Инвесторы все чаще продают квартиры в убыток

Исследование, проведенное главным экономистом министерства финансов, обнаружило, что во втором квартале средняя капитальная прибыль от продажи квартиры составила 334 тысячи шекелей. Много ли это? Трудно сказать: речь идет о показателе, не учитывающем, за какую цену были куплены квартиры, через сколько лет они были проданы и другие параметры. Зато известно, что названная минфином сумма на 28% ниже, чем во втором квартале прошлого года.

Составители отчета и сами признают, что отчасти уменьшение прибылей связано с сокращением времени, в течение которого квартира принадлежала инвестору. Во втором квартале 2019 года продавцы расставались с квартирой в среднем через 24 месяца после покупки, а спустя год, во втором квартале 2020-го – через 19 месяцев.

Так или иначе, все чаще инвесторы продают квартиры в убыток. В середине прошлого года на долю убыточных приходилось только 7% проданных ими квартир, в первом квартале 2020 года этот показатель повысился до 10%, а во втором – до 14%. В Беэр-Шеве в убыток продана почти каждая пятая квартира, в Назарете – каждая четвертая. Но если в Назарете инвесторских квартир сравнительно немного, и выборка – не слишком представительная, то Беэр-Шева на протяжении последнего десятилетия пользовалась высоким спросом у инвесторов.

Увеличение доли квартир, проданных во втором квартале в убыток, можно было бы объяснить коронавирусом, который привел к снижению цен, но из данных ЦСБ следует, что цены снизились, в среднем, всего на 0,3%. Убедительнее выглядит другое объяснение: выросло число инвесторов, не дождавшихся прибылей, но решивших продать квартиры из-за опасений перед обвальным падением цен и ростом убытков.

Минфин сообщает, что 56% инвесторов, купивших квартиры три года назад и позже, продали квартиры в убыток. Еще в 2017 году таких инвесторов было лишь 20%. Это означает, что за считанные годы доля понесших убытки инвесторов (которым квартиры принадлежали не более трех лет), увеличилась чуть ли не втрое. По-видимому, это свидетельствует о том, что в последние годы средние темпы роста квартирных цен сократились, а цены немалого числа квартир просто понизились.

Довольно многочисленными были и инвесторы, продавшие квартиры в убыток спустя от трех до шести лет после покупки (почти четверть), а вот среди тех, кто купил квартиру не позже 2010 года таких оказалось всего 5%. Именно этим, по крайней мере отчасти, объясняется и повышенная убыточность сделок по покупке квартир в столь популярной у инвесторов Беэр-Шеве (за последние шесть лет на этот город пришлось 13% из 125 тысяч квартир, купленных инвесторами в Израиле). По данным минфина, 35% инвесторских квартир в Беэр-Шеве были проданы не более, чем через шесть лет после покупки.

***

Во втором квартале 2020 года инвесторы купили только 2,3 тысячи квартир. Это самое низкое число покупок, по крайней мере, с начала предыдущего десятилетия (более ранних данных у минфина нет.) По сравнению с соответствующим кварталом прошлого года покупки инвесторов снизились на 32%, а по сравнению с первым кварталом текущего года – на 34%.

Евгений Весник, НЭП. Фото: Роман Позен˜