Государство позаботится о банках, но кто замолвит слово за бедных заемщиков?

Все больше и больше израильтян обращаются к небанковскому рынку, нуждаясь в финансировании покупок квартир. Небанковские финансовые кредиторы не подпадают под действие банковского надзора. Стабильности банков ничего не угрожает, но кто позаботится о тысячах израильтян, которые могут оказаться в бедственном положении, отданными на милость жестоких коллекторов?

Не заводит ли ипотечный бум тысячи заемщиков в сумеречную зону, не слишком ли многие из них испытывают трудности с выплатой ипотечных кредитов и находятся на грани потери своего драгоценнейшего семейного актива? Не задавайте этот вопрос банковским менеджерам. С ними всегда все в порядке. Бонусы текут в их карманы вне зависимости от известных всем показателей стабильности, а то и растут по мере увеличения готовности банков к дополнительным рискам.

Ни один банкир не предупредил о приближающемся кризисе на американском ипотечном рынке, который в 2008 году стал причиной мировой финансовой катастрофы и краха сотен банков. Руководители крупнейших банков Израиля – «Леуми», «Дисконта» и «Мизрахи» – предпочли набрать в рот наличных и не раскрывать того, что они руководили предприятием по отмыванию денег в нарушение американского законодательства, тем самым загребая огромные прибыли и подвергая опасности всю израильскую банковскую систему. Возможно, только особые отношения с США спасли крупные банки нашей страны от жестокой участи.

Ситуация на израильском ипотечном рынке не похожа на ситуацию в США накануне кризиса. Руководители наших банков ненавидят говорить о повышении риска. Они справедливо подчеркивают свой консерватизм, который проявляют при выделении кредитов, и указывают на очень небольшое число случаев, когда им приходилось реализовывать гарантийные залоги и выселять из квартир их владельцев, не справившихся с платежами по ипотечным ссудам.

В этой связи можно привести два обнадеживающих показателя: в мае этого года был опубликован годовой отчет Управления по принудительному взысканию долгов, и из него следует, что в 2021 году количество постановлений о выселении в связи с неуплатой ипотечных кредитов подскочило на 60% по сравнению с предыдущим годом. Несмотря на резкий рост, это все еще ничтожно малое число (всего 45 дел), да еще и на четверть меньшее, чем в 2019 году. Это пренебрежимо мало для системы, в которой ежемесячно оформляют около 10 тысяч новых ипотечных ссуд.

Но эта обнадеживающая статистика не рисуют всей картины. В отличие от США, где данные о выселении неплательщиков служили надежным индикатором развития кризиса, в Израиле банки до последнего избегают применения этой меры. Можно предположить, что кризис на местном ипотечном рынке, если он разразится, будет преодолен задолго до того, как число обращений в Службу судебного исполнителя значительно возрастет.

Отчет, опубликованный Банком Израиля на прошлой неделе, был основан на других показателях, которые тоже не рисовали однозначной картины. Основные критерии, используемые для оценки рисков на ипотечном рынке, – доля ипотечных кредитов, выданных с высоким риском для заемщиков применительно к их доходам, и уровень заемных средств. Оба показателя резко растут, указывая на повышение степени рисков. С другой стороны, выяснилось, что доля заемщиков, которые более чем на 90 дней просрочили погашение, снижается с начала 2020 года.

Сами экономисты Банка Израиля склонны не придавать этому показателю большого значения и объясняют снижение уровня просроченной задолженности главным образом методом измерения: большая часть этих случаев относится к старым ипотечным кредитам. Когда количество кредитов быстро увеличивается, их средний возраст уменьшается – следовательно, снижается доля просроченных платежей. Хорошая новость заключается в том, что даже при нивелировании влияния, оказываемого возрастом кредита, доля просроченных платежей не увеличивается. Плохая же новость состоит в том, что этот показатель и не уменьшается, а это означает, что, поскольку объемы кредитования растут, повышается и число людей, испытывающих трудности с погашением ипотечных ссуд.

