Инвесторов на периферии привлекают маркетинговые акции подрядчиков

В июле правительство одобрило фронтальное сокращение бюджетов министерств на один миллиард шекелей с целью финансирования эвакуации из зон боевых действий. Министерство жилищного строительства выделило свою часть в сокращениях, 60 млн шекелей, из специального бюджета, выделенного на субсидирование развития строительных площадей на периферии. Бюджет был получен с огромным трудом накануне войны, и министерство жилищного строительства гордилось этим достижением, но когда потребовалось — урезало его без колебаний.

Урезанный бюджет предназначался для проекта, который поначалу вызывал споры: предложение главного экономиста минфина поддержать маркетинг квартир в рамках предпродажи девелоперских проектов. Критики бюджетного решения затруднились понять, что заставило чиновников минфина, которые в наши дни стараются быть на стороне общественных интересов, а не вливать государственные деньги в карманы бизнесменов, принять решение о финансовой поддержке подрядчиков вместо того, чтобы вынудить их продолжать снижать и без того завышенные цены на квартиры.

За кулисами раскритиковали загадочную инициативу минфина и чиновники минстроя. Фронтальное сокращение бюджетов министерств, которое иногда справедливо называют «глупым сокращением», позволило финансистам спокойно отказаться от этого глупого пункта.

• Читайте также:
• В Рамат-Гане и Бат-Яме построят еще тысячи квартир
• Квартирные сделки за неделю: Афула и Кфар-Сава
• Население Кацрина удвоится – строительство нового района уже началось

Ненужное беспокойство

Обзор жилищной отрасли, опубликованный в четверг главным экономистом минфина, еще раз показывает, насколько ненужной была забота минфина о подрядчиках: продажи квартир в этом году подскочили на десятки процентов по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, предшествовавшего войне. Опасения, возникшие в министерствах по поводу коллапса жилищного строительства, особенно на периферии, исчезли.

Однако огромный бюджет на субсидирование тендеров начал давать о себе знать: министерство жилищного строительства и Земельное управление Израиля начали публиковать тендеры на строительство жилья по нулевым ценам, а подрядчики также покупают проекты, которые раньше, казалось, имели нулевые шансы на реализацию.

Из обзора крупных тендеров (500 и более квартир), проведенных Земельным управлением Израиля и министерством жилищного строительства с начала года, следует, что 64% из 20,6 тысяч квартир на предложенной земле были проданы. Если вычесть из данных серию тендеров, которые провалились из-за неверно установленной цены, то показатель успеха достигает 94%.

Предлагаемые скидки усложняют работу Центрального статистического бюро

Эти данные показывают, что война практически не влияет на рынок жилья и ожидания основных игроков рынка. Все показатели потребления, такие как использование кредитных карт, показывают, что, по крайней мере, на данный момент, не наблюдается снижения покупательной способности и коммерческой активности, что также отражается в продолжающемся росте покупок квартир: рост на 8% в июле по сравнению с июнем.

Рост хорошо ощущался на рынке новых квартир, а также на рынке вторичного жилья. Как правило эти два сегмента рынка двигаются параллельно: рынок новых квартир составляет 30-40% от общего объема рынка. Однако за последний год доля новых квартир выросла до 50%.

Причина этого, судя по всему, кроется в вызвавших разногласия маркетинговых кампаниях, проводимых подрядчиками. Подрядчики частично субсидируют ипотеку покупателей новых квартир и предлагают приобрести квартиры, заплатив лишь 20% от стоимости квартир, а в некоторых случаях и 10%, а то и 5%. Размер льгот, включающих в себя также улучшение технических характеристик квартиры, может достигать 6% от стоимости объекта недвижимости.

Косвенные скидки не отражаются на официальной цене продажи квартир и нарушают измерения Центрального статистического бюро (ЦСБ), которое сообщает, что с начала года цены на квартиры выросли на 12% в годовом выражении.

