Кризис в хайтеке не дошел до тель-авивских офисов: цены подскочили почти на 40% за полгода

Аренда офисов в востребованных районах Тель-Авива продолжает дорожать, несмотря на потрясения в индустрии высоких технологий. А вот в других городах цены растут медленно, а то и снижаются.

Кризис? Несмотря на замедление найма новых работников, волну увольнений в отрасли и сокращение инвестиций в технологические компании, цены на рынке офисной недвижимости Тель-Авива, где сосредоточены большинство высокотехнологичных компаний продолжают расти и бить рекорд за рекордом.

В офисных комплексах в районе Игаль-Алон, в центре Тель-Авива и в комплексе фондовой биржи в Рамат-Гане с января по июнь этого года цены выросли на 20-38% по сравнению со вторым полугодием 2021-го. Об этом говорится в новом обзоре коммерческой недвижимости в Израиле, опубликованном компанией Newmark Natam.

Согласно этому обзору, в Тель-Авиве, располагающем 2 млн квадратных метров офисных площадей, цены на аренду в первой половине 2022 года выросли в среднем на 22%. В июне цены составляли 128-175 шекелей за квадратный метр. Маклеры и профессионалы, с которыми мы беседовали, свидетельствуют, что в новых зданиях цена может достичь и 200 шекелей за квадратный метр, но заявляют, что в ближайшие месяцы ожидается ценовая коррекция.

«Цены на аренду в тель-авивских офисах в пределах досягаемости скутеров, отправляющихся из центра города, с начала года взлетели до безумного уровня: 180-250 шекелей за квадратный метр, – говорит Орен Глезер, директор коммерческого подразделения риелторской сети «Англо Саксон». По его словам, это результат избыточного спроса на фоне дефицита предложения, что привело к острой конкуренции.

Глезер добавляет: «На данный момент трудно оценить, куда движется рынок, и я пока не вижу никаких тревожных признаков. Думаю, что в районе Тель-Авива в ближайшем будущем мы станем свидетелями коррекции сумасшедших цен. По моей оценке, это приведет к снижению цен на 10-15%».

В отличие от Глезера, Ор Бен-Цви Кляйн, замдиректора Newmark Natam, считает, что нынешняя тенденция на рынке офисной недвижимости в Тель-Авиве не изменится: «В отличие от других городов, в Тель-Авиве в ближайшее время не ожидается массового строительства новых офисных зданий, которое способно сломать рынок». По его словам, это внушает чувство безопасности владельцам и арендаторам, и, несмотря на нынешние потрясения в сфере высоких технологий и переезд крупных финансовых компаний из Тель-Авива в пригороды, здесь по-прежнему почти невозможно найти свободные офисные помещения».

Вне пределов Тель-Авива цены кое-где даже снизились

Бен-Цви Кляйн отмечает, что период, о котором идет речь в обзоре, был пиком израильского хайтека, поэтому неудивительно, что в Тель-Авиве наблюдался скачок цен на аренду: «Однако, несмотря на нынешние потрясения в отрасли, компании не спешат уходить из города. Фирмы, которые находились на пике своего развития и ожидали значительного роста, арендовали гораздо большие площади, чем были нужны. Сегодня, когда эти компании перестали набирать новых сотрудников или даже сокращают штаты, они не освобождают офисы, а сдают их в субаренду на два-три года. Это свидетельствует о спросе и демонстрирует уверенность компаний в том, что трудности носят временный характер».

По словам Натали Маршалл, владелицы маркетинговой компании в сфере недвижимости, конец 2021 года и первая половина 2022 года стали пиком на рынке офисной недвижимости – после длительного периода стагнации из-за коронавируса и на фоне сумасшедшего роста в хайтеке. Этот импульс ощущался в основном в Тель-Авиве и его окрестностях, но он распространился и вовне, и владельцы коммерческой недвижимости в пригородах тоже выиграли от увеличения спроса и повышения цен.

Помимо Тель-Авива рост цен на офисные помещения зафиксирован в основном в Бней-Браке, Рош-ха-Аине, Реховоте, Нетании и Герцлии, хотя этот рост был гораздо более умеренным, в среднем на 4,4%. В большинстве этих городов, по данным обзора, сохранился прежний уровень заполняемости офисных помещений – за исключением Петах-Тиквы и Нетании, где заполняемость снизилась.

Офисы пустуют, но цены не снижаются

Сильнее всего заполняемость упала в Петах-Тикве: с 85% во второй половине 2021 года до 63% в первой половине 2022 года. «Ньюмарк Натам» объясняет это избытком новых офисных площадей в городе: «В Петах-Тикве на рынке офисной недвижимости в последние годы наблюдался строительный бум, – говорит Бен-Цви Кляйн. – Одним махом были открыты четыре новых офисных здания «Бесер», и это привело к перенасыщению. Однако, несмотря на то что многие офисы пустуют, это не привело к падению цен. Новые здания постепенно заселяются, и, по нашим оценкам, заполняемость вырастет еще больше, как только в не столь отдаленном будущем заработает легкорельсовый транспорт».

В Беэр-Шеве, где в последние годы наблюдался бум строительства новых офисных башен, произошло небольшое снижение уровня заполняемости офисов, на 2%, и, согласно обзору, сейчас она составляет 84%. Однако и здесь цены на офисы не понизились, напротив, зафиксирован даже небольшой их рост – на 2,5%. «Ньюмарк Натам» связывает снижение заполняемости в Беэр-Шеве со значительным ростом предложения и прогнозирует, что в течение следующего года заполняемость стабилизируется. В Иерусалиме цены на аренду офисов выросли всего на 0,25%, а вот Хайфе – почти на 8%.

Доходность от аренды центров логистики снизилась

Обзор также указывает на резкий рост цен на рынке складских зданий и помещений. Цены на землю на этом рынке бьют рекорды и колеблются от 1,8 до 3,5 млн шекелей за дунам в периферийных районах, отрезанных от транспорта, и доходят до 6-9 млн шекелей за дунам в районах, расположенных рядом с основными транспортными артериями и портами, а также в центральном регионе. Вблизи основных транспортных магистралей в первой половине года цены выросли на 15-25% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Из-за резкого роста цен на землю в этих районах, доходы от аренды в секторе фактически сократились. Согласно обзору, доходность логистических центров в периферийных районах на сегодняшний день составляет 6-7%, в зонах спроса – менее 6%.

Вследствие увеличения объемов онлайн-торговли, требующей больших площадей для хранения и распределения, в последнее время наблюдается постоянный рост спроса на складские площади. Этот спрос сталкивается с растущей нехваткой доступной земли ввиду необходимости строительства жилых домов, где спрос еще выше.

Ади Коэн, TheMarker. Фото: Pixabay √