Tuesday 17.05.2022|

    Партнёры

    Партнёры

    Партнёры

    Фото: Depositphotos.com
    Фото: Depositphotos.com

    География инвестиций в недвижимость по всему миру

    Глобальные инвестиции – большая и особенно актуальная сегодня тема. Люди стали более опытными и открытыми, а мир уже давно стал глобальным. Но как выбрать страну и тип недвижимости для лучшей инвестиции? Я, Алексей Молчанов, расскажу вам сегодня об этом.

    Начну с теории, которую я изучил на курсе CFP (Сертифицированный специалист по финансовому планированию). Именно там мы узнали, какие типичные ошибки делают инвесторы. Одна из наиболее распространённых называется: «домашняя предвзятость». Это когда инвесторы совершают ошибку и покупают недвижимость рядом с домом, даже если это невыгодно из-за очень низкой прибыльности.

    В предыдущей статье мы поговорили с вами об инвестировании в жилую недвижимость в Израиле, и о том, что даже несмотря на то, что вместо заработка в 2–3 процента в год, люди на самом деле теряют 2–5 процентов в год из-за инфляции и относительно высокой к прибыльности процентной ставки финансирования, они все равно продолжают так поступать. Но почему они так делают? Ответ прост: некоторые инвесторы не желают открывать глаза и узнавать об инвестировании в более отдаленные, но намного более прибыльные места и поэтому готовы зарабатывать копейки, главное, чтобы их недвижимость располагалась рядом с домом.

    Большую часть своего инвестиционного портфеля такие инвесторы вкладывают в местную недвижимость, игнорируя преимущества диверсификации в инвестиции за границей. Некоторые из них проявляют упрямство и закрытость ко всему неизвестному, тогда как другие просто не желают учиться чему-то новому и прикасаться к тому, что кажется им более рискованным. В это же время успешные люди понимают, что нужно развиваться для того, чтобы стать свободными.

    Теперь, когда мы разобрались, что возле дома инвестировать – не лучшая идея, попробуем разобраться, в какой же из стран лучше всего это делать? К вашим услугам мой полный анализ «от а до я». Предлагаю вместе пройтись по карте мира и подумать, что выгодно, а что нет.

    Страны бывшего СССР

    Я лично никогда не инвестировал на территории бывшего СССР, но знаю людей, которые делали это и продолжают делать. Многих из них я спрашивал о причине инвестиций в страны СНГ и мне удалось кое-что выяснить.

    «Мы там многое знаем, у нас там остались друзья и семья, и прибыльность хорошая и цена растет с каждым годом», – говорили те, кто когда-то жил там. На это я обычно отвечал им: «Как бизнес и инвестиции связаны с друзьями и семьей? Ведь прибыль там не выше, чем, например, в США, но гораздо выше риск войн, революций, инфляции и дефолтов?» И сейчас мы с вами видим воочию, что я, к сожалению, оказался прав. Знаю много людей, которые инвестировали в Украине и в России, и мне не нужно объяснять вам, что это значит для них сегодня. Стоит просто надеяться, что они не потеряли все свои деньги.

    Второй тип инвесторов, кто никогда не жил в странах бывшего СССР, но вкладывали деньги в недвижимость там, потому что она была дешевой, им обещали хорошую прибыль и рост цены. Например, немало людей инвестировали в недвижимость в Украине и Грузии. В первом случае это были квартиры в новостройках в Киеве, Одессе и окрестностях, а во втором – апартаменты в Батуми в комплексе гостиничного типа прямо у моря. В итоге почти все они пытаются сегодня продать эту недвижимость, потому что стало ясно, что сезон в Грузии длится всего пять месяцев и апартаменты чаще пустуют, чем сдаются.

    Что же касается Украины, то из-за войны с Россией и запрета на приезд российских туристов, туризм упал на 30–40 процентов (и это без учета COVID-19, когда страна была закрыта почти на два года). По этой же причине даже в сезон очень тяжело было сдать недвижимость. Когда нет арендаторов, инвестор вместо того, чтобы получать прибыль, ежемесячно теряет деньги. В окрестностях Киева за последние несколько лет построили очень много жилых комплексов. По этой причине инвесторы не могут сдать купленные квартиры. Ну, а во время войны вообще трудно что-то прогнозировать, и мне очень жаль людей, которые потеряли там свой капитал.