Критики данных ЦСБ утверждают, что скрытые скидки приводят к созданию рыночной атмосферы, вызывающей рост цен на подержанные квартиры и новые квартиры, которые не субсидируются подрядчиками. Сегодня ЦСБ должно опубликовать индексы цен на квартиры за июнь-июль. Индексы могут указывать на смягчение тенденции роста цен, хотя рынок не ожидает снижения цен на квартиры.

Правительство сосредоточило свои усилия на юге

Последний обзор минфина был сосредоточен на ситуации в строительной отрасли в южном округе, где в июле было продано больше всего новых квартир — 615, четверть из них — в Нетивоте.

Предполагается, что Нетивот станет одним из крупнейших центров, который будет развиваться после войны, и в начале месяца муниципалитет также подписал зонтичное соглашение с Земельным управлением Израиля, но на практике девелоперская деятельность в городе идет вяло: с начала года в городе в рамках жилищных тендеров продано 377 квартир, и на данный момент дополнительных жилищных тендеров в городе, как и в соседнем городе Сдерот, не проводится.

Усилия правительства по увеличению предложения жилья сосредоточены на южных городах, где у государства есть много свободных площадей для строительства. Южный регион является третьим по объему продаж квартир после Тель-Авива и центральных районов. Основными рычагами развития региона являются перенос баз ЦАХАЛа на юг, щедрые налоговые льготы для жителей северо-западного Негева, инвестиции в развитие общественного транспорта, массовый сбыт участков под самостоятельное строительство в городах и общинных поселениях.

Около половины квартир были куплены «на бумаге»

Небольшое исследование, опубликованное в конце обзора главного экономиста, показывает, что, как и раньше, многие покупатели первых квартир на юге (45%) вообще не собираются жить в покупаемых ими квартирах и пользуются относительно низкими ценами, чтобы купить квартиру, которую они сдадут в аренду, чтобы жить где-нибудь в другом месте, или продать ее в будущем с солидной прибылью. Анализ уровня зарплат и цен на квартиры среди тех, кто впервые покупает жилье на юге, указывает, по мнению экономистов, на высокий уровень кредитного плеча, то есть на использование маркетинговых акций подрядчиков для получения низкого первого платежа.

Аналогичное исследование, проведенное экономистами в 2015 году, показало, что около половины новых квартир, купленных «на бумаге», были проданы в течение двух лет после даты заселения — по цене, которая на 42% выше цены, по которой они были куплены. С точки зрения сделки с недвижимостью покупка этих квартир не была выгодной сделкой. С февраля 2015 года по конец 2021 года индекс цен на квартиры вырос всего примерно на 38%.

Это явление существует и в других периферийных районах и является результатом способности государства строить квартиры в отдаленных населенных пунктах, в то же время испытывая трудности с обеспечением источников занятости и высокого качества жизни жителям периферии.

Большое предложение новых квартир на юге также привлекает реальных инвесторов. По данным минфина, южный регион, наряду с Иерусалимом, является основным объектом покупок инвесторов: с начала года в районе Беэр-Шевы было приобретено 1305 квартир. Это на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Сама Беэр-Шева в июле не выделялась инвестиционной активностью на фоне других городов. Однако резкое увеличение покупок инвесторами в Офакиме и Ашкелоне (312 квартир) показывает влияние маркетинговых акций подрядчиков. В прошлом инвесторы интересовались покупкой старых, маленьких и дешевых квартир, соответствующих возможностям мелкого инвестора.

Решающую роль сыграли мероприятия, проводимые подрядчиками, которые часто включают значительную скидку на прейскурантную цену квартиры. Судя по всему, значительная часть инвесторов, заплативших небольшой аванс за право приобретения квартиры, не намерены завершать покупку, а продадут свое право другому покупателю.

Главный экономист предлагает актуальное объяснение притока инвесторов на рынок новых квартир в южном и хайфском регионах: предпочтение арендаторов квартирам с комнатами безопасности. По данным экономиста, 52% квартир, приобретенных инвесторами в июле, были новыми.

По материалам TheMarker, Ю.Л. Фото: Томер Аппельбаум