Рост индекса затрат на строительство сулит дополнительные расходы покупателям новых квартир

За последние четыре месяца индекс затрат на жилищное строительство, к которому полностью или частично привязана цена строящихся квартир, вырос всего на 0,3%. Но временное затишье является слабым утешением как потому, что за последние 12 месяцев индекс вырос на 5,3%, так и потому, что нет никаких сомнений в его дальнейшем росте.

Индекс затрат на жилищное строительство (на иврите — «мадад тсумот бния») – это индекс, взвешивающий затраты на строительство жилых квартир от месяца к месяцу. Повышение индекса напрямую затрагивает всех, кто покупает квартиру «на бумаге», то есть на стадии строительства, и еще не оплатил полную стоимость. Подрядчикам этот индекс также важен, так как позволяет им хеджировать риски: даже если расходы вырастут, проект не станет убыточным.

Строительный индекс отличает гораздо большая волатильность, чем другие параметры, влияющие на стоимость купленного жилья. В прошлом было иначе – индекс был относительно стабильным. Однако пандемия коронавируса и начавшаяся война между Украиной и Россией привели к тому, что цены на составляющие его параметры начали резко изменяться. В 2021 году индекс вырос на 5,6%, в 2022 году – на 4,8%, в 2023 году – на 2%.

В 2024 году, несмотря на начавшуюся войну, индекс вырос всего на 2,9%, что заставило подрядчиков заявить, что индекс затрат на строительство не отражает реального роста производственных расходов, включая стоимость стройматериалов и заработную плату строителям. По мнению подрядчиков, образовался огромный разрыв между реальным ростом стоимости строительства и ростом индекса.

Из-за отсутствия палестинских рабочих только заработная плата иностранных рабочих выросла на 30-50%, и заработная плата является важным компонентом индекса. Подрядчики утверждали, что палестинский рабочий зарабатывал 600-650 шекелей в день, тогда как китайский рабочий зарабатывает 1300 шекелей, а в некоторых случаях его зарплата достигает 1800 шекелей (особенно если он работает «в две смены») – то есть в три раза больше.

Даже если предположить, что производительность китайского рабочего намного выше, и он сокращает сроки строительства, разрыв все равно остается значительным. Кроме того, находящиеся в Израиле молдавские рабочие потребовали более высокой оплаты. Даже если это увеличение компонента заработной платы на 100 шекелей в день, оно все равно более значимо, чем изменение индекса.

В ЦСБ внесли поправки

Центральное статистическое бюро (ЦСБ) вело диалог с ассоциацией подрядчиков и другими представителями отрасли, в основном строительными компаниями, стремясь проверить, является ли текущий метод измерения точным. В ЦСБ уверяли, что измерения правильные, предприниматели с этим не соглашались.

Строительная компания «Дениа Сибус» даже подала иск в Высший суд справедливости (БАГАЦ) против ЦСБ, утверждая, что оно не обновляло индекс затрат на строительство в течение 13 лет — и, таким образом, индекс не отражает реальную рыночную ситуацию. Среди прочего компания заявила, что заработная плата строителей выросла на 23% во время войны после запрета на въезд примерно 100 000 палестинских рабочих в Израиль, в то время как в индексе строительных ресурсов заработная плата была обновлена только на 2%.

Так или иначе, в начале нынешнего года Центральное статистическое бюро изменило систему вычисления. В январе, после проведения перерасчета, строительный индекс подскочил сразу на 2,6%. Всего же с начала 2025 года индекс вырос уже почти на 4%.

Поправки легли на плечи покупателей

При покупке новой квартиры «на бумаге» (на стадии проекта) покупатель вначале выплачивает подрядчику лишь небольшую часть суммы. Остаток, как правило, привязывается к индексу затрат на строительство, что в целом разумно, так как позволяет подрядчику переложить риск роста затрат на плечи покупателей. Ранее к индексу привязывалась вся стоимость квартиры, но в июле 2022 года вступила в силу поправка к Закону о продаже квартир, предусматривающая лишь 40-процентную привязку платежей подрядчика к индексу, вместо ранее действовавшей 100-процентной привязки.

После начала войны с ХАМАСом и исчезновением со строительных площадок в Израиле палестинских рабочих затраты подрядчиков на оплату труда рабочих постепенно повышались, но покупателям жилья пришлось компенсировать весь этот рост в январе 2025 года из-за поправок, внесенных ЦСБ.

Значительно пострадали те, кто подписали договор о покупке квартиры в конце 2024 года. Они были вынуждены расплачиваться за рост расходов подрядчиков в течение всего 2024 года, хотя купили квартиры, к примеру, в ноябре-декабре. Но еще большие расходы легли на плечи покупателей, подписавших договор на покупку квартиры «на бумаге» до июля 2022 года и еще не выплативших всю сумму. С середины 2022 года индекс вырос примерно на 10%, а с ним примерно на 10% выросла и стоимость купленной квартиры. То есть около 100 тысяч шекелей на каждый миллион шекелей.

Перспективы не радуют

Плохая новость заключается в том, что ожидается дальнейший рост индекса. Работа ЦСБ, которая сейчас сосредоточена на обновлении веса различных компонентов, влияющих на поведение индекса, еще не завершена, но из-за претензий подрядчиков и учитывая, что январский скачок был также вызван обновлением индекса, можно предположить, что индекс вырастет и на этот раз.

К этому следует добавить ситуацию на рынке. Строительных рабочих по-прежнему не хватает, но пока это не столь ощутимо, так как общественность больше озабочена экзистенциальными тревогами, чем решением жилищной проблемы. Когда же ситуация стабилизируется, и покупатели вновь потянутся на стройплощадки, вот тогда и вспомнят о нехватке рабочих, запрете Турции на экспорт в Израиль строительных материалов, «липкой» инфляции и многом другом, что вносит свой вклад в рост индекса затрат на строительство

А это значит, что покупатели квартир «на бумаге» должны будут иметь в виду, что цена квартиры за время строительства может вырасти как минимум на десятки тысяч шекелей.

Юрий Легков, «Детали». Фото: Рами Шлуш