Как стать миллионером? Надо просто выиграть в лотерею «Квартира со скидкой»

Может быть, государство в лице политиков, занимающих посты министров финансов и строительства, действительно полагает, что квартирные лотереи – действенный способ обеспечить новым жильем не имеющих собственной крыши над головой израильтян, но на деле льготные жилищные программы являются инструментом по превращению ограниченного числа счастливчиков в миллионеров.

Фактически в том или ином виде льготные программы на рынке жилья существуют с 2014 года, и сегодня можно смело сказать, что их объединяет одно: они помогают небольшому числу израильтян приобрести новую квартиру. При этом практически не имеет никакого значения, кто выступает покупателем и что он сделал для государства: если судьба будет к нему благосклонна, государство поможет ему купить квартиру со скидкой. Всего с начала реализации программ было разыграно немногим более 110 тысяч квартир – капля в море, что никак не может называться решением жилищной проблемы.

Огромные скидки в районах спроса

• Читайте также:
• Население Нетивота через несколько лет удвоится
• Продажи квартир в Израиле продолжают быстро расти
• Без сюрпризов: выделены десятки миллионов шекелей на новый поселок для ультраортодоксов

Кроме того, что льготные программы «проводят черту» между теми, кому повезло выиграть право на покупку квартиры со скидкой, и теми, кому остается завидовать им и пытаться купить квартиру на свободном рынке, они также поощряют дискриминацию среди победителей лотерей. Налицо прямая зависимость от места нахождения выигранной квартиры: выигравшие льготное жилье в районах спроса счастливчики получают возможность заработать намного больше тех, кто приобретает квартиру со скидкой на периферии. Изначально в центре страны и скидки, и дальнейший потенциал роста цен был намного выше.

Согласно данным исследования, опубликованного в марте прошлого года Банком Израиля, анализ сделок, заключенных на протяжении 2015-2022 годов, обнаружил, что выигравшие в лотереях «Цена для новосела» получили скидки от 26% до 40%. Наибольшие скидки получили купившие квартиры в районах повышенного спроса. К примеру, средняя скидка с цены четырехкомнатной квартиры в центральном регионе составила 929 тысяч шекелей, в северном и южном – втрое меньше, соответственно 308 и 362 тысячи.

Хотя «средняя скидка» не точно отражает реальный их размер. К примеру, выигравшие в 2022 году 100-метровую квартиру в Иерусалиме, в районе Писгат-Зеэв, получили скидку на сумму 1,41 миллиона шекелей по сравнению с рыночной ценой. Ненамного меньше и скидка, которую получили победители лотереи в Рамат-Гане, – 1,26 миллиона шекелей. Они заплатили за квартиру 1,64 миллиона, а на свободном рынке ее цена составляла около 3 миллионов. Победители лотереи в Йехуде, в самом центре страны, получили возможность купить новые четырехкомнатные квартиры «всего» за 1,8 миллиона шекелей вместо 3,2 миллиона на свободном рынке.

С другой стороны, в многочисленных лотереях на периферии покупателям предлагалась скидка, не достигающая минимального установленного порога в 200 тысяч шекелей, что вынуждало государство предлагать льготникам в этих проектах дополнительную скидку в 40-60 тысяч.

Сложилась ситуация, при которой льготная государственная программа предоставляла огромные скидки тем, кто может позволить себе купить за 2 миллиона шекелей квартиру в районе спроса. Разрыв в размере скидки между центром и периферией заставил министерство юстиции проанализировать ситуацию, после чего был сделан вывод, что неравенство в скидке может стать источником юридических трудностей. В связи с этим министерство юстиции обратилось к организаторам программы «Цена для новосела», представив им проблему и начав отслеживать размер скидок, предоставляемых в лотереях. В минюсте полагали, что ни в одном проекте льготники не получат скидку, выходящую за границы 400 тысяч шекелей, но, как показывает практика, они ошибались.

Напомним, что программу «Цена для новосела» не раз называли «ценой для богатого новосела», так как в программе изначально не было экономических критериев. Это означает, что квартиры со скидкой на равных правах могут приобрести и состоятельные люди, и те, кто испытывает трудности в привлечении начального капитала и потому не в состоянии претендовать даже на квартиры со скидкой в проектах в центре страны.

В 2018 году минфин проверил один из проектов в Явне и обнаружил, что заявки на участие в лотерее подали десятки молодых пар, зарабатывающих более 30 тысяч шекелей в месяц. В одном же случае доходы претендентов превышали 60 тысяч.

Время продавать квартиры
и зарабатывать миллионы

Участники лотерей «Цены для новосела» получают право продать купленную со скидкой квартиру либо через семь лет после победы в лотерее, либо через пять лет после заселения (получение формы 4) – раннее из двух. Таким образом, к 2022 году победители первых лотерей получили право продать купленные со скидкой квартиры, и многие уже реализовали его, продав квартиры с высокой прибылью.

Победители самых первых лотерей «Цены для новосела» в Лоде заработали за восемь лет в среднем миллион шекелей благодаря росту цен на квартиры (реальный прирост капитала в 124%). В разыгранных в то же время квартирах в Афуле, на периферии, прибыль оказалась скромнее – в среднем 635 тысяч шекелей (реальный прирост капитала в 78% по отношению к цене купленной квартиры).

В микрорайоне «Глиль-Ям» в Герцлии в свое время победители лотереи получили возможность купить четырехкомнатную квартиру за 1,9 миллиона шекелей. Уже тогда подобные квартиры стоили около 3 миллионов, а сегодня их можно продать за 4 миллиона и более, то есть с прибылью, превышающей 2 миллиона шекелей.

В упомянутых выше проектах в Рамат-Гане, где квартиры стоили в среднем 1,6 миллиона шекелей, прибыль при продаже сегодня также составит 2 миллиона и более. В проектах в Рош-ха-Аине прибыль составит примерно 1,5 миллиона, в Харише прибыль для тех, кто принял участие в лотереях в 2017 году, составляет почти 100%, но в шекелях речь идет примерно о 750 тысячах.

Программа «Цена для новосела»
подбросила вверх цены на квартиры?

Во всяком случае так утверждается в исследовании, проведенном Банком Израиля. Составители отчета заявляют, что государственные программы субсидирования жилья, такие как «Цена для новосела» («Мехир ла-миштакен») и «Целевая цена» («Мехир матара»), действительно способствовали покупке квартир по сниженным ценам теми, кто выиграл в лотерею, но эти же программы внесли существенный вклад в скачок квартирных цен на свободном рынке.

Исследователи пришли к выводу, согласно которому программа продажи льготных квартир уменьшила предложение для всех остальных покупателей – улучшающих свои жилищные условия и инвесторов. В большинстве случаев им пришлось покупать квартиры на вторичном рынке и новые квартиры в домах, построенных на частной земле, что способствовало росту цен. К таким покупателям относятся и те, кто имел право на участие в лотереях либо участвовал в них, но не выиграл и потому был вынужден купить квартиру на свободном рынке.

Программе «Цена для новосела» в исследовании уделено основное внимание. Банк Израиля утверждает, что чем больше была доля таких квартир в общих объемах строительства в данном населенном пункте, тем сильнее подорожали квартиры на свободном рынке в том же населенном пункте. Увеличению на один процентный пункт доли сделок по покупке квартир в рамках программы «Цена для новосела» сопутствовало повышение на 0,45% цен квартир, реализуемых на свободном рынке. Скидки на квартиры, продаваемые победителям лотерей, почти полностью скомпенсировало удорожание жилья на свободном рынке, и потому влияние программы на общие цены на квартиры оказалось незначительным.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Илан Асаяг √