Еще до запланированных изменений в лотереях «Квартира со скидкой»: программа сократилась на 60%

Тихо и без официального решения министерства финансов и жилищного строительства резко сократили флагманскую программу по борьбе с ростом стоимости квартир и перенесли ее деятельность в города юга.

Ожидается, что Земельный совет Израиля на этой неделе одобрит двухмесячную отсрочку реализации принятого в мае решения — сократить тендеры в рамках программ продажи квартир со скидкой (ранее «Цена для новосела» и «Целевая цена»). Однако ежемесячные данные, опубликованные главным экономистом минфина, показывают, что еще до принятия решения программа уже сокращена. Кроме того, весьма сомнительно, что это как-то повлияет на цены на квартиры, за исключением льготы, распределяемой в лотерее меньшинству, имеющему на это право от минстроя.

Ожидается, что условия обновленного плана сместят субсидируемые квартиры в основном на юг, поскольку, согласно формулировке решения, лотереи будут ограничены только районами, где цена квартир составляет максимум 20 000 шекелей за кв. метр (около 2 млн за квартиру в 100 кв. м). Судя по всему, такие цены можно встретить и в северных городах, но земельные резервы, на которых государство планирует крупные стройки, находятся в основном на юге, и именно там, собственно, и будут строить квартиры для тех, кто имеет право от минстроя.

С момента начала программы в южных городах, и особенно в Беэр-Шеве, сконцентрирована большая часть государственного жилищного строительства. Вытеснение строительства в южный регион усилилось с 2021 года по инициативе тогдашнего министра жилищного строительства Зеэва Элькина и министерства финансов, которые удалили лотереи из центра областей спроса. Якобы тендеры должны были быть разделены между периферийными районами на юге и севере, однако количество свободной земли, доступной государству в северном районе, меньше, а затраты на освоение в Галилее выше.

Данные главного экономиста показывают масштабы искажений: 44% субсидированных квартир, проданных в июле, находились в районе Беэр-Шевы, треть из них — в Офаким. В районе Иерусалима и на севере было продано только 6% квартир. И в ноябре 2019 года уровень продаж в Беэр-Шеве был относительно высоким по сравнению с остальной частью страны, но тогда он составлял лишь 15% от всех продаж программы.

Тендеры на юге – победители остаются в центре

Вклад масштабного строительства в процветание городов не ясен, а удручающее состояние Беэр-Шевы, страдающей от повсеместного запустения, не сулит ничего хорошего. Реализация плана действительно сопровождается зонтичными соглашениями, в соответствии с которыми государство инвестирует в адаптацию инфраструктуры к быстрому росту населения, но добавление квартир, дорог и налоговых льгот не заменяет развитие источников занятости.

Исследования, которые время от времени проводит главный экономист минфина, показывают, что значительная часть покупателей квартир на юге не являются жителями региона и, судя по всему, намерены не жить в выигранной квартире, а сдавать ее в аренду. Предприниматели, работающие в этом районе, сообщают, что значительное меньшинство покупателей, которые собираются жить в квартирах в Ашкелоне, Офаким и Сдероте, приезжают из центра страны, и большинство из них являются жителями этого региона. То есть южные города не привлекают новое население из других регионов, поскольку многие из победителей лотереи используют квартиры для инвестиций.

Анализ, опубликованный минфином, показал, что программа «Квартира со скидкой» находится в медленном упадке, который продолжается уже почти пять лет, еще до того, как государство сократило льготные площади. На пике продаж, измеряемом количеством контрактов, подписанных победителями, количество квартир, проданных по программе, превысило количество квартир, проданных на свободном рынке.

Это произошло после того, как в первые годы действия программы государство во главе с минфином выделило под программу большую часть тендеров. Эта политика вызвала сокращение предложения новых квартир на свободном рынке и скачок темпов роста цен, вопреки оценкам государства, что план приведет к общему снижению цен на квартиры.

В сентябре 2019 года был зафиксирован рекорд по продаже бюджетных квартир – 2030 квартир, что составило 53% рынка, составившего в этом месяце около 3800 новых квартир. Спад программы с тех пор не протекал непрерывно, и в объеме квартир, которые продавались в рамках нее, были взлеты и падения.

В 2019-2020 годах государство осознало ущерб от перевода всей земли в программу субсидированных квартир, и доля программы в государственных тендерах снизилась. Затраты на программу, возникшие в результате субсидий на землю, были высокими и непропорциональными небольшому числу победителей лотереи, а нехватка земли для свободного рынка способствовала возобновлению роста цен на квартиры.

Трудности со сбытом, возникшие в ходе некоторых тендеров (в которых квартиры субсидировались для лиц, имеющих на это право, путем продажи части квартир на свободном рынке), заставили государство сократить долю субсидируемых квартир. В июле главный экономист сообщил о продажах по программе всего 798 квартир, что на 61% меньше рекордов, побитых во второй половине 2019 года.

В этом году будет только одна лотерея

Ожидается, что текущие изменения, принятые Земельным советом Израиля, приведут к дальнейшему сокращению масштабов деятельности программы. В минфине утверждают, что масштабы программы не пострадают, а дополнительные меры государства, такие как субсидирование расходов на развитие земельных участков могут даже расширить предложение квартир, но тенденция ясна: 2025 год, как ожидается, станет низким годом в программе.

В начале года министерство жилищного строительства обещало разыграть 20 000 квартир в этом году по сравнению со средним показателем в 16 200 квартир в предыдущие три года. На практике будет проведена единственная лотерея на 7600 квартир.

Резкое снижение связано не только с сокращением объемов строительства по программе, но и со спором, разгоревшимся между минфином, минстроем и Земельным управлением .по поводу будущего программы льготных квартир. Спор также парализовал деятельность тендеров на строительство квартир, что могло привести к дальнейшему сокращению программы.

Регистрация на текущую лотерею закончилась, и к концу недели зарегистрировались 110 000 из примерно 130 000 человек, имеющих право на участие. Средний шанс выиграть в лотерею составляет 7%, и, судя по всему, он все еще высок по сравнению с шансом на выигрыш в следующих лотереях.

В ноябре 2019 года минстрой провел девятую лотерею «Цена для новосела». В этой лотерее было предложено 3316 квартир, а вероятность выигрыша для 20 000 участников составила 16%. В том году минстрой предложил в лотереях всего около 9 тысяч квартир, но и число участников было меньше.

Публикации ЦСБ во многом опровергают одну из главных причин существования лотереи субсидированных квартир. Сторонники программы утверждали, что надежда на выигрыш в лотерею снизит спрос на квартиры на свободном рынке, а многие молодые пары останутся в стороне и не внесут свою долю в избыточный спрос.

Однако со временем тем, кто имел на это право, стало ясно, что даже победа не гарантирует выгоду. Из-за бесхозяйственности и отсутствия координации многие победители долгие годы ждали выигранную квартиру, и в результате они оказались в убытке. В некоторых случаях победители отказывались от квартир, и сотни квартир оставались пустыми.

По материалам TheMarker, «Детали», Ю.Л. Фото: Рами Шлуш