Ипотека на 40 лет: эксперты предупреждают об опасности

На конференции Capital Summit в Эйлате глава сектора недвижимости банка «Апоалим» Клара Цабаргель заявила, что в будущем в Израиле могут появиться ипотечные кредиты сроком на 40 лет. Более того, в отдельных случаях долг будет переходить по наследству детям. По ее словам, подобная практика уже существует за рубежом.

Страховые компании начали предлагать сверхдолгосрочные кредиты, утверждая, что они облегчают нагрузку на семьи благодаря снижению ежемесячных платежей. Однако эксперты подчеркивают: в итоге квартира обойдется покупателю на сотни тысяч шекелей дороже. Так, при покупке жилья стоимостью 3 млн шекелей можно снизить ежемесячный платеж с 11 500 до 9 800 шекелей, но в итоге переплата банку окажется почти вдвое больше стоимости квартиры.

Кроме того, доступность более низких ежемесячных выплат подталкивает семьи к покупке более дорогих квартир, что способствует росту цен на рынке. Девелоперы этим пользуются, и в случае кризиса последствия для экономики могут быть тяжелыми.

По мнению специалистов, ипотека на 40 лет создает опасность и для детей покупателей квартир, которым, возможно, придется начинать жизнь с унаследованного долга. Многие также рискуют выплачивать кредит даже после выхода на пенсию, что сокращает пенсионные накопления и снижает финансовую устойчивость.

Ипотека стала неподъемной

В ноябре 2012 года Банк Израиля ввел ограничения на ипотеку: при покупке первой квартиры на вторичном рынке можно взять ссуду до 75% от ее стоимости, а при покупке у подрядчика — 70%. До этого часть суммы можно было увеличить за счет страховой компании EMI, но в ноябре 2012 года Банк Израиля закрыл такую возможность. В ЦБ справедливо опасались, что низкая учетная ставка и ажиотаж вокруг недвижимости приведут к образованию «пузыря», последствия которого мир ощутил во время кризиса «сабпрайм».

Пузыря в итоге не возникло, но рост цен на жилье резко увеличил размер начального капитала, который покупатели должны внести для получения ипотеки. Например, пара, решившая купить новую квартиру за 2,27 млн шекелей, должна иметь в наличии более 700 тыс. (с учетом сопутствующих расходов). При покупке квартиры «с рук» потребуется около 600 тыс. шекелей, но этой суммы все равно недостаточно, если учитывать затраты на ремонт.

Остальное дает банк в виде ипотеки. Но за последние годы выросли не только цены на квартиры, но и существенно подорожала сама ипотека. В результате за три года (с 2022 по 2025-й, по расчетам TheMarker) средний размер ипотеки при покупке 4-комнатной квартиры увеличился с 1,347 до 1,565 млн шекелей, а ежемесячный платеж вырос более чем на 40% — с 7137 до 10 242 шекелей.

Что говорит калькулятор

По банковским калькуляторам, при ссуде 1,57 млн шекелей на 20 лет ежемесячная выплата составит около 10 тыс. шекелей. При сроке в 25 лет — около 9 тыс., а при 30 годах — примерно 8 тыс. Но в последнем случае переплата увеличится примерно на 500 тыс.

Средняя цена квартиры в 2,27 млн шекелей — это лишь ориентир. В центре страны средняя цена во втором квартале 2025 года составила 2,72 млн, в Иерусалиме — 2,81 млн, в Тель-Авиве — 3,25 млн.

То есть покупателю новой квартиры в Тель-Авиве нужно иметь около 1 млн шекелей собственных средств, а ежемесячная выплата по ипотеке на 20 лет составит 14–15 тыс. шекелей.

При этом средняя зарплата в Израиле — около 14 тыс. шекелей брутто. Теоретически выплаты по ипотеке должны составлять не более трети чистого дохода. Значит, семья, покупающая «среднюю» квартиру, должна зарабатывать свыше 20 тыс. шекелей нетто, а при покупке в районах высокого спроса — 30–40 тыс.

Это реально для работников хайтека, но в этой сфере заняты лишь около 10% наемных работников (примерно 400 тыс. человек).

Юрий Легков, «Детали». Фото: Эмиль Сальман