WhatsApp или звоните по номеру 03-6965533

    Дополнительная информация на сайте: www.recomusa.co.il

    Также приглашаю вас стать моими друзьями на Facebook (ставьте LIKE на странице и будьте в курсе всего, что вам так интересно).

    Искренне ваши, Алексей Молчанов и команда Recom&RecomUSA

    Изображение: Pexels⊥


    *Публикуется на правах рекламы. Текст и фото предоставлены заказчиком. 

    Напоминаем: Публикации не являются рекомендацией к действию. Все опубликованные на сайте «Детали» тексты, информационные и/или консультационные, а также фотографии, видеоматериалы и графические элементы не являются рекомендацией по совершению финансовых сделок, медицинских процедур или совершению пользователем любых иных действий. Сайт «Детали» не несет ответственности за действия пользователя вне зависимости от их мотивов.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

    DW на русском: главные мировые новости

    "Заповедник": сатирическое шоу

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend