География инвестиций в недвижимость по всему миру
Глобальные инвестиции – большая и особенно актуальная сегодня тема. Люди стали более опытными и открытыми, а мир уже давно стал глобальным. Но как выбрать страну и тип недвижимости для лучшей инвестиции? Я, Алексей Молчанов, расскажу вам сегодня об этом.
Начну с теории, которую я изучил на курсе CFP (Сертифицированный специалист по финансовому планированию). Именно там мы узнали, какие типичные ошибки делают инвесторы. Одна из наиболее распространённых называется: «домашняя предвзятость». Это когда инвесторы совершают ошибку и покупают недвижимость рядом с домом, даже если это невыгодно из-за очень низкой прибыльности.
В предыдущей статье мы поговорили с вами об инвестировании в жилую недвижимость в Израиле, и о том, что даже несмотря на то, что вместо заработка в 2–3 процента в год, люди на самом деле теряют 2–5 процентов в год из-за инфляции и относительно высокой к прибыльности процентной ставки финансирования, они все равно продолжают так поступать. Но почему они так делают? Ответ прост: некоторые инвесторы не желают открывать глаза и узнавать об инвестировании в более отдаленные, но намного более прибыльные места и поэтому готовы зарабатывать копейки, главное, чтобы их недвижимость располагалась рядом с домом.
Большую часть своего инвестиционного портфеля такие инвесторы вкладывают в местную недвижимость, игнорируя преимущества диверсификации в инвестиции за границей. Некоторые из них проявляют упрямство и закрытость ко всему неизвестному, тогда как другие просто не желают учиться чему-то новому и прикасаться к тому, что кажется им более рискованным. В это же время успешные люди понимают, что нужно развиваться для того, чтобы стать свободными.
Теперь, когда мы разобрались, что возле дома инвестировать – не лучшая идея, попробуем разобраться, в какой же из стран лучше всего это делать? К вашим услугам мой полный анализ «от а до я». Предлагаю вместе пройтись по карте мира и подумать, что выгодно, а что нет.
Страны бывшего СССР
Я лично никогда не инвестировал на территории бывшего СССР, но знаю людей, которые делали это и продолжают делать. Многих из них я спрашивал о причине инвестиций в страны СНГ и мне удалось кое-что выяснить.
«Мы там многое знаем, у нас там остались друзья и семья, и прибыльность хорошая и цена растет с каждым годом», – говорили те, кто когда-то жил там. На это я обычно отвечал им: «Как бизнес и инвестиции связаны с друзьями и семьей? Ведь прибыль там не выше, чем, например, в США, но гораздо выше риск войн, революций, инфляции и дефолтов?» И сейчас мы с вами видим воочию, что я, к сожалению, оказался прав. Знаю много людей, которые инвестировали в Украине и в России, и мне не нужно объяснять вам, что это значит для них сегодня. Стоит просто надеяться, что они не потеряли все свои деньги.
Второй тип инвесторов, кто никогда не жил в странах бывшего СССР, но вкладывали деньги в недвижимость там, потому что она была дешевой, им обещали хорошую прибыль и рост цены. Например, немало людей инвестировали в недвижимость в Украине и Грузии. В первом случае это были квартиры в новостройках в Киеве, Одессе и окрестностях, а во втором – апартаменты в Батуми в комплексе гостиничного типа прямо у моря. В итоге почти все они пытаются сегодня продать эту недвижимость, потому что стало ясно, что сезон в Грузии длится всего пять месяцев и апартаменты чаще пустуют, чем сдаются.
Что же касается Украины, то из-за войны с Россией и запрета на приезд российских туристов, туризм упал на 30–40 процентов (и это без учета COVID-19, когда страна была закрыта почти на два года). По этой же причине даже в сезон очень тяжело было сдать недвижимость. Когда нет арендаторов, инвестор вместо того, чтобы получать прибыль, ежемесячно теряет деньги. В окрестностях Киева за последние несколько лет построили очень много жилых комплексов. По этой причине инвесторы не могут сдать купленные квартиры. Ну, а во время войны вообще трудно что-то прогнозировать, и мне очень жаль людей, которые потеряли там свой капитал.
