Израильтяне предпочитают покупать квартиры «на бумаге» — и это тревожный сигнал о состоянии рынка жилья

Экономическая устойчивость Израиля – страны, где ракета попадает в единственный международный аэропорт посреди дня и парализует его – действительно удивляет. Те, кто ожидал, что государственный переворот, за которым последовала резня 7 октября, и бесконечная война приведут экономику Израиля к рецессии, заблуждались.

Не оправдались и ожидания обвала спроса на жилье. «Мы думали, что у нас будут десятки «Ханан Мор», — сказал TheMarker банкир, имея в виду застройщика, который обанкротился после покупки земли в Сде Дов на севере Тель-Авива по рекордным ценам. — Но их не было. Мы удивляемся каждый день».

Удивление банкиров радует. Но к этому следует относиться с ограниченной ответственностью, особенно в отношении рынка жилья. Квартиры продолжают продаваться, цены на жилье выросли на 7,7% в 2024 году, но на практике есть основания полагать, что это вводящая в заблуждение ситуация. Накануне Песаха отдел главного экономиста министерства финансов, возглавляемый доктором Шмуэлем Абрамсоном, опубликовал ежемесячный обзор недвижимости за февраль – и его содержание вызывает тревогу.

Речь идет о двух ярких признаках. Во-первых, ситуация на рынке вторичного жилья, где уже можно говорить о мини-кризисе с обвалом количества проданных квартир до двадцатилетнего минимума. Количество проданных в феврале квартир со вторых рук — около 4500 единиц — было самым низким со времен второй интифады, где-то в начале 2000-х годов.

Годы интифады характеризовались серьезным экономическим спадом в экономике, и с тех пор количество домохозяйств в Израиле увеличилось на десятки процентов. То, что количество квартир, проданных на вторичном рынке, вернулось на кризисный уровень 20-летней давности — это тревожный сигнал. Иначе как снижением спроса на квартиры в Израиле это истолковать нельзя.

Снижению спроса на вторичное жилье якобы есть объяснение: война привела к изменению предпочтений, и старые квартиры без защищенных комнат (МАМАДов) уже не привлекательны. Возможным доказательством этому может послужить тот факт, что падение спроса на вторичное жилье компенсируется продолжающимся спросом на новые квартиры — в феврале было продано около 2900 квартир. Хотя это относительно слабый объем продаж — на 20% меньше, чем в феврале 2024 года, который сам по себе не был особенно сильным месяцем, — это не обязательно указывает на кризис.

В то же время нельзя не заметить еще одну примету и странное явление, происходящее на рынке новостроек. Количество сданных и непроданных квартир постоянно растет. По данным Центрального статистического бюро (ЦСБ), количество непроданных квартир в январе достигло рекордных 78 тысяч единиц.

При этом резко возросла доля квартир, проданных «на бумаге» — такими оказались 62% новых квартир, проданных в феврале. Это квартиры, которые будут сданы как минимум через два года, а некоторые и через шесть лет.

В следующем году мы будем сидеть на балконе?

По данным ЦСБ, около 16 тысяч квартир из 78 тысяч — это квартиры, строительство которых уже завершено и которые еще не проданы. Из оставшихся 60 тысяч есть квартиры на разных стадиях строительства: 12 тысяч получили разрешение, но их строительство еще не началось, а некоторые близки к завершению.

Если как минимум 16 тысяч готовых квартир ждут продажи, и еще тысячи квартир, строительство которых близко к завершению, то почему покупатели предпочитают покупать квартиры «на бумаге» — от двух до шести лет до окончания строительства?

Как правило, гораздо проще купить квартиру, которую можно увидеть своими глазами, чем квартиру, которую нужно представлять, как она будет выглядеть. Очень сложно объяснить, почему покупатели предпочитают эти риски покупке новой квартиры с комнатой безопасности.

Единственное возможное объяснение, и об этом говорится в аналитической работе Отдела главного экономиста, — финансовая выгода, так как на этапе покупки нет необходимости брать ипотеку. «Эти данные намекают на предпочтение покупателей квартир «на бумаге», — говорится в анализе минфина. — Вероятно, этому способствуют финансовые акции подрядчиков и предпочтение покупателей отложить получение ипотеки на будущее, предполагая, что тогда процентная ставка будет значительно ниже».

В этом, видимо, и кроется проблема сегодняшнего рынка жилья: нет сильного спроса, и значительная часть тех, кто покупает, делает это только как опционную сделку. Стремясь избежать снижения цен на фоне большого количества непроданных квартир, подрядчики нашли патент — и вместо скидки предлагают выгодные условия финансирования: «Заплатите 15% сегодня, а оставшиеся 85% вы заплатите через три года, когда квартира будет готова». Таким образом они соблазняют многих покупать квартиры, даже если у них нет возможности или желания это сделать.

Эти покупатели платят сравнительно небольшую сумму в настоящем, тем самым оставляя за собой право купить квартиру в будущем. А пока они надеются, что процентная ставка по ипотеке снизится, экономика укрепится, их личное положение улучшится, и они смогут взять ипотеку и завершить покупку квартиры. Если нет, ничего страшного — они потеряют уплаченную первоначальную сумму и аннулируют сделку.

По данным Банка Израиля, около 50% новых квартир было продано во второй половине 2024 года при финансировании сделки подрядчиком. По оценкам главного экономиста казначейства, доля квартир, проданных при финансировании подрядчиком, колеблется в пределах 27-60%. Это может дать еще одно объяснение снижению спроса на вторичное жилье: сделок по финансированию там нет, а покупка квартиры со вторых рук требует немедленного оформления ипотечного кредита.

Покупка новой, готовой квартиры также требует немедленного оформления ипотеки, поэтому единственный вариант купить квартиру, но отложить получение ипотеки на будущее – это купить квартиру «на бумаге».

Остановить праздник

Если это объяснение верно, то на практике значительная часть квартир, которые сегодня продаются «на бумаге», на самом деле не продаются. На практике они добавляются к фонду непроданных квартир, и вместо рекордных 78 тысяч непроданных квартир в экономике вполне возможно уже более 90 тысяч непроданных квартир. Мы узнаем об этом только тогда, когда придет время и покупателям придется брать ипотечные кредиты.

Намек на то, что по крайней мере некоторые из них не смогут воспользоваться этой возможностью, дает детальная проверка, проведенная отделом главного экономиста относительно 300 новых квартир, проданных в Офаким за последние четыре месяца. Проверка показала, что 59% квартир в городе продано «на бумаге», причем половину из них приобрели люди, впервые покупающие жилье, средний семейный доход которых составляет 13,5 тысяч шекелей. При таком доходе семьи неясно, как можно профинансировать покупку квартиры по средней цене 1,6 миллиона шекелей.

Все эти данные не остались без внимания Банка Израиля. Около месяца назад вмешался Инспектор банков в Банке Израиля Дани Хахиашвили и приказал банкам уменьшить количество операций по финансированию покупки новых квартир. Вступление в силу директивы Банка Израиля может раскрыть ситуацию на рынке жилья и выяснить, действительно ли операции по финансированию вызвали фиктивный спрос и каков реальный спрос на квартиры без него?

Снижение спроса на вторичное рынке жилья вызывает опасения, что картина будет не такой оптимистичной, как сейчас ее видят банки. Если окажется, что спрос на жилье в экономике намного ниже, чем кажется, то падение цен на жилье и «десятки случаев, подобных Ханан Мор», безусловно, могут быть реалистичными сценариями.

Мейрав Арлозоров, TheMarker, Ю.Л. Фото: Рами Шлуш ∇