Неподссудны

В неофициальных разговорах начальник Управления по надзору за банковской деятельностью «выражает обеспокоенность» по поводу резкого увеличения доли кредитов с повышенной долей заемных средств по отношению к стоимости квартир и снизившейся способностью к погашению. Подобные высказывания в ходе бесед с руководителями банков вызвали к жизни предположения, согласно которым Банк Израиля может ввести очередные ограничения по ипотеке, но на данном этапе, судя по всему, решение еще не принято.

Продолжение резкого роста цен на квартиры со скоростью 20% в год приведет к увеличению объемов ипотечных кредитов и доли заемных средств. В предыдущие годы заемщики могли поддерживать приемлемую долю заемных средств по отношению к доходам семьи за счет увеличения периода погашения. Но средний срок погашения новых ипотечных кредитов уже достиг 24 лет, а значительная часть ипотечных кредитов выдана на максимальный, 30-летний срок.

Для большинства заемщиков основной способ увеличить ссуду сверх лимита, установленного Банком Израиля, – это пополнить сумму за счет небанковских источников, на которые не распространяются правила банковского надзора. Это рынок, на котором действуют страховые компании, такие как «Клаль» и «Арель», брокерские фирмы и фонды по привлечению капитала мелких инвесторов, а на рыночной периферии – не слишком известные частные кредиторы. В арабском секторе утверждают, что деньги, поступающие от преступных организаций, тоже попадают на рынок частных кредитов, который процветает там, где покупатели жилья испытывают трудности с получением ипотечного кредита в коммерческом банке.

Страховые и частные кредитные компании контролирует не надзорный отдел Банком Израиля, а Управление рынками капитала. Центробанку, конечно, известна деятельность в сфере небанковского кредита, в том числе и в ипотечном секторе, но у него нет данных о его масштабах и количестве клиентов, дополняющих банковские ссуды за счет этого рынка.

«Важно отметить, что небанковские организации должны получить от Управления по рынку капитала лицензию на право предоставлять кредиты, и они контролируются Управлением по ценным бумагам в плане раскрытия информации и прозрачности, но не контролируются в плане управления рисками. Поскольку тенденция ускоренного роста продолжается, требуется всестороннее рассмотрении проблемы надзора за этими структурами», – ответил на наш запрос надзорный отел Центробанка. Отмечается также, что Управление рынками капитала не располагает данными об объемах и условиях кредитования, поскольку сбор и анализ этих данных не входит в его обязанности.

Заемщики – слабые и уязвимые

Небанковский рынок ипотечных кредитов ограничен по объему и оценивается в 10 миллиардов шекелей по сравнению с более чем 500-миллиардным банковским рынком. Но этот рынок быстро растет и уже влияет на банковский рынок. Отдельные данные о состоянии рынка небанковских кредитов можно почерпнуть из отчетов страховых компаний. «Клаль битуах», например, сообщила, что в 2021 году сумма просроченных ипотечных кредитов составляла всего 5,5 миллиона шекелей из кредитного портфеля в размере 6,3 миллиарда шекелей.

Небанковский кредит распространен среди инвесторов квартир, для которых инспектор недавно ужесточил ограничения, так что они теперь не могут получить ипотечные ссуды, представив в качестве залога принадлежащие им другие квартиры. Распространен этот способ финансирования и среди покупателей квартир, которые по разным причинам затрудняются получить относительно дешевый кредит в банках. На небанковском же рынке процентные ставки высоки и иногда вдвое превышают банковские. Но заемщикам порой просто не приходится выбирать.

Рост цен на квартиры, повышение процентных ставок и дополнительные ограничения Центробанка могут заставить все большее число заемщиков обращаться к услугам небанковского рынка кредитования. Стабильности банков ничего не угрожает, и, возможно, страховые компании и брокеры тоже смогут защитить себя от растущих рисков. Некому позаботиться только о тысячах израильских семей, которые могут оказаться в бедственном положении, отданные на милость жестоких коллекторов.

Адар Кане, TheMarker. Фото: Pixabay √