Важно также отметить, что когда закончится война, и Украина войдет в Евросоюз, цены на инвестиции там, вероятно, здорово вырастут. Но это спекуляция, поэтому к этой идее надо относиться очень осторожно.
Восточная Европа
У меня есть хороший друг в Израиле, который инвестирует в Польше, и его друзья тоже купили там квартиры. Сам он и его родители из Польши, чем они и объясняют свой выбор. Также у меня есть знакомые, которые инвестировали в Чехию или только рассматривают такой вариант. На мой вопрос «Почему именно там?», они отвечают, что им друг порекомендовал, у него все получается, и он доволен. «Это очень хорошо, – говорю я им. – Но какая там доходность?» Отвечают: «6 процентов годовых до расходов и до налогов».
Мой брат, успешный бизнесмен, который решил в 50-летнем возрасте отойти от дел и уехать вместе с семьей в Болгарию, купил около десяти квартир в Варне близко к морю и по аттрактивной цене. Его план был – продать их через 3–4 года где-то в два раза дороже и хорошо на этом заработать. Только вот даже семи лет не хватило, чтобы он смог получить приличный доход.
В итоге брат продал половину квартир по цене чуть выше, чем он их приобрел, что означает потерю, а не прибыль, ведь все это время его деньги не работали, тогда как в другом месте он мог бы зарабатывать минимум 6 процентов годовых. Это значит, что если он продал квартиры на 10 процентов дороже, чем купил, то потерял он за семь лет минимум 42 процента от вложенных денег. В итоге после продажи его потери от такого рода инвестиции составили 32 процента. Оставшиеся квартиры он подготовил к сдаче в аренду и сдал с прибыльностью 6 процентов годовых, не включая потраченное время и материальные затраты. Такая вот показательная история.
Делаем вывод, что инвестировать в Польшу, Чехию или Болгарию ради 5 процентов годовых и после расходов на адвоката, комиссию, переводы и многое другое, а также до налогов – не очень-то и выгодно. Для сравнения сегодня в Израиле, не выезжая за границу, вы можете получить на рынке коммерческой недвижимости: 6–7 процентов годовых при покупке за наличные (как в Польше и других странах) и дополнительно сэкономить 30 процентов налога на дивиденды для тех, кто владеет компанией. Это настоящие живые деньги. В случае же сделки с 70 процентным финансированием, можно получить доходность и до 10 процентов годовых за счет прибыли на деньги банка.
Западная и Центральная Европа
Возьмем, к примеру, Англию и Германию, а также Грецию и Испанию. Вероятно, вы знаете людей, которые инвестировали там в недвижимость. Германия и Англия – не особо рисковые места, так как эти страны сильны и экономически развиты. Были времена, когда инвестиция в недвижимость этих стран была выгодным делом, но примерно с 2018 года инвестиции там стали почти бесполезными. Но почему?
Когда я спрашиваю знакомых, которые инвестировали там, о прибыли на сегодняшний день, мне отвечают, что она не так высока, как раньше, и что доходность достигала 5 процентов годовых до расходов и до налогов. «Так зачем же инвестировать в эти страны, если это экономически невыгодно?» – спрашиваю я их и получаю следующий ответ: «Мы уже инвестировали, мы все здесь знаем. И наши друзья тоже. Ведь это круто – инвестировать в Германии или Англии, не стыдно рассказать о таком за бизнес-обедом или ужином». Верно, но правильно ли для успешного инвестора получать почти нулевую доходность (из-за инфляции) вдали от дома из-за «крутости» сделки? Не уверен.
Ближний Восток и Азия
Некоторые люди инвестировали и инвестируют в Дубае. Действительно, это очень интересный и, пожалуй, самый развивающийся в мире город. Тем более, что цены на недвижимость там растут, но еще интересны для инвестиций. То есть те, кто планируют и хотят заработать на росте цен, могут спокойно покупать недвижимость в Дубае. К тому же, существует возможность покупать ее в беспроцентную рассрочку.
По мнению Роберта Кийосаки, правильно покупать недвижимость, которая валидна и прибыльна при сдаче, тогда как все остальное – спекуляция. Инвестиция в Дубае может быть правильной, когда денег много, с ними можно поиграть, рискнуть и, главное, они вам сейчас не нужны. Важно также отметить, что доходность при сдаче квартиры в Дубае на сегодняшний день 8–9 процентов, но сдать ее будет непросто, так как в городе огромное количество новостроек. Сезон в Дубае длится полгода и речь о зиме, так как летом у них под 50 градусов жары.
Признаюсь, что и сам думаю о такой инвестиции, но пока в одноразовом варианте, так как это будет дача для моей семьи, брокеров и, главное, для наших VIP-клиентов. Может, именно это и есть основная причина моего желания приобрести в Дубае недвижимость. В любом случае, попробую купить там квартиру и через три года продать. Обещаю, когда сделаю это, обязательно расскажу вам результаты, покажу детали сделки и посчитаю прибыль.
Таиланд – одна из опций в Юго-Восточной Азии. Инвесторов в этой стране я тоже знаю, но их намного меньше, чем других. Доходность от сдачи квартир в этом случае неинтересна, но и заработок на росте цен стал также непонятным и малоприбыльным. Поэтому продвинутый и даже полупрофессиональный инвестор с четким планом вложений для достижения финансовой свободы, требующим более высокой доходности и уверенности в инвестиции, вряд ли будет инвестировать в недвижимость Таиланда. Однако, с другой стороны, есть правило «никогда не говори никогда». Кто знает, что будет еще через несколько лет?
США
Большинство инвесторов, которых я знаю, инвестируют в США (по моим оценкам, их около 80 процентов). Я, моя семья, друзья и клиенты – тоже не исключение. Уже несколько лет все свои новые инвестиции я делаю в Америке: все офисы в Израиле я продаю и приобретаю жилую недвижимость в США. Основная причина такой смены курса – рост цен на офисы в Израиле и падение доходности до цифр, которые меня совсем не удовлетворяют, как инвестора.
Во время пандемии коронавируса я проверил, куда будут инвестировать мои друзья и клиенты, когда не захотят инвестировать в офисы. И вот тогда я «открыл для себя Америку» в смысле инвестиций. Я нашел надежных, успешных, сильных партнеров и уже инвестировал с ними в пять потрясающих проектов в Техасе, Вашингтоне и штате Теннеси.
Причины такого выбора для меня и моих знакомых следующие:
- Высокая доходность: от 12 до 23 процентов годовых;
- Максимальная безопасность, так как США – финансовая и не только, империя номер один в мире;
- Удобные налоги;
- Минимальная бюрократия;
- Потрясающие возможности финансирования и т.д.
Время подытожить
Дорогие друзья, я надеюсь, что помог вам хотя бы немного разобраться в этой сложной теме. Я рассказал то, что знаю и чувствую себя очень комфортно с этим, так как до сих пор не ошибся и давал только удачные рекомендации своим клиентам-инвесторам. И сегодня я уверен, что был достаточно точен и эффективен для вас. Если у вас есть еще вопросы, мы к вашим услугам.
Пишите в WhatsApp или звоните по номеру 03-6965533
Дополнительная информация на сайте: www.recomusa.co.il
Также приглашаю вас стать моими друзьями на Facebook (ставьте LIKE на странице и будьте в курсе всего, что вам так интересно).
Искренне ваши, Алексей Молчанов и команда Recom&RecomUSA⊥
*Публикуется на правах рекламы. Текст и фото предоставлены заказчиком. Фото: Depositphotos.com
Напоминаем: Публикации не являются рекомендацией к действию. Все опубликованные на сайте «Детали» тексты, информационные и/или консультационные, а также фотографии, видеоматериалы и графические элементы не являются рекомендацией по совершению финансовых сделок, медицинских процедур или совершению пользователем любых иных действий. Сайт «Детали» не несет ответственности за действия пользователя вне зависимости от их мотивов.