Sunday 05.12.2021|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Загрузка...
    Фото: Томер Аппельбаум
    Фото: Томер Аппельбаум

    “В 2011 здесь можно было купить квартиру за 800 тысяч, сегодня это стоит миллионы”

    Яффо, Шапира, Яд-Элиягу и другие районы на юге и востоке Тель-Авива массово обновляются: инфраструктуру домов меняют, фасады красят и освежают, и все это благодаря резкому взлету цен на недвижимость. Появляются новые инвесторы, меняется население. Как повлияют эти социально-экономические изменения?


    Бадауи Фара, уроженец одного из кварталов Яффо, проживающий сегодня в Стамбуле, говорит в ходе беседы по телефону: «Там нет для меня места». Он, впрочем, подчеркивает, что ностальгией не страдает, и дело не в пасторальных улочках старого Яффо, его свежем морском ветре или рыбацких лодках у причала. Но он не может не думать о городе, в котором вырос и который так сильно изменился.

    «В последние несколько лет жизнь в Яффо стала невозможной с финансовой точки зрения, а также из-за всплеска преступности и насилия, которое государство и полиция не могут обуздать. Несколько месяцев назад мы с женой переехали в Стамбул, но это временное решение проблемы. Наша цель – накопить денег и приобрести квартиру в Яффо. Пока что это нереально».

    Фара, как и многие другие жители Яффо, чувствует себя изгнанником. Причина этого – драматические перемены на его родине: строительный бум, который превратил относительно заброшенный город в золотое дно, крайне привлекательное для предпринимателей.


    «Палестинскому арабу, работающему в Гуш-Дане, лучше всего жить в Яффо, где сконцентрирована арабская культура. Есть еще Рамле и Лод, но они далеко от центра, и уровень жизни там намного ниже. А в других городах Гуш-Дана для меня не найдется места: там нет социальной инфраструктуры для арабов и невозможно сохранить свою культуру и самобытность. Я родился и вырос в Яффо, и именно здесь хочу жить».

    Абд Абу Шхаде, житель Яффо и член горсовета Тель-Авива, также обеспокоен отчуждением, от которого страдают сегодня его сограждане: «То, что произошло с ценами на яффские квартиры с начала 2000 года, беспрецедентно. Раньше в квартале Аджами можно было найти квартиру площадью 100 квадратных метров по цене менее 10 тысяч шекелей за каждый, а сегодня эта цифра взлетела до 50-100 тысяч. Недавно дом общей площадью 140 квадратных метров был продан более чем за 10 миллионов шекелей – и это повлияло на весь район».

    Шхаде разъясняет, что речь не только о ценах на жилье: «Я вырос в квартале Аджами, который был совсем другим. Старые дома превратились сегодня в роскошные виллы, яффский порт напоминает большой музей, и добрососедство, связывавшее раньше местных жителей, арабов и евреев, куда-то испарилось.  Сегодня мы тут чужаки, какие-то странные птицы. В результате многие покидают Яффо», – печально завершил он свой рассказ.

    Шхаде также поддержал Фару, заявив: "Изгнание арабского населения имеет несколько аспектов. Яффо в целом и район Аджами в частности являются единственным в окрестностях Тель-Авива центром нашей общины. Тут есть арабские школы, общинные центры, мечети – в отличие от Бат-Яма, Ришон ле-Циона или Гиватаима, где таких нет. И тем не менее, в последние годы, все больше и больше жителей Яффо, в том числе мои давние друзья, уезжают отсюда.  Многие вынуждены покидать пределы страны – они перебираются в Дженин, Калькилию, Рамаллу, Турцию и даже в Берлин».

    Коренные жители выселяются, богема вселяется

    В то время, как уроженцы Яффо вынуждены уезжать, в городе поселяются представители других слоев населения: художники, актеры, архитекторы и обеспеченные горожане, вкладывающие средства в дорогостоящие проекты. Расторопные предприниматели сходу оценили новые возможности и потенциал для роста: в Яффо стали появляться новые жилые комплексы, отели и магазины.


