Хорошие новости для периферии? Государство предлагает план реновации 10 800 квартир

Данные, которые опубликовал в 2018 году государственный контролер, выглядели пугающе. Из них следовало, что землетрясение, которое, по мнению специалистов, рано или поздно непременно произойдет, унесет жизни 7000 человек. 8600 будут ранены, 9500 окажутся под завалами, 170 000 лишатся крыши над головой.

Но, несмотря на эти угрожающие цифры, государство сделало очень мало для подготовки к возможному землетрясению. В отчете межминистерской рабочей группы по городскому обновлению на периферии отмечается, что 36 000 единиц жилья, расположенных вдоль линии Сирийско-Африканского разлома, нуждаются в срочном укреплении. В течение минувшего десятилетия министерство строительства укрепило за свой счет только 2880 квартир.

Одновременно с этим государство пытается стимулировать укрепление домов за счет самих жильцов, предлагая им различные льготы (например, в рамках программ городского обновления для жилых кварталов или ТАМА-38 для отдельных зданий). Однако эти усилия не принесли значительных результатов. В соответствии с отчетом межминистерской группы, до 2021 года в периферийных районах севера страны не было утверждено ни одной программы городского обновления.

Расчет на рыночные силы, которые подтолкнут людей к укреплению и реновации своих домов, на периферии не оправдался. Программа ТАМА-38 сулит экономическую выгоду и жильцам перестраиваемого дома (они получают отремонтированные квартиры большей площади), и подрядчикам (они получают возможность продать новые квартиры на достроенных этажах). Но на периферии этот план оказался непривлекательным. Новое жилье не пользуется там повышенным спросом, а его рыночная стоимость не покрывает расходов подрядчика на строительство.

Поэтому межминистерская рабочая группа, возглавляемая генеральным директором министерства строительства Авиадом Фридманом и генеральным директором Управления по городскому обновлению Элиэзером Бамбергом, предлагает государству пересмотреть свой подход к проблеме. По мнению экспертов, правительство должно субсидировать реновацию домов в периферийных районах.

Уловки, чтобы обойти бюджет

На первом этапе межминистерская группа предлагает заново построить на периферии 10 800 новых квартир (примерно треть нуждающихся в укреплении единиц жилья). На реализацию этого проекта государство должно будет выделить 6,5 млрд шекелей в течение пяти лет. Сделать это можно будет, не увеличивая бюджетных расходов, за счет предоставления подрядчикам щедрых налоговых скидок и гарантий под банковские кредиты, а также бесплатного выделения земельных участков под застройку. Но против этого категорически возражает министерство финансов, представители которого тоже входят в состав межминистерской группы. Они справедливо замечают, что предлагаемый план – мутная уловка, позволяющая обойти государственный бюджет и построить тысячи частных квартир за счет всех налогоплательщиков. Если государство хочет субсидировать укрепление жилья на периферии, необходимо утвердить соответствующую статью бюджетных расходов, говорят они.

Кто-то, возможно, обвинит министерство финансов в сознательном торпедировании предлагаемого плана. Шансы на то, что какое-либо правительство выделит 6,5 млрд шекелей на укрепление домов на периферии, ничтожно малы. Возможно, минфин действительно настроен против плана межминистерской группы, но и с характерными для Израиля трюками необходимо покончить раз и навсегда. Если государство хочет укрепить частные квартиры за счет всех налогоплательщиков, необходимо им об этом сообщить, а не производить манипуляции за их спиной.

Министерства финансов и строительства также не могут прийти к единому мнению относительно эффективности предполагаемых инвестиций. Речь идет об укреплении 10 800 квартир в таких населенных пунктах, как Бейт-Шеан, Тверия, Цфат, Хацор, Кацрин и Кирьят-Шмона. Подрядчики должны будут побороться за право получить субсидии (подарка) на проведение реновации в этих городах. Победит тот, кто предложит построить наибольшее количество квартир за наименьшие деньги.

Что выгоднее: построить новые квартиры или укрепить существующие?

На постройку новой квартиры требуется 600 000 шекелей, а на укрепление существующей, включая создание в ней защищенной комнаты, – всего 230 000. Это означает, что на 6,5 млрд шекелей можно укрепить примерно 28 000 квартир – в 2,5 раза больше, чем можно построить новых в соответствии с предложением межминистерской группы.

Об этом и ведут спор министерства строительства и финансов: что предпочтительнее? Заново отстроить 10 800 новых квартир или на те же деньги укрепить 28 000 уже существующих? Или, иными словами, отремонтировать по дешевке старое жилье низкого качества или по-настоящему обновить жилой фонд городов периферии? В отчете межминистерской группы содержится парадоксальный вывод: то, что на первый взгляд кажется дорогим решением проблемы, на самом деле более выгодно.

Во-первых, создание новых квартир в дополнение к уже существующим станет важным вкладом в борьбу с жилищным кризисом в Израиле. Во-вторых, новые дома, построенные вместо снесенных в обветшавших районах периферийных городов, послужат улучшению их внешнего облика. Для этих зданий не потребуется выделения дополнительных земельных участков и прокладки новой инфраструктуры. Это может придать новый импульс развитию городов на периферии. Они станут привлекательнее выглядеть, а их жители получат в свое распоряжение новые удобные квартиры.

Министерство финансов с этим не спорит, но требует сократить бюджет, запрашиваемый министерством строительства на проведение реновации. Сделать это предлагается за счет отмены ряда льгот, предоставляемых жильцам обновленных домов. В центре страны они после реновации получают новую квартиру с дополнительной комнатой (площадью 12 квадратных метров), балконом, лифтом, кладовкой и парковкой. Все эти добавки оплачивает подрядчик за счет собственной прибыли.

Поскольку на периферии речь о прибыли не идет и реновация проводится за счет государственного субсидирования, минфин требует сократить количество предоставляемых жильцам льгот и ограничиться балконом, лифтом и парковкой.

Министерство строительства готово принять это требование за счет применения дифференцированного подхода. В соответствии с предложением минстроя, владельцы квартир площадью свыше 85 квадратных метров должны будут отказаться от дополнительной комнаты, владельцы квартир площадью 65-85 квадратных метров получат дополнительную девятиметровую комнату, а владельцы малогабаритных квартир площадью менее 65 квадратных метров – дополнительную 12-метровую комнату.

Мейрав Арлозоров, TheMarker, Д.Л. Эяль Туэг √