Какая связь между повышением учетной ставки и снижением цен на жилье?

В понедельник, 4 июля, министр финансов Авигдор Либерман заявил, что резко выросшие в последние месяцы цены на жилье к концу года понизятся. «Мы начали с нескольких инициатив, поэтому я уверен, что это произойдет», – сказал он. Ранее министр финансов не раз отмечал действительно важное достижение правительства по росту темпов начала строительства до рекордного почти за 30 лет уровня. Но, так как квартиры в Израиле строятся в среднем около трех лет, трудно ожидать, что этот показатель повлияет на динамику цен в ближайшие месяцы.

Остальные предложенные инициативы также не призваны снизить цены в краткосрочной перспективы и потому, скорее всего, в своем прогнозе Авигдор Либерман рассчитывает на влияние роста ключевой ставки.

За последние сутки написано немало о влиянии роста ключевой ставки или, проще говоря, процента, на желание израильтян купить квартиру. Выплаты по ипотеке уже выросли на несколько сотен шекелей в месяц для всех покупателей квартир, не взявших ипотеку под постоянный процент. Но такой вариант ссуды изначально дороже вариантов плавающего процента или процента с привязкой к индексу потребительских цен, и потому он не пользуется большим спросом.

В последние месяцы появились данные о снижении спроса на новые квартиры, а проведенные опросы показали, что покупателей квартир тревожат как высокие цены, так и рост стоимости ипотеки. Подрядчики также отмечают снижение количества заключаемых сделок. Но основной вопрос заключается в том, приведет ли снижение активности на рынке к падению цен или же все ограничится временным падением спроса.

Можно сказать однозначно, что если первое и произойдет, то не в ближайшее время. Для того, чтобы полностью заморозить рынок жилья и вызвать падение цен, необходим либо тяжелый экономический кризис с ростом безработицы, либо инициативы вроде предложенной в 2014 году Яиром Лапидом «0% НДС» при покупке новой квартиры. Ради того, чтобы сэкономить порядка 17% от стоимости квартиры многие были бы готовы временно отказаться от покупки.

Программы льготного жилья предлагают даже более ощутимые скидки, но там речь идет о лотерее, мизерном количестве квартир и ожидании ключа на протяжении 3-5 лет. Как показывает многолетняя практика, даже большее количество разыгрываемых квартир может замедлить рост цен, но не снизить его.

А инициатив, подобных «0% НДС» у нынешнего правительства нет и выйти с подобной инициативой в предвыборный период не получится. Подобное называется «экономикой выборов» и не получит разрешения юристов.

Кроме того, когда время заголовков в СМИ о повышении ставки пройдет, многие вспомнят, что 1,25% – это очень низкий процент. И даже если ставка вырастет до 2,5%, она все равно может считаться очень низкой. Мы уже забыли, но в 2009 году ставка находилась на уровне 13,5%, в 2001 – 7,5%, в 2004 – 4,1%. Даже в начале 2008 года ставка находилась на уровне 4% и только затем, по следам разразившегося финансового кризиса, рухнула до 0,5%. Что и дало толчок росту спроса и цен на рынке жилья.

К слову, летом 2011 года учетная ставка выросла до 3,3%, но это не вызвало обвала цен на рынке жилья.

Следует учитывать и интересы подрядчиков, для которых после повышения ставки выросла стоимость финансирования проектов. Не факт, что в таких условиях они поторопятся снизить цены, чтобы продать квартиры в строящихся проектах.

Естественно, все может измениться в долгосрочной перспективе. Израиль может оказаться в условиях стагфляции, когда Банк Израиля, продолжая повышать процент в борьбе с растущей инфляцией, вызовет рецессию в Израиле. Высокая учетная ставка, инфляция, рост безработицы и падение ВВП практически наверняка заставят потенциальных покупателей отложить покупку недвижимости, а у подрядчиков не останется выбора, кроме как снижать цены.

Но это точно не произойдет в ближайшие четыре месяца, до намеченных выборов. Хотя, вполне возможно, министр финансов обладает другой информацией, недоступной широкой публике. И мы уже находимся на краю обрыва. Либо министр финансов уже глубоко в предвыборной кампании, во время которой, как мы знаем, можно обещать все, что угодно.

Юрий Легков, НЭП. Фото: Элиягу Гершкович⊥