    Рост численности населения, обусловленный модернизацией городской инфраструктуры и повышением уровня жизни, сопровождается резким ростом цен на квартиры: 130 процентов в течение одного лишь десятилетия, с 2009-го по 2019 год. Во многих отношениях эти тенденции являются вполне позитивными: запущенные улицы Яффо, где ранее царили грязь, насилие и нищета, сегодня очистились и расцвели. Но под всем этим бурлят социальные изменения, вызывающие тревогу.

    В 60-е годы прошлого столетия британский социолог Рут Гласс дала определение процессу, который идет сегодня в Яффо: она назвала его «джентрификация». Термин подразумевает реконструкцию пришедших в упадок городских кварталов путем их благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей, заменяющих коренное население. Гласс изобрела этот термин после изучения влияния обновлений  в центре Лондона на его население, которое в результате этого процесса разъехалось.

    «Джентрификация – это место встречи центра и периферии; слияние окраин или заброшенных центральных районов с сердцем города: речь о недвижимости, инфраструктуре, культуре и символике», – разъясняет уроженец Яффо Даниэль Монреско, ныне профессор антропологии в Центрально-Европейском университете Вены.


    «Мы видим это, когда веганские кафе, рынки, центры йоги и другие объекты, существовавшие ранее лишь в буржуазном центре города, открываются на периферии и меняют лицо района. В Тель-Авиве мы может наблюдать это в кварталах Шапира, Кфар-Шалом, ха-Тиква и им подобным. Это происходит и в Яффо, который является уникальной средой – в социальном, экономическом и политическом аспекте», – говорит профессор.

    «Мой детский опыт жизни в Яффо понятен. Люди, которых я видел в автобусе, были  простыми работягами. Но постепенно лица вокруг менялись, сюда приходили артисты и художники, богема и политики – совершенно другая энергия. Как мне представляется, переломным моментом, который запустил процесс джентрификации, стал 1985 год, когда в муниципалитете Яффо сформировали проектную группу для разработки стандартов инфраструктуры. Они реализуются в последние десятилетия и вызывают наблюдаемые нами кардинальные перемены.

    Эти перемены инициировали «первопроходцы» – буржуазная богема, которая открыла жителям Яффо новые горизонты: либерализм, мультикультурность и стремление к мирному сосуществованию.  Внезапно все, что было в 90-х клеймом этого города, его напряженность и человеческое многообразие, стало меняться. У города появились свое политическое и социальное видение, новый подход, который открывал иные ценности. Ты выходишь из своего пузыря, встречаешь человека отличных от твоих взглядов. Это травмирует, но позволяет ощутить себя живым и даже что-то поменять жизни.  В 90-х -2000 годах Яффо получил альтернативный импульс: сюда пришла молодая тель-авивская богема, пик процесса пришелся на 2010 год. В то же время люди противоположной идеологии – религиозные сионисты съезжались в Яффо, чтобы «укрепить его еврейскую идентичность».  Они, впрочем, также были представителями вполне обеспеченного среднего класса, и обе эти социальные группы активизировали уже запущенные экономические изменения. Сегодня, спустя десять лет, Яффо стал недоступен не только для старожилов, но и для части «джентрификов», которые приехали сюда раньше.

    "Я не узнаю свой район"

    Несмотря на уникальную сложность Яффо, его во многих отношениях можно рассматривать как первую ласточку тенденции, которая в последние годы характеризует многие районы на окраинах Тель-Авива. Массовый приход среднего класса был зафиксирован в течение последнего десятилетия и в других, старых и бедных кварталах: Шапира, Неве-Шеанан, Яд-Элиягу, Ха-Тиква, Кфар-Шалем и Неве-Шарет. За эти годы цены на недвижимость и арендная плата взлетели там на десятки процентов, а демографические и социальные последствия этого процесса не заставили себя ждать.

    «Я выросла в районе Шапира, но сегодня просто не узнаю его, – рассказывает уроженка этих мест Дженни Арбов, уехавшая около десяти лет тому назад. – Привязанность, которую я ощущала раньше к этому районе, исчезла совершенно, и я думаю, что чужими чувствуют себя сегодня и оставшиеся здесь старожилы. Во времена моего детства население этого района составляли новые репатрианты, в основном бухарские евреи, которые искали жилье подешевле и вполне прижились, – вспоминает Дженни. – Мне нравилось тут жить, и я никогда не чувствовала себя обитательницей трущоб. Мы все дружили и ощущали свою общность. В 2008 году часть семей – из тех, кто могли себе это позволить – покинули район Шапира. Мы тоже уехали. Раньше продать жилье в этом районе было нелегко, процесс занимал целый год. Но вдруг нагрянули инвесторы, стали скупать квартиры по высоким ценам и сдавать их в аренду. Впервые в истории в  районе Шапира появился рынок съемного жилья, и множество молодых людей, которые хотели тут жить: дешево и недалеко от центра Тель-Авива.