    Важно также отметить, что когда закончится война, и Украина войдет в Евросоюз, цены на инвестиции там, вероятно, здорово вырастут. Но это спекуляция, поэтому к этой идее надо относиться очень осторожно.

    Восточная Европа

    У меня есть хороший друг в Израиле, который инвестирует в Польше, и его друзья тоже купили там квартиры. Сам он и его родители из Польши, чем они и объясняют свой выбор. Также у меня есть знакомые, которые инвестировали в Чехию или только рассматривают такой вариант. На мой вопрос «Почему именно там?», они отвечают, что им друг порекомендовал, у него все получается, и он доволен. «Это очень хорошо, – говорю я им. – Но какая там доходность?» Отвечают: «6 процентов годовых до расходов и до налогов».

    Мой брат, успешный бизнесмен, который решил в 50-летнем возрасте отойти от дел и уехать вместе с семьей в Болгарию, купил около десяти квартир в Варне близко к морю и по аттрактивной цене. Его план был – продать их через 3–4 года где-то в два раза дороже и хорошо на этом заработать. Только вот даже семи лет не хватило, чтобы он смог получить приличный доход.

    В итоге брат продал половину квартир по цене чуть выше, чем он их приобрел, что означает потерю, а не прибыль, ведь все это время его деньги не работали, тогда как в другом месте он мог бы зарабатывать минимум 6 процентов годовых. Это значит, что если он продал квартиры на 10 процентов дороже, чем купил, то потерял он за семь лет минимум 42 процента от вложенных денег. В итоге после продажи его потери от такого рода инвестиции составили 32 процента. Оставшиеся квартиры он подготовил к сдаче в аренду и сдал с прибыльностью 6 процентов годовых, не включая потраченное время и материальные затраты. Такая вот показательная история.

    Делаем вывод, что инвестировать в Польшу, Чехию или Болгарию ради 5 процентов годовых и после расходов на адвоката, комиссию, переводы и многое другое, а также до налогов – не очень-то и выгодно. Для сравнения сегодня в Израиле, не выезжая за границу, вы можете получить на рынке коммерческой недвижимости: 6–7 процентов годовых при покупке за наличные (как в Польше и других странах) и дополнительно сэкономить 30 процентов налога на дивиденды для тех, кто владеет компанией. Это настоящие живые деньги. В случае же сделки с 70 процентным финансированием, можно получить доходность и до 10 процентов годовых за счет прибыли на деньги банка.

    Западная и Центральная Европа

    Возьмем, к примеру, Англию и Германию, а также Грецию и Испанию. Вероятно, вы знаете людей, которые инвестировали там в недвижимость. Германия и Англия – не особо рисковые места, так как эти страны сильны и экономически развиты. Были времена, когда инвестиция в недвижимость этих стран была выгодным делом, но примерно с 2018 года инвестиции там стали почти бесполезными. Но почему?

    Когда я спрашиваю знакомых, которые инвестировали там, о прибыли на сегодняшний день, мне отвечают, что она не так высока, как раньше, и что доходность достигала 5 процентов годовых до расходов и до налогов. «Так зачем же инвестировать в эти страны, если это экономически невыгодно?» – спрашиваю я их и получаю следующий ответ: «Мы уже инвестировали, мы все здесь знаем. И наши друзья тоже. Ведь это круто – инвестировать в Германии или Англии, не стыдно рассказать о таком за бизнес-обедом или ужином». Верно, но правильно ли для успешного инвестора получать почти нулевую доходность (из-за инфляции) вдали от дома из-за «крутости» сделки? Не уверен.

    Ближний Восток и Азия

    Некоторые люди инвестировали и инвестируют в Дубае. Действительно, это очень интересный и, пожалуй, самый развивающийся в мире город. Тем более, что цены на недвижимость там растут, но еще интересны для инвестиций. То есть те, кто планируют и хотят заработать на росте цен, могут спокойно покупать недвижимость в Дубае. К тому же, существует возможность покупать ее в беспроцентную рассрочку.

