Земли не хватает, Израиль уходит под землю

Как удовлетворить растущий спрос на жилье в условиях острого дефицита земельных участков? Государство ищет ответ на этот вопрос даже под землей. В соответствии с решением Национального совета по планированию, в рамках реализации программы ТАМА-40 для подрядчиков, включающих в свои проекты строительство подземных этажей, предусматриваются особые стимулы.

Но уже в недалеком будущем создание подземных этажей может стать обязательным условием для получения разрешения на строительство в крупных городах. Соответствующий проект государственное Управление по планированию представило 16 марта подкомиссии Национального совета. Он предусматривает создание на подземных этажах торговых центров и кинотеатров, спортивных залов и офисных помещений. Это станет обязательным условием строительства в крупных городах.

На первом этапе реализации плана местные советы составят списки земельных участков, пригодных для подземного строительства. Чтобы получить разрешение на их застройку, подрядчики должны включить в свои проекты создание нескольких подземных этажей. А местные советы — представить списки «понапрасну используемых площадей», то есть зданий, где размещаются торговые и административные учреждения, которые можно переместить под землю.

В проекте Управления по планированию перечисляются типы учреждений, которые государство стремится перенести на подземные этажи. К их числу относятся кинотеатры, магазины, складские помещения, общественные учреждения, спортзалы и офисы.

Проект также касается развития подземной инфраструктуры и проблемы захоронения. Новые кладбища предлагается размещать в подземных сооружениях. В том же направлении предлагается расширять и существующие кладбища.  Проект предусматривает создание разветвленных туннелей для объединения подземной инфраструктуры в единые сети. Таким образом можно будет высвободить для строительства сотни тысяч гектаров земли.

Психологический барьер

Проект ТАМА-40 может оказать значительное влияние на рынок недвижимости. При его реализации будут учитываться экономические интересы подрядчиков и рядовых потребителей – оборудование подземных этажей не должно задерживать процесс строительства и удорожать стоимость жилья. Управление планирования рассматривает различные варианты компенсаций застройщикам – в том числе, налоговые льготы и ссуды на удобных условиях. Однако их введение требует утверждения министерством финансов и налоговым управлением.

По оценке Управления планирования, стоимость подземного строительства будет на 15 процентов дороже обычного. Однако при возведении высотных зданий эти затраты будут легко окупаться и в конечном итоге высотка с подземными этажами окажется более прибыльным проектом. Не останутся в накладе и арендаторы – по оценке специалистов Управления планирования, помесячная плата за офис, расположенный под землей, будет на 60 процентов ниже обычной.

Председатель Объединения инженеров-строителей Игаль Гуврин поясняет, что подземное строительство не обязательно должно быть дороже обычного. ֹ«Напротив, с точки зрения определенных аспектов строительство и содержание расположенных под землей этажей может обходиться дешевле», – сказал он. Касаясь низкой выручки за сдачу подземных площадей в аренду, Гуврин отметил, что эта ситуация может измениться: «Чем больше будет офисов и магазинов, расположенных под землей, тем скорее будет преодолен психологический барьер. И тогда арендная плата за расположенные под землей помещения неизбежно начнет расти».

Программа Управления планирования также содержит предложения по устранению бюрократических препон на пути к освоению подземного пространства. Одновременно с этим утверждение программы ТАМА-40 в некоторых случаях позволит подрядчикам получать разрешение на строительство, пропуская некоторые стадии утверждения проекта. Это может значит ускорить темп всего строительного процесса.

Дополнительным фактором, способным придать ускорение реализации программы ТАМА-40, является Закон о трехмерном планировании, вступивший в силу несколько месяцев назад. Это – настоящая революция в сфере планирования. Новый закон впервые позволяет разделять затраты на освоение земельного участка в соответствии с объемом проектируемого здания и поощряет строительство на различных уровнях.

Многоуровневое планирование является весьма привлекательным для подрядчиков. Закон о трехмерном планировании может сделать строительство подземных этажей прибыльным предприятием. «Раньше покупатель земельного участка получал его в полное владение на всех уровнях – от подземного и до небес, – говорит Крамит Юлис, начальник департамента недвижимости в министерстве юстиции. – Новый закон позволяет разделить право собственности по уровням, поскольку каждый из них используется по собственному предназначению. Подрядчики смогут торговать расположенными на разных уровнях «слоями» одного и того же участка в своих проектах, и это может значительно увеличить получаемую ими прибыль».

Ади Коэн, TheMarker, Б.Е. Фотоиллюстрация: Эмиль Сальман˜