    Параллельно стали формироваться культурные и общественные организации, и все изменилось. И хотя городская инфраструктура осталась ужасной, район стал привлекательным, и цены на жилье взлетели до небес. Я недавно попыталась найти квартиру в квартале, где прошло мое детство, рядом с бабушкой, все еще живущей тут, но очень скоро поняла, что с нынешними ценами это невозможно».

    По данным сайта недвижимости МАДЛАН в 2011 году средняя цена квартиры в районе Шапира составляла 540 тысяч шекелей, а в июне текущего года она достигла 1,8 миллиона. По информации компании Diffe-rent, специализирующейся на аренде жилья, стоимость съема квартиры возросла за  последние два года на 37 процентов.

    Арбов, социальный работник и консультант по обновлению городской инфраструктуры, утверждает:  то что, случилось с районом Шапира, происходит сегодня и в других частях Тель-Авива. «Еще несколько лет назад в Яд-Элиягу, в районе Ла Гвардия, или в Неве-Шарет на севере города квартиры были очень дешевы, и никто не хотел в них жить. Но вдруг они стали привлекательными, и особенно для инвесторов, которые ожидают продвижения процесса реновации. Как и в Шапире, молодежь, которая стремится жить в Тель-Авиве, охотно снимает там жилье – и цены резко подскочили. Но при этом распадается человеческая общность, возникает отчужденность, и когда инвесторы предлагают хорошие деньги, люди продают жилье. Это естественно и правильно, но это означает, что коренное население исчезает, и старожилам уже не придется наслаждаться своим обновленным районом».

    Таким образом, процесс реновации отчуждает старожилов, а инвесторы спешат заключать сделки: «В последнее время и особенно за два минувших года темпы продаж резко возросли, и мы наблюдаем  все усиливающийся интерес к недвижимости к южных и восточных районах Тель-Авива, – утверждает Авихай Мор, директор филиала агентства по недвижимости «Англо-Саксон» в тель-авивском районе Нахалат-Ицхак. – Они отслеживают процессы, которые тут идут, и понимаю, что эти района станут очередной «горячей штучкой». Все больше и больше тель-авивцев съезжают из центра, где жилье дорожает с каждым днем. В последние месяцы каждый третий потенциальный покупатель, который ко мне звонит, интересуется жильем в районе Яд-Элиягу. Но цены растут: если пять лет назад квадратный метр в этом районе стоит 24 тысячи шекелей, то сегодня он поднялся до 32 тысяч как минимум».

    Оборотная сторона медали: пик городских реноваций

    «В тех районах Тель-Авива, где происходит джентрификация, мы наблюдаем обширную реконструкцию – поясняет Харэль Нахмани, сотрудник отдела городской политики факультета общественных наук Тель-Авивского университета. – Конечно, обновляются и некоторые центральные районы, но самые крупные перемены происходят на социальной периферии города. Стоимость недвижимости растет, а ее обладатели сталкиваются с давлением: их стремятся вытеснить. В Тель-Авиве цены на строящееся жилье становятся своего рода фильтром: в новые квартиры въедут значительно более обеспеченные люди, чем те, кто живет в этом районе – лишь такие способны оплатить резко подорожавшее жилье. И по мере усиления строительного бума и увеличения количества новых квартир будет сокращаться число старожилов».

    В настоящее время Нахмани  и его научный руководитель, доктор Реут Хананель, изучают влияние реконструкции на социальный статус тель-авивского района Неве-Шарет, который расположился на площади в 59 дунамов (около шести гектаров – прим.ред)  в северо-восточной части города. Программа «пинуй-бинуй», активно реализуемая местными властями, увеличит количество квартир с 2 900 сегодня до 7 500 к 2035 году.

