Ипотечные ссуды дорожают, и это, может быть, только начало

Рыночные эксперты предполагают, что в наступившем году процентные ставки в США будут неоднократно повышены, и примеру ФРС рано или поздно последует Банк Израиля. Тем временем проценты на ипотечные ссуды уже начали расти. Ставки все еще низкие, но надолго ли?

Процентная ставка по ипотеке – один из основных параметров при выборе и суммы, и сочетания различных вариантов ее возврата – выросла за последние недели на несколько десятых процента в ответ на прогнозируемый рост учетной ставки в Израиле и, вполне возможно, продолжит расти. Доходность 10-летних гособлигаций «Шахар» без привязки к индексу тоже выросла. Иными словами, банковские источники финансирования подорожали, и это приведет к удорожанию ссуд, предоставляемых покупателям квартир.

Порядка 40% ипотечных ссуд на сегодняшний день состоят из частей, привязанных к процентной ставке «прайм» и выданных под фиксированный процент. Поэтому пока Банк Израиля не повысит процентную ставку, стоимость ссуды не изменится, не полностью отразится на цене ипотеки.

В начале 2021 года Банк Израиля разрешил покупающим свои первые квартиры и желающим рефинансировать ссуды брать две трети новых ипотечных кредитов под «прайм», а не треть, как было раньше. Целью было позволить заемщикам брать более дешевые ссуды в предположении, что учетная ставка, на которой базируется «прайм», в обозримом будущем не повысится. Заемщики воспользовались разрешением израильского Центробанка, и доля ссуд с привязкой к «прайму» превысила 40%.

Пока повышение процента по ссудам с учетом всех ее составляющих – с привязкой и без привязки к индексу цен – несущественно и, по мнению специалистов, на ипотечном рынке оценивается всего в 0,2-0,3%. В одном из ипотечных банков решили подсчитать, что произойдет, если проценты по ссудам начнут расти. Для примера была взята ссуда на сумму 1 млн шекелей, выданная на 20 лет под 2,5% (средневзвешенная процентная ставка по всем компонентам ссуды). Сегодня заемщики платят по этой ссуде 5299 шекелей в месяц. Повышение ставки до 2,6% увеличит платеж на 49 шекелей, в случае повышения ставки до 2,7% заемщикам придется каждый месяц платить почти на 100 шекелей больше – 5397.

«Чтобы заемщики начали обращать внимание на растущие расходы по ипотечной ссуде этого недостаточно, – говорит руководящий сотрудник одного из ипотечных банков. – Вот если ставка повысится до 3%, то ежемесячный платеж в счет ее погашения увеличится примерно на 250 шекелей, и это заставит израильтян задуматься. Пока ставки по ипотечным кредитам по-прежнему низкие, но вскоре, похоже, ситуация изменится».

Действительно, в настоящее время кажется, что все условия на ипотечном рынке работают в пользу банков, которым заемщики на конец сентября прошлого года были должны 460 млрд шекелей и еще больше – на начало 2022 года. За прошлый год каждый крупный банк заработал на этих ссудах сотни миллионов шекелей. Это неудивительно: в 2021 году израильтяне взяли ипотечные ссуды на общую сумму, в полтора раза большую, чем годом раньше.

Однако существует вероятность того, что вскоре учетная ставка начнет повышаться, угрожая заметным удорожанием ссуд, а затем и кризисом на ипотечном рынке. Пока, похоже, банки не придают этим рискам большого значения и продолжают штурмовать ипотечный рынок.

Михаэль Рохваргер, TheMarker. Фото: Офер Вакнин √