Израильтяне поняли, что жилье в центре им не по карману: где новые «столицы спроса»?

Израильтяне поняли, что жилье в центре страны им не по карману: спрос на квартиры «переезжает» на периферию страны. Рынок жилья притих, «придавленный» повышением налога для инвесторов и подорожанием ипотеки. Такие данные содержатся в отчете главного экономиста минфина Ширы Гринберг за первый квартал 2022 года.


Жилищный бум заканчивается?

В январе-марте 2022 года на свободном рынке было продано 31 000 квартир (без учета льготного жилья). Это число незначительно подросло (на 0,8%) по сравнению с январем-мартом 2021. Но по сравнению с предыдущим кварталом, октябрем-декабрем 2021, оно резко упало – сразу на 23%. Бум на рынке недвижимости закончился.

8900 квартир из этого числа – новое жилье. Его продавалось на 3% меньше, чем годом ранее. А вот вторичные продажи квартир выросли на 2% – до чуть более чем 22 000 квартир.

С учетом льготного жилья (которое разыгрывается в лотерею по программам вроде «Цена для новосела») на рынке было продано 35 000 квартир – на 21% меньше, чем в октябре-декабре 2021 года.

В первую очередь снижение продаж связано с повышением налога на покупку второго, третьего и т.д. жилья в конце ноября 2021 года.

С этим же связан еще один рекорд – выросла доля покупок первых квартир, 31% сделок за квартал – это первое купленное гражданами жилье.

Желанная периферия и город-исключение

В первом квартале 2022 года израильтяне «отвернулись» от обычных зон высокого спроса в Тель-Авиве и окрестностях, и начали искать жилье на периферии.

Это легко объяснимо: средняя цена квартиры в районах высокого спроса – 2,19 млн шекелей, на периферии – на 61% ниже.

В январе-марте 2022 года продажи квартир в Тель-Авиве снизились на 12%, а в Беэр-Шеве выросли на 14%. На периферии куплена почти половина всего жилья за квартал – 44%, или 13 700 квартир. Это рекорд за последние 22 года.

В Центральном округе без Тель-Авива продажи жилья упали на 8,2%, но есть одно исключение. Реховот остается все еще привлекательным для покупателей – в нем за первый квартал продано 4760 квартир, почти вдвое больше, чем в Тель-Авиве (2414).

На периферии растет спрос на жилье в Хадере, Тверии и Назарете.

Феномен Хайфы

Хотя продажи квартир в этом городе и снизились, он очень популярен у молодых пар и холостяков, покупающих свое первое жилье. Из 4829 квартир, купленных в Хайфе, 2194 – первое жилье для их покупателей.

37% от всех покупателей жилья в этом городе – холостяки. Это необычно много, средний показатель по стране – 20%.

Очень часто квартиры на имя молодых холостяков оформляют их родители, чтобы избежать налога на покупку для инвесторов. Однако Шира Гринберг считает, что в случае с Хайфой это не так. По-видимому, молодые люди опасаются дальнейшего роста цен и предпочитают купить квартиру уже сейчас, до женитьбы.

При этом 23% покупателей квартир в Хайфе не живут в городе. Они покупают квартиру, чтобы пересдать студентам или репатриантам и продолжить жить там, где и жили. Обычно это центр Израиля.

Около четверти молодых пар, купивших квартиры в Хайфе в первом квартале 2022 года, являются жителями центра страны.

Интересно, что средняя зарплата покупателей из Тель-Авива и Центрального округа,  ниже, чем у покупателей, проживающих в Хайфском округе. Они выбирают более дешевые квартиры, чем те, что куплены молодыми жителями Хайфы.

Иерусалим: продажи жилья упали на треть

Из отчета ясно, что попытки мэрии сделать столицу привлекательной для покупателей жилья провалились. В первом квартале в Иерусалиме куплено 1640 квартир – на 9% меньше, чем за тот же период в 2021 году. По сравнению же с октябрем-декабрем 2021 года продажи упали сразу на 33%.

Пиковым для Иерусалима за последнее десятилетие стал 2013 год, когда правительство предложило покупателям квартир в городе специальную субсидию. Тогда грант увеличил покупку квартир в городе на 20%.

Снижение объема сделок в Иерусалиме заметно во всех секторах рынка. В том числе городом стали меньше интересоваться инвесторы, в том числе зарубежные.

Что касается инвесторов, все сильно зависит от района. В Иерусалиме для инвестиций покупают жилье в престижных районах Рехавия и Рамот Эшколь. В Рехавии инвесторы составляли большинство (60%) покупателей квартир.

А вот бедные районы Писгат-Зеев и Неве-Яаков на севере города и Тальпиот на востоке инвесторов практически не интересует. В них для инвестиций покупается лишь 2-3% квартир.

Инвесторы и цены

Повышая налог на покупку жилья в ноябре 2021 года, правительство надеялось, что это снизит спрос на квартиры для инвестиций и даже побудит инвесторов продавать жилье. В итоге предложение на рынке квартир увеличится, а цены пойдут вниз. Мера сработала, но не в тех масштабах, в каких хотелось бы.

В первом квартале покупка квартир для инвестиций действительно снизилась по всей стране – на 26% по сравнению с первым кварталом 2021 года.

Инвесторы за эти три месяца купили 5000 квартир, а продали – 7500. То есть, повышение налога «вымыло» на свободный рынок около 2500 квартир – не настолько большая цифра, чтобы замедлить подорожание жилья.

В районах высокого спроса, таких как Тель-Авив и Бат-Ям, продажи инвесторами жилья выросли лишь на 11%. Но как раз в популярных городах на периферии инвесторы стали продавать больше квартир: в Беэр-Шеве – на 25%, в Хайфе – на 20%. Так что некоторый эффект этот шаг все-таки возымел.

TheMarker, «Детали», Д.Г. Фото: Офер Вакнин⊥