    По мнению Роберта Кийосаки, правильно покупать недвижимость, которая валидна и прибыльна при сдаче, тогда как все остальное – спекуляция. Инвестиция в Дубае может быть правильной, когда денег много, с ними можно поиграть, рискнуть и, главное, они вам сейчас не нужны. Важно также отметить, что доходность при сдаче квартиры в Дубае на сегодняшний день 8–9 процентов, но сдать ее будет непросто, так как в городе огромное количество новостроек. Сезон в Дубае длится полгода и речь о зиме, так как летом у них под 50 градусов жары.

    Признаюсь, что и сам думаю о такой инвестиции, но пока в одноразовом варианте, так как это будет дача для моей семьи, брокеров и, главное, для наших VIP-клиентов. Может, именно это и есть основная причина моего желания приобрести в Дубае недвижимость. В любом случае, попробую купить там квартиру и через три года продать. Обещаю, когда сделаю это, обязательно расскажу вам результаты, покажу детали сделки и посчитаю прибыль.

    Таиланд – одна из опций в Юго-Восточной Азии. Инвесторов в этой стране я тоже знаю, но их намного меньше, чем других. Доходность от сдачи квартир в этом случае неинтересна, но и заработок на росте цен стал также непонятным и малоприбыльным. Поэтому продвинутый и даже полупрофессиональный инвестор с четким планом вложений для достижения финансовой свободы, требующим более высокой доходности и уверенности в инвестиции, вряд ли будет инвестировать в недвижимость Таиланда. Однако, с другой стороны, есть правило «никогда не говори никогда». Кто знает, что будет еще через несколько лет?

    США

    Большинство инвесторов, которых я знаю, инвестируют в США (по моим оценкам, их около 80 процентов). Я, моя семья, друзья и клиенты – тоже не исключение. Уже несколько лет все свои новые инвестиции я делаю в Америке: все офисы в Израиле я продаю и приобретаю жилую недвижимость в США. Основная причина такой смены курса – рост цен на офисы в Израиле и падение доходности до цифр, которые меня совсем не удовлетворяют, как инвестора.

    Во время пандемии коронавируса я проверил, куда будут инвестировать мои друзья и клиенты, когда не захотят инвестировать в офисы. И вот тогда я «открыл для себя Америку» в смысле инвестиций. Я нашел надежных, успешных, сильных партнеров и уже инвестировал с ними в пять потрясающих проектов в Техасе, Вашингтоне и штате Теннеси.

    Причины такого выбора для меня и моих знакомых следующие:

    • Высокая доходность: от 12 до 23 процентов годовых;
    • Максимальная безопасность, так как США – финансовая и не только, империя номер один в мире;
    • Удобные налоги;
    • Минимальная бюрократия;
    • Потрясающие возможности финансирования и т.д.

    Время подытожить

    Дорогие друзья, я надеюсь, что помог вам хотя бы немного разобраться в этой сложной теме. Я рассказал то, что знаю и чувствую себя очень комфортно с этим, так как до сих пор не ошибся и давал только удачные рекомендации своим клиентам-инвесторам. И сегодня я уверен, что был достаточно точен и эффективен для вас. Если у вас есть еще вопросы, мы к вашим услугам.

    Пишите в WhatsApp или звоните по номеру 03-6965533

    Дополнительная информация на сайте: www.recomusa.co.il

    Также приглашаю вас стать моими друзьями на Facebook (ставьте LIKE на странице и будьте в курсе всего, что вам так интересно).

    Искренне ваши, Алексей Молчанов и команда Recom&RecomUSA⊥


    *Публикуется на правах рекламы. Текст и фото предоставлены заказчиком. Фото: Depositphotos.com

    Напоминаем: Публикации не являются рекомендацией к действию. Все опубликованные на сайте «Детали» тексты, информационные и/или консультационные, а также фотографии, видеоматериалы и графические элементы не являются рекомендацией по совершению финансовых сделок, медицинских процедур или совершению пользователем любых иных действий. Сайт «Детали» не несет ответственности за действия пользователя вне зависимости от их мотивов.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

    DW на русском: главные мировые новости

    "Заповедник": сатирическое шоу

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
    МНЕНИЯ
    ПОПУЛЯРНОЕ
    Размер шрифта
    Send this to a friend