Friday 29.10.2021|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Загрузка...
    Фото: Офер Вакнин
    Фото: Офер Вакнин

    Ипотечное рабство или вечные переезды: появится ли третий вариант решить проблему с жильем?

    Четверть семей в Израиле живут на съемных квартирах. И это еще низкий показатель по сравнению со странами ОЭСР. Но в отличие от других экономически развитых стран, рынок арендного жилья в Израиле – очень «неудобный» для съемщиков. 90 процентов договоров заключаются сроком лишь на год. Большинство квартировладельцев – частные лица, которые плохо следят за состоянием жилья и могут выселить арендатора через год. Альтернативой вечным переездам становится ипотека, но покупка жилья в кредит многим недоступна, а других – сильно ограничивает в финансовом плане.


    Появится ли в Израиле альтернативное решение? В последнее время все чаще говорят о рынке долгосрочной институциональной аренды – когда компания-девелопер строит дом, изначально планируя сдавать большинство квартир под съем. Это явление до последних лет было для Израиля нехарактерным, но все может измениться.

    Кто в Израиле снимает жилье – и кто его сдает?

    В прошлом на съемных квартирах жили в основном одинокие люди, но сейчас арендованным жильем вынуждены довольствоваться и многие семьи.


    Большинству квартиросъемщиков от 25 до 40 лет. 60 процентов -  снимают небольшие квартиры до трех комнат. Четверть арендаторов - одинокие, то есть холостые или разведенные. Однако в каждой возрастной группе арендаторов более 50 процентов составляют супружеские пары.

    Сейчас в съемном жилье живут около 25 процентов от всех израильских семей. Исследование Национального экономического совета показало, что их число выросло по сравнению с началом 2000-ых годов на 20 процентов.

    На практике средний срок проживания в съемной квартире - 4 года. Ни арендаторы, ни владельцы жилья не стремятся каждый год менять квартиры и жильцов. Но для семьи с детьми и переезд каждые 4 года – это слишком часто.

    При этом большая доля -  28 процентов арендаторов -  меняют жилье каждый год. 19 процентов переезжают раз в 2 года, 21 процент – раз в 3-4 года, 11 процентов – раз в 5-6 лет.

    9 процентов съемщиков меняют жилье раз в 7-8 лет и лишь 12 процентов – задерживаются на одном месте на 10 лет и более.

    По данным Национального экономического совета, «рынок аренды - это не только временное убежище для динамично растущего молодого населения, ищущего мобильности, или стандартный вариант разведенных, но и постоянный дом для многих».


    Вечные переезды – не единственный минус такого решения. Проблема еще и с качеством жилья. Большинство его владельцев – частные лица, многие плохо следят за состоянием съемной квартиры.

    При этом арендная плата в Израиле относительно невысока – если сравнивать ее со стоимостью жилья. Рентабельность аренды по отношению к ценам на квартиры составляет в среднем 3 процентов. Это очень низкая доходность, что объясняет почему на израильский рынок аренды до недавнего времени почти не выходили коммерческие компании.

    Между тем, именно их присутствие – развитие так называемой институциональной аренды – может помочь многим израильтянам, считает Рои Фолькман – бывший депутат кнессета 20-го созыва от партии «Кулану».


    Вопрос неравенства

    «Не страшно переезжать из квартиры каждый год, когда ты учишься. Но это ужасно для семей: их фактически заставляют покупать квартиру», - говорит он.

    При этом у покупки жилья есть ряд минусов – Фолькман их перечисляет.

    Молодые пары вынуждены брать ипотеку и залезать в большие долги, что ограничивает их возможности вкладывать средства в образование и карьеру и в итоге вредит экономическому росту.

    Многие семьи не могут купить квартиру в центре Израиля, рядом с центрами занятости. Они вынуждены покупать жилье на периферии, где сложнее найти работу. Это увеличивает социальное неравенство и еще больше раздувает мыльный пузырь цен на недвижимость.

    «Разница между стоимостью аренды покупки квартиры в Израиле огромна, - продолжает Фолкман. - Семья из седьмого дециля не может купить жилье в Рамат-Гане, и если она хочет работать в Гуш-Дане, ее единственный выход – надолго снять квартиру».

    Фолькман считает, что есть только одно решение этой проблемы: развивать в Израиле рынок институциональной аренды. Речь о квартирах, которые строятся, управляются и сдаются в аренду на срок от 10 лет и более частными компаниями.

    В развитых странах такое жилье составляет 30-50 процентов от всех сдаваемых квартир, но в Израиле его доля – меньше 1 процента.

    Как государство может решить проблему?

    Для создания институционального рынка аренды в последние годы государство действовало двумя способами. Один из них – тендеры государственной компании «Квартира в аренду» («Дира леаскир»).

    С 2015 года она проводит конкурсы, распределяя государственную землю под строительство жилья для сдачи в аренду на срок не менее 20 лет. Однако за все шесть лет в рамках этих конкурсов было распределено не так много земли – под застройку лишь 14 тысячами единиц жилья. Это гораздо меньше, чем требуется для того, чтобы создать реальную альтернативу частным квартировладельцам.

    (Трудно не задаться вопросом, почему государство не увеличивает количество таких тендеров. Правительство утверждает, среди прочего, что нет уверенности в достаточном спросе на долгосрочную аренду, и что большинство израильтян предпочитают все же со временем купить жилье. Но это  очень консервативный подход, который подрывает развитие рынка долгосрочной аренды).

    Второй способ – это предложение включить в Закон об урегулировании экономики меры, поощряющие частные компании строить жилье на частной земле под долгосрочную аренду – на срок до 15 лет

    Предлагается давать таким застройщикам существенную налоговую льготу. Чтобы сделка была для них выгодной, девелоперам могут разрешить продавать до трети квартир из проекта на свободном рынке. Планируется разрешить увеличить и количество квартир в проекте - с 25-30 до 40.

    Если это предложение будет принято, то, скорее всего, интерес к этому сегменту вырастет – и у компаний-застройщиков, и у потенциальных арендаторов. Однако предложение должно еще быть утверждено в кнессете.

    Вокруг этого предложения в кнессете развернулась настоящая война. Дело в том, что оно отменяет прежние правила, в соответствии с которыми подрядчик, построивший квартиры для сдачи в аренду, мог продавать их по истечении пяти (а не 15) лет с налоговой скидкой. Это был гораздо более удобный вариант для стремящихся к быстрой прибыли предпринимателей. Поэтому лобби строительных подрядчиков оказывает гигантское давление на депутатов кнессета с тем, чтобы не допустить введения новых правил.

    Решение по-прежнему остается в руках кнессета.

    Мейрав Арлозоров, TheMarker, «Детали», Д.Г. Фото: Офер Вакнин

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend