«Феномен: в запасе у подрядчиков десятки тысяч квартир — а цены не снижаются»

Яаков Ницан, генеральный директор небанковской финансовой компании Ruby Capital, прогнозирует исчезновение аномалии на рынке недвижимости, считает, что процентные ставки в январе снизятся и надеется, что именно война облегчит положение строительной отрасли.

Несмотря на катастрофические показатели продаж в октябре, Ницан настроен оптимистично, хотя и признает, что застройщики обращаются к нему, пытаясь получить кредит, который поможет им пережить еще один месяц слабых продаж. Он даже предсказывает, что подрядчики продолжат снижать цены — по крайней мере, в течение нескольких ближайших недель.

С другой стороны, ему все сообщают о продажах квартир – даже в расстреливаемом Ашкелоне. Иногда обнаруживается горячий инвестор — сионист, приехавший сюда специально, чтобы купить квартиру в Иерусалиме. Есть и хладнокровные инвесторы, которые видят интересные возможности, а некоторые из них даже не исключают снижения процентных ставок. К тому же, отмечает он, война не прервала стремительный рыночный рост, его не было и до войны.

Ницан поясняет: «До войны рынок испытывал трудности из-за высоких процентных ставок и неопределенности, вызванной судебной реформой. Задолго до начала боевых действий, в течение многих месяцев, мы сталкивались с низкими продажами и наблюдали банкротства подрядчиков. Но вот ведь, какое странное явление: у подрядчиков скопились десятки тысяч непроданных единиц жилья, но цены на квартиры все еще не падают, да и неизвестно каким будет общее направление.

• Читайте также:
• Забудьте об изобилии: израильтяне не смогут сохранить прежний уровень жизни
• На Северном Кипре ограничат продажу недвижимости после слухов о том, что евреи массово скупают дома
• Арендные цены падают по всей стране. Инвесторы все чаще продают квартиры в убыток

Однако мы наблюдаем и другое. В доме в Ашкелоне – мы обеспечиваем финансовое сопровождение проекта — застройщик за последний месяц продал шесть квартир. И это дом, возле которого упала ракета. У нас был подрядчик, который застрял с пентхаусом в немецкой колонии в Иерусалиме, но на прошлой неделе он продал его за 20 млн шекелей. Застройщик в районе Флорентин в Тель-Авиве за последний месяц продал 12 квартир».

— Как Вы это объясняете?

— Некоторые говорят, что спрос повысился из-за иностранцев. Шекель с начала года был слабым, и квартиры стали дешевле для иностранных инвесторов. Я также чувствую, что весь дискурс против правовой реформы и бегства инвесторов исчез, и на рынок вернулась положительная динамика. Однако даже если масштабы репатриации возрастут в несколько раз – это капля в море для нашего строительного рынка.

— Возвращением иностранных инвесторов, если оно и было, нельзя объяснить спрос на квартиры в Ашкелоне, о котором Вы только что говорили.

— Это верно, и все же мы чувствуем перемены. Вот в Нетании, например, в проекте, который мы сопровождаем, 3-комнатная квартира была продана за 2,3 млн шекелей. Кроме того, усиливаются ожидания снижения центробанком ключевой процентной ставки, и рынок это учитывает. Довольно высока вероятность, что ставка снизится уже в начале января. И я не сомневаюсь, что это будет расценено рынком как значимое событие.

— Вы действительно можете себе представить снижение цен?

— А они и сейчас снижаются, пусть не всегда и не везде. Некоторые застройщики прямо снижают цену, другие субсидирует финансирование ипотечных кредитов покупателей в режиме «20-80» — 20% при подписании договора и 80% — посредством ссуды под льготный процент за счет подрядчика.

Между тем цены на землю на государственных тендерах падают на десятки процентов. Я понимаю застройщика, который в прошлом купил дорогую землю, получил лицензию и приступает к строительству, а ему предлагают снизить цену на 20% — он действительно понесет убытки, и есть целая группа таких проблемных проектов. Но есть более старые проекты, которые оказались очень прибыльными на фоне роста цен полуторагодовой давности.

— То есть, Вы утверждаете, что у подрядчиков скопились запасы непроданных квартир, и по крайней мере некоторые из них могут снизить цены и при этом получить прибыль?

— Верно. Подрядчики могут снизить цены еще на 3-4%. Но в будущем снижение ключевой ставки повлияет на рынок и приведет к его стабилизации. Если ставка снизится всего на 0,25%, тенденция изменится. На протяжении ближайших квартала-двух цены все равно продолжат снижаться, но ближе к июню мы увидим разрыв между спросом и предложением, и цены снова вырастут. Мы уже наблюдаем спрос со стороны тех, кто на это рассчитывает. У Банка Израиля нет причин воздерживаться от снижения ставки. Индустрия недвижимости — источник налоговых поступлений на суммы, исчисляемые десятками миллиардов шекелей в год, и в сложившейся ситуации правительству необходимо поощрить отрасль.

Адар Хореш, TheMarker, НЭП. Фото: Эяль Туэг