    В исследовании принимали участи 135 человек, проживающих в этом районе, которые получили в рамках программы обновленное жилье. Социологи обнаружили, что существует пропасть между социо-экономическим положением новых и старых жильцов. Уровень доходов и образования у первой группы оказался значительно выше, чем у второй. Зафиксированы также существенные различия между ними в ассоциировании себя с определенной социальной группой.

    Исследователи отмечают рост стоимости услуг по содержанию дома на 371 процент, на 207 процентов выросла арнона (муниципальный налог, взимаемый по закону с владельцев зданий и земельных участков – прим.ред). Это обусловлено как увеличением размеров жилой площади, так и изменением нормативов, которые влияют на расчет оплаты.

    Кто управляет процессом и на ком ответственность?

    «Меняется город, меняется его население. Обновление – это естественный и неизбежный процесс. Но нужно соблюдать баланс» – комментирует Реут Хананель, которая возглавляет лабораторию городской политики при факультете социальных наук Тель-авивского университета. – Проблема в том, что если такие процессы осуществляются быстро и в больших масштабах, их результатом станет нарастающие отчуждение и ощущение социальной несправедливости. В последние годы государство поощряет джентрификацию. Заявленная цель правительства – увеличение количества предлагаемого жилья. Оно рассматривает обновление городов как главный инструмент реализации. Когда же эта программа реализуется чрезмерно быстро и интенсивно, платит за нее население обновляемых районов, которое становится уязвимой группой – даже если им удается остаться: эти люди превращаются в бедное и отчужденное меньшинством в своей естественной среде обитания. Увеличение количества жилья – это не цель, а средство. Жилищная политика должна быть ориентирована на целевую аудиторию и учитывать спрос, а не только производить все новые и новые единицы жилья. Сегодня в стране достаточно жилья для тех, у кого есть деньги. Проблема заключается в дефиците жилья для наиболее уязвимых слоев населения – для них ничего не строят».

    Хананель считает: лучший способ предотвратить или, по крайней мере, смягчить этот процесс – вмешательство властей. «Такое ощущение, что планировщики игнорируют старых арендаторов жилья и учитывают только новых и их потребности. Наиболее ярко это демонстрирует исчезновение на рынке жилья небольших квартир: львиная доля нового строительства – 4- и 5-комнатные квартиры.  Кроме того, при планировании следует учитывать особенности данного района, экологический и социальный аспекты, а не только инфраструктуру и топографию».

    Профессор Нета Зив, научный руководитель центра «Хагар» при юридическом факультете университета Тель-Авива, говорит: «Изменение в составе населения спровоцировано продажей недвижимости, в которую никто не вмешивается. Яффо резко подорожало с того момента, как государство начало продавать участки тем, кто предлагает за них самую высокую цену. Тендеры выигрывают самые сильные слои общества. Если бы 30 процентов от общего объема продаж были выделены для строительства доступного жилья, процесс отчуждения стал бы менее болезненным. А без такого вмешательства, без выделения определенного количества квартир для представителей низшего и среднего классов, джентрификация будет продолжаться. В результате проигравшим оказывается весь город, сила которого – в разнообразии. Мы не можем себе позволить, чтобы наши города стали похожими на Савьон или Кфар-Шмарьягу: результатом станет неизбежное усиление социального и экономического неравенства и расширение пропасти», – предупреждает профессор.

    Мэрия Тель-Авива-Яффо прокомментировала эти предупреждения, заявив: «Муниципальные чиновники решают вопросы повышения цен и отчуждения жителей. Эти проблемы стоят не только перед нами, они охватили сегодня всю планету. Город функционирует на основе ограниченных средств и согласно законам. Мэрия поощряет строительство дешевого жилья на съем и небольших доступных квартир, а также пересматривает нормы парковок для сокращения расходов. Для лучшей интеграции этих инициатив сформирован специальный отдел, который занимается  социальными аспектами обновления города. К этой деятельности мы привлекли городскую организацию «Эзра ве-Бицарон». Также следует отметить и другие инструменты, используемые городскими властями: различные фонды и программы, проект «пинуй-бинуй» и другие. Эти вопросы относятся к сфере права и находятся на рассмотрении различных правительственных учреждений».

    Ади Коэн, "TheMarker" А.З.
    На фото: Яффо, квартал Аджами. Фото: Томер Аппельбаум

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend